保利新高

一年前的地产：忒，垃圾。

现在的地产：YYDS

不知不觉，保王爷又双叒创下新高了，据说最近排队给保王爷道歉的人越来越多，想着跟地产行业最优秀的企业——万科一起成长的人也越来越多。

不过，在这么猛烈和背离程度有点大的行情下，我认为是应该逐步卖出一些涨的比较多的地产龙头了。

首先关于卖出的条件，大致来讲可以归类成以下几点情况。

第一，股价开始透支未来的成长性。

第二，企业的基本面发生比较大的变化。

第三，有其他显著更好的品种选择。

这三条结合起来，其实就是对于某个品种的性价比判断，这不仅是跟自己判断 ，还包括跟其他品种的对比判断。

卖出的方式

那么，我们再来看回保王爷目前的情况。

首先，股价方面不用多说，已经创下了历史新高，估值方面也显著上来不少了。

PE和PB这两个经典数据就不用多罗列了，在目前的市场环境下股息率大概是更有参考价值的信息。

通过上图可以看到，保利目前的股息率基本回到过去的平均水平，大概在3.8%附近，无能怎么看也不能说很有吸引力。

另外，考虑到保王爷最近的销售其实也是跟着市场环境下滑，所以未来一段时间里整体的业绩压力可能会相对其他板块要大一些。

如果长期来看，保王爷在正常情况下，拿到8000亿的销售额，然后给一个7%的净利率，那么大概可以有560亿的净利润，然后给8PE的话大概有4500亿，相比现在确实还有一倍的空间，但是这个情况大概是比较靠后才能出现了，中短期来看压力很大，所以基本面来讲，其实跟现在的估值是有一定的背离。

我们对比一下隔壁基建板块的一些龙头，比如铁建H，现在的股息率还是高达5.5%左右，并且这还是铁建分红率偏低的情况下，即便是中建，在分红率不够20%的情况下股息也有3.5%，PE和PB也是明显低于保王爷，而他们的安全性其实差别不大，地产业务的中海跟保王爷也半斤八两。

所以，这么一对比，其实两者的性价比差别还是明显体现出来了。

这就涉及到我前面说的第三个原则。

当然，我们即便卖出，也不一定要一下次全卖完。

保守的朋友，在第一波卖出的时候可以先卖一半，然后剩下的那些分两到三批每涨5%-10%来卖出，这样即便不能完全逃顶，也能大概卖得差不多。

激进的话，可以直接分3-4批涨上去逐步卖出。

不过无论怎么看，目前保王爷为代表的部分龙头地产企业性价比已经没有那么好，当前是比较不错的止盈阶段。

目前资产包组合里还剩下一丢丢保王爷，后续也会看情况逐步清光了。

切换的品种

最后说说可以切换的品种，大致分两大思路，一个是行业内的切换，一个是跨行业的切换。

目前来讲，我认为比较合适的做法是跨行业的切换，比如你卖出的保王爷，可能换去几个基建的龙头，或者保险甚至银行的龙头上面，会更加合适。

因为这些行业的整体估值明显更低，整体的吸引力也是好不少。

而行业内的很多品种，即便像万科这个之前一直躺着的龙头，最近也从底部上来不少了，所以吸引力来讲其实并不如其他一些躺在地板的板块。

当然，如果你真要在行业内切换的话，万科大概还是一个相对靠谱的选择。

最后，回顾下地产这一波行情，我个人的感觉是，底部的时候相当多人说行业已经死了。

慢慢涨上来一些之后，听到最多的是保本出（没错是真的很多人保本出）。

然后到最近，就开始越来越多感叹自己卖早了，买少了。

其实大家在感叹的同时，我认为还是可以多反思下自己在底部时候的投资逻辑以及在近期的一些思考，这背后的变化究竟是怎样。

同样的思维，其实也适合用在赛道上。

只有多一些这一类的思考，我们才能不断完善自己的投资体系，并在未来抓到更多的机会。

​