这是路数的第五十一篇原创文章

龙光地产(03380.HK)最终还是选择了境外债务的整体重组。糟心的是，这节骨眼上估计得把合景泰富(01813.HK)往沟里带。

双方在香港鸭脷洲利南道66号有个差不多盖好能卖的豪宅盘。股权5:5对开。

9月还那9亿美元债的钱，合景泰富还希望这项目能贡献点。它不止一次告诉追在屁股后问的投资人：

这盘整体货值360亿，但因只抵押贷了约100亿，有新增融资空间。

很多银行、基金都找来谈过项目融资方案。合景泰富说，方案6月能落地，还要优中选优。其实合景泰富不能自个拍板，还要看龙光的意思。

然后，到现在，就没有然后了。

龙光的债权人也盯上这个项目。

有债权人提出，希望拿它作为增信条件，以保障无抵押债权人在债务重组时的回收率。说到底，债权人的诉求就是，重组可以，但得给保障。

部分龙光的债权人在8月初还呐喊，希望更多的苦主们能拧成一股绳，劲往一处使，不要和龙光签单独债务重组协议。不然，他们会对龙光采取极限行动——申请破产清算。大家集体沉船。

同样，龙光就算要把香港项目当谈判筹码，但单方面决定不了，需要合景泰富点头。

当各自的债权方都更想成全自己时，事就难办了。

最终不外乎三种结局，双输、双赢、零和。但时至今日在公开市场还没债务违约的合景泰富等不起，9月就在眼前。

1

跟这一轮出险的大部分华东房企们不同，龙光、合景泰富在香港还算有家底。

只是家底不厚。香港鸭脷洲的豪宅盘是两家公司在香港的唯一在开发项目。两家公司报表上也很难再找出单盘货值这么大的。

这盘计划首期至少卖20%，算下来60亿起。差不多是目前销售排行榜上第30位房企一个月的销售额。

龙光、合景泰富和这个盘的故事追溯至2017年。直到现在成立都还没满30年的这两家公司，在那一年第一次合作做了同一件事：

首次去香港，拿到地王，准备卖豪宅。

地在香港鸭脷洲利南道66号。成交价168亿港元，击退另外13家竞争者，刷新当时约20年来香港地王纪录。

那是一个高光时刻。

龙光、合景泰富拿地时，恰好也是其他内地房企在香港买楼买地热火朝天的3年——2015年至2017年。当中有段时间，香港一大半新推的地，都被内地房企包揽。

香港地产大哥们，惊呆下巴。

新鸿基(00016.HK)郭炳联当时就用“癫标”一词形容。拿地大戏最大的看点在于，以前跟在后面的小老弟们，转瞬间发起对港资老大哥的逆袭之势。

直到今年的观点博鳌论坛，恒隆(00010.HK)陈启宗还没忘2017年的那场讨论，主题是保守的港资房企会不会被内地房企取代。

当时台上还有旭辉的林中、路劲的单伟豹、中原的施永青等人。作为嘉宾之一的陈启宗言语里带点火药味。

“不会”，“那是飞蛾扑火”。这是他当时的判断。

这或许是港资老大哥们被市场毒打过后的心得体会和判断力。

论经验值，香港楼市80年代初期、90年代末期的那种惨烈，那三年里在香港拿地的多数外来开发商都没有经历过。

90年代末那次，央企中海地产(0688.HK)都差点在香港栽了大跟头，事后只要市场有风吹草动，当年的伤口就会隐隐作痛。

其实过去到现在的地产冒险家们，多多少少曾有过一种思维范式并实践过，港资也不例外。那就是：

不畏缩、不怕砸钱、敢拼规模。

这无关对错。无非是过冬的衣服厚实与否。不然，一片羽毛的重量，会让企业的大厦倾斜。

2

相较于百年老字号，当下的内地房企们基本都处在青壮年期，但时代的切换是这么突如其来。

那三年在香港砸重金买地买楼的它们及后来南下者，现在好多在割肉卖资产。

家底里有在香港的资产，会被摆上货架。

合景泰富7月刚把在香港的另一个项目股权卖给龙湖(00960.HK)。幸亏合作方是龙湖，还接得住。

至于已出险的恒大(3333.HK)、奥园(3883.HK)、佳兆业(1638.HK)等，那是割肉式卖。

不仅卖香港的资产，待售清单上位于内地的资产也是长长一串。

合景泰富上架了北京、上海、广州等地的写字楼，希望还能再卖出约60亿元。

龙光有个风险化解应对小组，从主席到副总裁都是小组成员，据说计划处置30个项目，预计有150亿元增量资金，目前差不多只成功2个。

卖资产会被视为“自救”的一种。

一家华东房企出险后花了笔不菲的开支，找德勤写了份报告上交，证明自己不是资不抵债，有被救助的价值。然后，它也收到要求，得自救。

宝龙(01238.HK)也在卖内地的写字楼、酒店公寓等大单自救。但效果不理想。

CEO许华芳前段时间诉苦说，大单谈了很多也卖了些，但一是就算签了合同买家付款节奏没跟上，二是市场卖方多于买方，谈判周期拉长。

这话路数还是信的。

放眼望去的大宗市场，卖的人乌云压城，买的人门可罗雀。

还别说绿地(600606.SH)这样的，一砸就要在3年里卖2000亿元写字楼、酒店。当年，万达、融创(01918.HK)和富力(02777.HK)三家的世纪交易也才600多亿元。

卖资产如果能赶得上债务到期，就算割肉卖，也能续上命喘口气。如若不然，越是贱卖，化解整体债务越难。

债务重组也是自救。

龙光讲了一堆理由后，总结为确实对形势判断过于乐观。结果利息也不付，就准备用协议安排方式来推进境外债务重组。

等待着它的是约60亿美元的境外债务重组，虽然跟恒大比起来不是大数目，但曾经在境外债务重组路上成功并续上几年命的地产公司可能也就佳兆业。龙光会是那个幸运儿吗？

时代的切换确实来得快。不过，历史也讲逻辑，每一笔的落下也是草蛇灰线、伏脉千里。

曾经投机的心态，会让赌徒们在地产上押上巨大赌注。接下来，结局会怎么样呢？

莎士比亚倒有一句：

这场残暴的欢愉，终将以残暴终结。