只要有诚心找大冤种的炒房客在,翠湖房价跌不了
就算没上周“钓鱼卖房”事件,上海新天地靠近太平桥公园南门那段黄陂南路也会是中介的天下。
有排队进场带看房的,还有“小蜜蜂”寻觅客户中的。特别是到周末,有时人一多,就有置身于三四线城市死命卖文旅大盘现场的即视感。
但实际上,这是上海一个大IP豪宅盘所在地:
翠湖天地。
它在上海二手豪宅的地位就像贵州茅台之于白酒,近乎成为一种资产价格的信仰。
开发商是香港瑞安房地产(00272.HK),老板罗康瑞有“上海姑爷”的雅号。瑞安借道旧改,在上海市中心拿下这块成片开发的地。
自1996年开始,翠湖从1期卖到5期,实现了属于自己的产品迭代,现在6期还在拆迁中据说最早在2024年年底入市。
它是地段上的豪宅,但论产品品质,杭州随便哪个豪宅盘都能吊打它。如果不执拗于上海新天地板块,约三公里半径内的绿城黄浦湾、融创外滩壹号院等也可以碾压它。
这个在产品品质上进步空间巨大的楼盘,背后由中介、开发商和一批炒房客联手托起了它的卖方市场,形成翠湖特色的卖房生态圈。
沪上其他楼盘,无出其右。
对部分人而言,翠湖的房子本质不是用来住的,而是用来炒的。他们玩着击鼓传花的金融游戏,只要花最终不在自己手上就好了。
仔细看,你会发现:
● 翠湖一直都有几个“雷锋型”房源存在。
它们往往并不着急出货,然后会挂着个看着匪夷所思的价格,最后充当了掩护其他房源出货的“炮灰”。
比如,2022年6月上海刚解封不久,市场盛传翠湖成交了套近35万元/㎡均价的房子,冲破30万元/㎡。上海豪宅市场一下子被带领着进入新的高位。
而实际上,当时那套挂牌价35万元/㎡的房源并未成交,挂牌的业主还在业主群里澄清过。
当时成交的是小区其他3套房源,成交均价在30多万元/㎡,没到35万元/㎡。
所以这三套房源能成交,离不开那套雷锋型房源的功劳。
最近,这套当雷锋的35万元/㎡房源,挂牌价飙到40万元/㎡。
● 网红楼盘另一大必备要素是勾起八卦心的流量型话题。
话题可以是某某明星,也可以是某某行业的精英人士。
比如,2023年4月,市场消息有板有眼说着,翠湖4期成交了套过亿的房子,均价44万元/㎡,接盘的是沪上某女基金经理。再次惊呆市场。
但谁能想到,没多久,先是李蓓,再是葛兰,两位传言中的买家纷纷否认。
李蓓还说,现在买翠湖,跟2000块以上买茅台股票没什么区别。
虽然事情被证伪,但翠湖又一次上了热搜。
这些传闻有着刺激眼球和达成传播的重要要素:
不断刷新的价格或自带关注度的人物。
● 翠湖天地生态的形成,少不了中介的安利。
在上海新天地板块看过房的都知道,中介很喜欢推荐翠湖。
不止一位中介并不避讳地告诉过我,他们是靠翠湖完成带看KPI的考核。
因为市中心很少有这样大盘的存在,时间跨度足够,面积段跨度也足够,很容易有活跃的带看量和成交量。
其实光凭地段,翠湖就赢在起跑线上。
不得不承认,它所处的上海新天地板块有历史人文气息+成熟配套。新天地不像陆家嘴,办公氛围浓厚;不像古北碧云,偏安一隅;更不像徐滨前滩,初生牛犊缺些底蕴。
● 翠湖最幸运之处在于有一批心态上可以穿越地产周期的业主。
如果现在有人告诉你翠湖的价格跌了,那多半是骗人的。
因为过去这一年事实证明了,翠湖的成交价在攀升,进入高位,翠湖4期最高成交均价到了37万元/㎡。
如果说上周那位“挂牌1999万起”的业主是走标题党模式钓接盘侠,那翠湖其实一直不缺钓鱼(冤大头)房源。
翠湖的1-3期已经是外界公认的老破大,但架不住业主很能扛。加上外立面重新刷过后,又新新的了。
翠湖2期御苑有套中高区的房源,约280㎡,业主自称砸了千万装修成原木风。去年他号称要马上关门卖,价格是9600万,卖到今年价格降到8800万,没成交。
但更多的4期5期业主在等,等着一个符合预期的价格。而这个符合预期的价格,基本可以堪比香港港岛乃至半山的房价了。
不像有的上海豪宅盘能拉的下面子,现在的翠湖天地还有偶像包袱,但终有一天,溢价会被时间抹平,回归到稳定的价格上。
这点,已经被汤臣一品、财富海景花园等上海老牌豪宅证明过。
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