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12月22日，可研智库创始人、亿翰智库事业合伙人贾春晖在“质量时代 组织重塑” 共创组织力—“2021中国房地产业组织管理峰会”暨“中国房地产企业（第二届）CHO联席会”上正式发布了“2021中国房地产组织力、雇主影响力、公司治理研究成果”，并对《2021中国房地产组织力研究报告》、《2021中国房地产雇主影响力研究报告》、《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》进行了精彩的分享与解读。

首先，她对今年所有参与数据调研的房地产企业表示了衷心的感谢。贾春晖表示，今年2月起，可研智库已经预启动信息的收集调研工作。截至2021年11月30日，在组织力调研维度，可研智库访谈了60余位房企人力资源官和105家房企的人力资源团队，一共收到了213家房地产企业的调研数据信息。在雇主影响力调研维度，最终收回了2万余份雇主影响力的调研问卷。在公司治理研究维度，可研智库面向全国137家上市房企，做了严密、缜密、科学的信息筛选和数据分析。最终，将研究成果呈现在报告和白皮书中。

据其介绍，房地产组织力研究体系中，有5项一级指标，二级指标10项，28项三级指标和122个影响因素。同时，在一、二、三级指标体系基础上，有6个可量化研究维度，支持所有企业进行组织效能比对分析和研究，它们分别是：人均效能、元均效能、费均效能、城均效能、运营效率、综合管理水平。在此基础上，可研智库升级发布了关于房地产组织管控、组织配置、组织效能的深度研究报告，旨在研究新周期下，房地产企业的管控能力如何升级、组织配置如何优化，从而如何提升企业的组织效能和组织能力。

2021年，可研智库对组织力的研究视角也做了全面更新。首先，在组织力百强企业全面效能分析的基础上，更强调城市效能研究、企业拓展与深耕指数交叉分析研究、企业权净比研究、企业性质研究、组织力百强企业整体的效能研究等。

研究成果显示，在过去几年的发展中，最先采取组织变革动作、最先做组织能力优化的TOP20房企，已经在前期使用了很多管理手段，因此在2020年，推动百强企业人均效能上升的主要动力来自于TOP51-100的企业。可研智库预测在2021-2022年，前20强房企组织效能提升的压力整体偏高。

在对企业五效一综表现作出介绍，并进行趋势分析时，贾春晖表示，从住房制度改革以来，中国房地产已经经历了近30年的蓬勃快速发展。从2020年的数据来看，市场总量突破17万亿。经可研智库测算，2020年地产行业的从业人数突破300万人，但未来三年中，地产从业人员总数会发生急剧变化。

当前市场上存活有9万余家的房地产企业，可研智库统计显示，2020年百强房企整体创造的份额占房地产市场总量的75.11%。在过去十年飞速的全国化进程中，百强开发企业已布局了全国334个地级行政区域。这既说明房地产行业对我国城镇化进程作出很大贡献，这也预示了城市能级分析视角的重要性。

贾春晖介绍，在城市能级分析中，可研智库将行政区域划分为三类，A++、A+以及A级。而通过对城效的细分研究，可研智库可从组织效能的数据视角帮助房企进行城市能级分析，从而为企业在城市布局过程中，提供组织效能最优搭配解决方案和决策参考依据。

同时，可研智库发现，稳定型房企在组织效能方面，是边际顶点表现企业。深耕进程中房企在现有布局城市中进行深耕，可以以最小的成本获得相对较高的回报，效能会持续提升。扩张进程中的企业等到阶段性稳定后，效能水平会达到最优。由此，过度扩张和过度的深耕都较难达到组织效能的边际顶点值。

年内可研智库通过对“三道红线”下绿档和黄档两档房企规模以及净利润率的横纵向研究，发现在企业成本管控能力不足的情况下进行扩张，必然是导致效能下降的源泉。且效率提升中规模化依然是比较有效的法宝，在高质量发展基础上的规模化，依然是导致企业组织效能提升的重要因素。且企业在发展过程中，不论是规模化还是区域深耕，最重要的是找到适合自己的路径，做出科学的取舍。

贾春晖表示，按企业性质交叉分析，可研智库研究显示，目前国有控股企业人均全口径销售额中位值高于民营企业。而人均销售面积的中位值数据，民营企业却比较高。这也说明国有企业进入的城市能级整体相对较高，从而影响了其组织效能整体表现。

在综合管理水平方面，可研智库把数据最大程度更新至2021年11月30日。据可研智库统计，截止2020年三届管培生留存率有所下降，2021年下降态势依旧。行业管培生整体需求规模有所下降，但员工培养及晋升体系更受重视，企业更加关注如何用好现有人才。且在信息化变革大潮和人力资源部门以身作则进行人员精简的背景下，2021年HR服务比较2020年有所上升，百强房企人工成本有所下降。

