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12月22日，可研智库、亿翰智库联合于上海举办了“质量时代 组织重塑” 共创组织力—“2021中国房地产业组织管理峰会”暨“中国房地产企业（第二届）CHO联席会”在上海圆满落幕。

此次会议上，中央财经大学-绿色金融国际研究院高级研究员、长三角绿色价值投资研究院执行院长严展，以《房地产企业绿色治理、绿色金融发展趋势分析与展望》为在场来宾分享了其对于企业绿色治理、绿色金融等领域的独到观点。

在他看来，2021年房地产行业不平静，监管政策频出，部分头部企业风险暴露，对于这个行业以及行业主体，应该从不同于以往的构面去分析，从而找到推进行业健康发展和良性循环之路。因此他认为此刻召开以“质量时代、组织重塑”为主题的交流活动，十分有意义。

严展从房地产行业绿色发展、绿色治理、以及绿色金融支持行业发展三个方面做了交流分享。

双碳目标下房地产行业绿色发展

我在金融领域工作近20年，支持了许多房地产项目建设，也深知房地产行业在国民经济中的重要地位。我们GDP增长模式，还是依赖于投资拉动，根据统计2020年，我国固定资产投资实现51.9万亿元，其中27%来自房地产开发投资。2020年全年国内生产总值101.6万，经济总量首次突破百万亿新台阶，其中房地产的贡献率达到7.34%。纵观当下国民经济中，第三产业比重达到54%，房地产行业在其中比重已经占13.5%，略低于批发零售业和金融业。房地产行业对消费拉动作用也巨大，2020年人均居住消费支出增长3.2%，占人均消费支出的比重为24.6%，也是除食品烟酒消费支出外，唯一实现正增长的。而且房地产也创造了就业，据统计近十年房地产业增加就业80万人。

中国将力争二氧化碳排放于2030年前达到峰值，2060年前实现碳中和，实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，要把碳达峰、碳中和纳入生态文明建设整体布局。工业、交通和建筑，被公认为全球三大“能耗大户”。在双碳目标下，建筑业是进行减排降碳的重点行业领域，进行绿色转型刻不容缓。

数据显示，2018年，全国建筑全过程能耗总量为21.47亿吨标煤，占全国能源消费总量的46.5%；全国建筑全过程碳排放总量约为49.3亿吨，占全国碳排放比重的50%以上。因此加快房地产建筑业的节能减排、实现绿色低碳发展至关重要。

截止2020年底，全国绿色建筑星级标识项目达2.47万个，建筑面积超过25.69亿平方米。而绿色建筑二三星级认证面积高于200万平方米的房企共有21家，是2019年数量的2倍多，这说明越来越多的企业开始发力绿色建筑。

2021中国绿色地产指数TOP30中的前10名企业，在2020年的新开工面积高达2.74亿平方米，占上榜企业总计5.9亿平方米的新开工面积的45.5%；而前10名企业获得绿色建筑二三星级认证的面积为7048万平方米，占2021中国绿色地产指数TOP30共41家上榜企业总面积的48.7%。前10名企业新开工装配式建筑面积达3747万平方米，新开工全装修成品房面积为7032万平方米，在上榜企业相应总面积中占比分别为49.8%、73.2%，充分显示出头部房企在绿色地产领域的贡献度与集中度。

ESG支持房地产企业绿色治理

在此双碳背景之下，谈到房地产企业绿色治理，就一定会提ESG，ESG是环境、社会和公司治理英文首字母，（Environmental, Social and Governance），是2006年联合国前秘书长科菲安南牵头发起责任投资原则（UNPRI），并首次提出ESG理念和评价体系，旨在帮助投资者理解环境、社会和公司治理等要素对投资价值的影响，并支持各签署机构将这些要素融入投资战略、决策及积极所有权中，以降低风险、提高投资价值并创造长期收益，最终实现全社会的可持续性发展。

全球投资者对ESG关注度的不断提升，ESG投资正在逐渐成为全球的主流趋势。全球ESG纳入投资决策的全球资产总值在2020年已达40.5万亿美元预计在未来ESG市场年增长率将达20%，且ESG指数市场规模增长可达35%，在2021年可达10亿美元。

