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10家开发商，最近被喊去参加了个闭门会。

会议是由上海土地交易中心、上海规划和自然资源局组织的。大家讨论的焦点围绕着上海土地交易、市场销售情况以及下半年形势等。

路数获悉，这一次，参会的房企有绿城、中海、万科、龙湖、金茂、金地、嘉华、中华企业、象屿和安徽新华。

参会房企们几乎清一色地在会上提出，希望上海土拍竞买规则能做优化。

他们这一诉求得到了正面反馈：

“市局经过较长时间磋商论证后，已基本确认将采用‘封顶价后摇号’的形式。”

此前上海集中土拍采用的规则是在开发商出价达到地块封顶价后，进入一次性书面报价阶段。一次性书面报价阶段会由电脑自动生成一个随机值，然后和开发商的报价结合，得出最后均值。

报价跟均值差距最小的开发商才是地块竞得者。

这套土拍规则考虑到了公平性，起到了预防开发商围标串标的可能。

不过，在上海4月第一批次土拍现场，电脑系统多次出现bug，加上现场漫长的资料审核环节，有几个地块出让时间从下午持续到了晚上。

如果上海接下来真推行“封顶价后摇号”的形式，确实可以减少因竞买系统不稳定带来的问题。

同样，这也代表着上海将会跟北京、广州、杭州、福州、厦门、成都等城市一样，卖地时采用摇号。

其实，作为对市场最为敏感的主体之一，参会开发商的诉求远远不止土地竞买规则的优化。

当中还包括：

● 大家还是普遍认为市场亟需新的爆破点。

虽然参会房企普遍看好上海楼市，觉得韧性大需求大，但按照他们的观察，市场出现了几大现象：

一是分化在加剧，出现了外围区域趋冷，客户来访量大幅下降，导致同一区域内仅一个项目去化快；

二是成交有断层倾向，豪宅呈现一枝独秀；

三是二手房交易不顺畅，限制了一部分“以房换房”客户成为新房购买力。

● 他们呼吁上海五大新城需要尽快实施差异化限购及信贷政策，对冲即将可能到来的下行压力。

● 他们希望土地出让文件中增加对品质相关的要求项，比如装修标准、外立面等。

事实上，虽然上海住宅地块的出让条件上有很多限制，但不同于杭州，鲜有跟品质相关的要求项。

不过，上海桃浦智创城是个例外。

2022年，桃浦首次在出让条件中提出住宅建设的要求和标准。所以在这次闭门会上，有开发商呼吁可以考虑采用桃浦模式。

● 他们也希望中小套比例做优化，增加大面积产品的配比，激发改善性需求入市意愿。

上海今年第一批次土拍的19宗地中，中小套型住宅（90-100㎡）占比达到70%以上的地块，就有10宗。

不少开发商已经发现，市场上中小套供应扎堆，很难有差异化和品质化，一定程度上也是市场转冷的原因。

对于这条，一家参会房企反馈称，相关部门还处在研究阶段，但未必能在短期内放开。

上海第二批次土地供应即将开启，5月10日已经预公告了将有25宗地块。在这次10家房企参与的闭门会上，他们得到了新的信息：

这25宗地很有可能会分成2个小批次进行出让。