随后，通过对可研智库整年组织力研究成果进行总结与分析，她介绍了五大观点：

一、2020-2022年，房地产市场至少面临三年的盘整周期，预计三年震荡周期至少持续到2022年6月。同时，我们认为，2022年房企将进一步采取系统性的组织精简、人员优化以及效能提升动作。而TOP20房企下一步的组织效能提升，需要新的管理方法和工具做支撑。

二、对房地产企业来说，过度的深耕现有城市与一味的拓展高能级城市虽然可以带来短期的组织效能快速提升，但长远来看都不能达到组织效能的最佳表现。结合拓展指数与深耕指数研究，可以求得组织效能边际顶点。

三、通过关注成本管控水平与房企规模的不同比例匹配所带来的组织效能变化，我们发现，规模化带来的集群效应虽可以帮助企业降本提效，但在成本管控水平不足的情况下，规模化背后造成的浪费与损失也是惊人的，成本管控水平不足的房企在规模扩张过程中的组织效能表现反而低于未扩张前的组织效能表现。可研智库分析发现，组织力百强房企中，成本管控水平较高且房企规模在千亿以上的房企，其人均净利润达到边际顶点值。

四、房地产人力资源顶层设计将被系统性强化，人力资源定位将全面转型。从此前的辅助战略决策，逐渐发展到人力资源全面介入各业务场景，重新定义组织战略目标。在实现精细化、系统化管理的同时，真正转型为战略型人力资源定位，从组织战略的角度更深层的影响企业整体发展战略目标的制定和达成。

五、一鲸落，万物生。新的行业生态将被重新构建。广大的市场依然存在，房地产企业未来可能会更清晰的分化出多种差异化经营模式，只要能够充分发掘差异化的核心竞争力，并且将其发挥到极致，那么企业的组织效能水平就有机会达到边际顶点。同时，围绕自身的核心竞争力打造高质量、可持续发展的组织能力，企业终将迎来更具发展空间的新周期。

在雇主影响力维度，可研智库今年对原有模型进行了优化和升级，以员工敬业度调研为评价索引，评价企业的组织动能、内能、势能。2021年员工敬业度降幅较大，员工对企业采取的应对市场变化的战略存在困惑。在组织内能-机制建设，汇报线不清晰、多头汇报、重复汇报时有发生。市场变化下，由于压缩人工成本，调整人工成本结构，招聘总量整体下降，企业更重视内部人才的培养和内生化比例提升，员工对人才培养体系的满意度有所提升。

同时，可研智库的研究领域延伸至公司治理层面。在贾春晖看来，公司治理狭义上是研究企业所有权的问题，但是随着时代的发展，全球的学术界都有一个共识，真正的公司治理研究是广义研究，而不是简单的所有权研究，所以是相关联多方的：包含投资者、董事会、监事会、经理层、财务治理、信息披露、利益相关者、政府监管等等。可研智库选择从广义的角度研究。

她介绍，《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》从投资者权益保护、董事会治理、财务治理、信息披露、社会责任治理、绿色金融价值六大维度阐释中国房地产行业的公司治理能力。可研智库在137家上市公司中选择40家符合要求的上市公司进行了深入、全面的研究。其中，A股上市企业占32%，民营企业占80%，国有企业为20%。

在她看来，公司治理结构研究中，有效的公司治理结构要保证做到以下几点：1、董事会和管理层分别设立运作机构；2、建立能够履行公司战略、职能、机制完善的决策部门；3、设立功能明确的专业委员会作为董事会智力支持部门；4、明确内外部监审机构；5、明确公司运作流程和规范。然而，当前上市房企的公司治理结构仍有待规范和升级。

且在介绍了：一股独大股权结构在房地产行业内较为普遍；董事席位中存在女性董事缺位现象； 董事会运作效率偏低；房地产行业中缺乏有效约束制衡机制，导致两权分离、执行不彻底；自愿性信息披露内容少、质量低、不清晰；ESG绩效表现与盈利能力成正比；绿色建筑项目将获得更多市场认同与政策支持、绿色金融价值有助于企业改善融资结构等，中国房地产行业治理研究八大观点之后，她对房地产业公司治理未来发展趋势进行了展望。

可研智库认为，未来，中国房地产业公司治理将呈现四大发展趋势：

1、科学完善的公司治理体系肯定是高质量发展时代下要做的前提和基础。

2、混合所有制改革是企业发展的主要方向，保证投资者权益平衡很重要。

3、更重视共享、共担和公平。

4、更关注ESG绩效与绿色金融价值。