3个月前，龙光(03380.HK)和富力(2777.HK)同时换掉了自己原先的审计师——来自四大的安永、普华永道。

开发商不需要评级机构了，可以一脚踢开。

但审计不同，除非你不想上市彻底自我放弃。所以，龙光和富力当时分别找来尤尼泰 • 栢淳和立信德豪填补空位。当然，这两家不是四大，不那么耳熟能详。

会计界的人都清楚，临阵更换审计师，代表什么。但不管怎么样，现在当同行小伙伴们陆续发着新一年半年业绩时，龙光和富力可算硬着头皮把欠着的2021年成绩单补上了。

上个礼拜，富力发了21年年报。8月24日，龙光发了21年业绩，年报估计还要再等会。

不过，就算换了人，新审计师也没轻易给这两家公司的财报背锅。

尤尼泰 • 栢淳给了龙光带强调事项段的无保留意见。立信德豪给了富力保留意见。

审计师的理据是这两家公司在持续经营上的重大不确定性。再进一步翻看，就是报表上显示的钱不够还债。富力比龙光还多出一条递延所得税资产的问题。

审计师通过审计意见向公司和公众传话。

意见有5种：

1、无保留意见：没原则性问题，马照跑舞照跳。

2、带强调事项段的无保留意见：有问题但能忍，大家不伤和气。

3、保留意见：有些问题，不能再睁只眼闭只眼。

4、否定意见(这种极少见)：矛盾无法掩盖，审计师跳船之前必须划清界限。

5、无法表示意见：事情太复杂，不是一句两句话能说清，投资人自己考虑，审计师先跳船了。

龙光是第2种，富力是第3种。

只要过得去，大部分开发商还是可以拿到审计师对年报开出的无保留意见，安全过关。

审计师也不容易。他们一方面要干审计的活，另一方面要守住节操——忠实履行会计准则里那条“真实性、谨慎性”的道德底线承诺。

但部分开发商还是把审计师“欺负”得不要不要的。苦主集中在四大。

还记得2022年伊始上演过的房企年报审计风波吗？因为没能如期拿到审计师的签字，一批房企年报难产或直接跟原审计师说“拜拜”。

所有的分手都有套路。体面点的理由是因为疫情、因为审计费矛盾。

至于真正原因，只能说就一条：

审计师质疑公司数据不靠谱，不愿意背锅。

富力原审计师普华永道辞任原因就涉及若干银行询证函和其他审计询证函的回函。

也就是，对于开发商声称的账上可灵活使用的现金，审计师无法判断是不是真的不受限，或是开发商串通金融机构在证明文件上造假。

除了富力，龙光、合景泰富(1813.HK)、融信(03301.HK)、宝龙(01238.HK)、景瑞(01862.HK)和三盛集团(2181.HK)，在这点上都被前任审计师质疑过。

有的企业捂着不说，在公告中轻描淡写一笔带过。有的企业倒也坦然“自曝”。

在审计三盛一笔10亿存款时，审计师一脸懵逼。因为收到两张前后“打架”的银行回函，一张证明这笔钱是非受限活期存款，另一张则显示这笔存款是结构性存款还给表外公司提供了担保。

在审计师眼中，这就涉及诚信问题。

这也解释了为什么后来频频出现“明明账上有不少钱，但却还不上一笔小钱”的现象。且不说报表数据本来就是时点数据，更因为那些钱是受限的。即便有一些是非受限资金，但账户的网银被当地监管着，也无法灵活使用。

要么，企业得接受审计师从2、3、4、5里给审计意见。要么，企业就换掉审计师。

宝龙、融信换成了开元信德，拿到第1种意见，年报还真通关了。

一堆没换审计师的房企，最后要么拿的是第2种审计意见，要么直接是第5种审计意见。▼

安永对祥生(02599.HK)、大发(06111.HK)下手不轻，不太能理解。

至于龙光、富力和禹洲(1628.HK)，属于换了审计师都拿不到第1种意见。如果没换，不知道是什么结果。

回过头来看，审计师也是“预言家”。因为但凡在年初闹分手的房企，基本都出险了。

总不能说，连审计师都在做空房企吧？

年初的房企审计风波演变到现在，可以看出F4对房企的态度。

巨头普华永道流失了不少地产客户。当中有不少转向开元信德，例如、德信(2019.HK)、宝龙、融信、景瑞。而融创(1918.HK)、富力则找了立信德豪，融创的年报还没发出来。

安永还是守住了多数地产客户。虽然它“关了”祥生、大发等，给了正荣(06158.HK)、中梁(02772.HK)、合景泰富、弘阳(01996.HK)、上坤(06900.HK)等房企带强调事项段的无保留意见。

好在房企今年的中报不需要审计，只需要房企内部审核委员会或外部审计师审阅就可以。相对通关容易。

只是按今年上半年这种趋势《房企财务大洗澡年！》，房企明年的年报还能过关？又会有多少上市房企要跟F4说“拜拜”？