违规了吗?扒一扒中铁建和华发的上海往事
在上一篇《再见了,小马甲》发出后,收到有些读者留言,建议深扒。
反正最近地产债券一言难尽,那就先扒一扒地块。不扒不知道,一扒果然是我草率了。在此感谢提出建议的读者们。
原来,“马甲”不是再见了,而是先躲起来了。
先说明,本文数据来源于两大网站:上海土地市场网、上海市规划和自然资源局官网。
特别是后者,网站首页下方有“住宅用地信息”一栏,点开后可更直观查阅每宗地的开发主体(往往拿地主体≠开发主体)。最新数据截至7月12日。
我们默认这两大官网数据出错的可能性微乎其微。
再来了解下规则,为防止“马甲”围标,上海土地出让文件里有明文规定,总结为两条:
第一、在竣工备案办理大产证(没盖完)之前,拿地的项目公司禁止股权变更。除非是因特殊情况,取得同意才行。
第二、报名参拍同一地块但没有竞得的公司,后续不能以任何形式加入该地块的合作。
其实多数开发商都很乖地遵守,但规定是死的人是活的,操作空间依然有。
● 一类是中铁建的方式
中铁建拿地后成立全资项目公司A,过段时间新成立另一个全资公司B去控股A,后续通过改变B公司的股权结构,引入合作方。
这种方式并不隐蔽,经过简单的股权穿透梳理就能被发现。
2022年上海的集中供地,中铁建拿下的三块地,都是这么干的。这么干的,也集中在中铁建身上。
三块地引入的合作方确实没有同场参与竞拍,因此没有违反文章一开始说的第二条规定。
也排除了中铁建用非一般速度盖完房子后再做股改的可能,因为市规划资源局网站显示这三块地状态为已动工未竣工。
中铁建能做股权变更,不排除有三种可能:
1、做过说明或申请,被允许。一口气在松江实现三宗地的股权变更。
2、胆大,不怕查。
3、碰上刚解封还没来记得更新材料或是其他情况,欢迎告知。
● 第二种是珠海华发的方式
中铁建模式相对显性,华发(600325.SH)模式相对隐蔽,升了不止几个level。
如果不是被华发年报出卖,一般不太能发现。华发方式的核心要点在于不要更新工商登记信息。
同样也是在2022年,华发拿下了上海浦东、宝山和闵行的三宗地。
到目前为止,工商登记资料穿透后显示,这三块地的开发主体都没有做过股权类变更,都为华发100%控股。
但,华发发布于2022年3月20日(截止2022年底)的年报来打脸了。年报显示,这三家开发主体都是由华发间接持股,而非100%持股。
另外,年报也显示,宝山地块的拿地主体—太仓华藤房地产开发有限公司是因为引入少数股东,所以出现股权变化,导致华发持股降到42%。
结合华发拿地时间,项目公司注册时间以及年报信息,显然华发在拿地后不到半年里快速找到了合作方。
只是,年报没进一步说明少数股东是谁。同样另外2宗地开发主体的股东方有谁,也无从考据。
我们没法进一步排除涉及到的少数股东/明股实债方是否也参与了地块的竞拍。但可以排除华发用非一般速度盖完房子后再做股权变更的可能,因为市规划资源局网站也显示这三块地状态为已动工未竣工。
除非年报出错,不然华发等于默认做了股权变更。当然,存在4种可能性:
1、依旧是事先做过说明或申请,被允许。
2、哪怕时隔一年了,工商登记资料还没来得及去更新。
3、蒙混过关,心大、胆大。
4、其他情况,欢迎告知。
不管是中铁建模式还是华发模式,事实证明,拿地之前,它们确实可以把合作方(马甲)藏起来。
合作方只要不去同台抢地,就可以避免后期被直接发现产生违规。
当然,如果中铁建和华发在做股改时都事先做过说明,那另当别论。这或者侧面说明,纸面规定归纸面规定,实际操作归实际操作。
既然这样,上海大可对标北京取消这条规定。那么,各路“马甲”得感谢中铁建和华发。毕竟,上海今年的土拍,不少开发商还是循规蹈矩,选择了大大方方带上小兄弟一起。
中铁建和华发今年在上海也有单独拿下的地块,不过暂时没法确定它们会不会用类似去年的操作。
而值得好奇的是,华发那三家子公司到底是工商登记资料出错,还是上市公司的年报出了错。
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