以ESG为价值导向的理念逐步受到房地产行业的高度重视，越来越多的房地产上市企业发布了ESG报告，积极开展ESG实践及应用。根据中央财经大学绿色金融国际研究院自主研发的中国本土化ESG评价指标体系，已经覆盖全A股多年数据，通过分析发现房地产行业上市公司ESG总分平均得分49.7分，高于全A股上市企业平均得分42.1分。

对于房地产行业，企业主体的ESG表现将是可持续投资关注的关键问题。企业的ESG表现可反映企业在非财务方面的整体信用品质。具体实践中，房地产企业拥有许多针对ESG问题的解决方案。环境方面，涉及的关键议题包括设定碳减排目标、提高能源效率、使用可再生能源、建立绿色供应链、推动绿色开发运营等。社会方面，房地产企业产生的社会效益关乎到几乎所有利益相关方，包括员工、客户、供应商、社区、政府等。公司治理方面，ESG标准与董事会、目标设立、业务和管理政策制定、风险管理等相关议题相关。

国际上也制定了专门针对建筑行业的相关标准。全球最大的养老基金日本政府养老投资基金和马斯特里赫特大学的学者合作成立的全球房地产可持续性标准（GRESB），致力于评估全球房地产在ESG方面的绩效表现。作为一种评估房地产投资管理是否符合可持续标准的工具，GRESB的主要使用者是房地产基金以及资产管理机构。GRESB的设立为房地产业的ESG相关信息披露提供了披露依据，为国际资产管理机构和投资人开展可持续投资提供了投资参考，同时也为国内房地产业的可持续发展提供了引导方向。当前在全球范围内，已有超过850个机构正在使用GRESB评估体系来评估旗下不动产的可持续状况，覆盖的资产价值超过3.7万亿美元。

绿色金融支持房地产行业绿色发展

在“碳达峰”“碳中和”政策下，绿色建筑发展有望驶入快车道。绿色地产市场加速培育，并爆发巨大需求。有机构预测，为实现碳达峰、碳中和，“十四五”期间，每年新增绿色建筑体量约为4亿～6亿平方米，如果加强既有建筑改造的需求，中国每年需要投入几十万亿与绿色建筑相关的资金。资金需求如此之大，仅依靠财政或企业自身积累投入显然是不够的，绿色金融应该更好的发挥支持引导作用。

截至目前人民银行、银保监会、发改委相继印发的绿色金融标准均将绿色建筑建设、绿色建材生产、绿色建筑购买和既有建筑节能改造等纳入绿色产业/项目范畴。逐渐完善的绿色金融体系为绿色金融支持绿色建筑释放了积极信号。

在融资规模方面，以绿色信贷、绿色债券为代表的绿色金融工具在实践领域的运用取得一定进展。

1 绿色债券实现对绿色建筑的定向支持。截止2019年，中国企业发行绿色建筑投向的绿色债券25只，累计发行规模382.4亿元，主要投向住宅建筑、公共建筑和工业建筑，其中投向公共建筑与住宅建筑建设的债券占大多数。

2 绿色信贷与绿色建筑发展形成联动。截止2020年三季度末，全国本外币绿色贷款余额11.55万亿元，比年初增长16.3%，其中基础设施绿色升级产业贷款为5.56万亿元。同年三季度末全国房地产开发贷款余额12.16万亿元。根据“建筑节能与绿色建筑十三五规划”对绿色建筑的强制性要求，约半数地产项目可满足绿色金融标准中绿色建筑要求，对应贷款可视为绿色贷款。

3 其它绿色金融领域正积极探索绿色建筑支持路径。北京市率先推出绿色建筑性能保险，以市场化手段推动绿色建筑建设达到运行评级星级标准，推进绿色建筑由绿色设计向绿色运行转化。青岛市推出超低能耗建筑性能保险，促进建筑物达到超低能耗建筑指标要求。碳排放权交易市场的建立为创新绿色金融工具支持绿色建筑提供更多可能。

由于银行未建立对主体非财务能力和信用品质的评价机制，无法评估主体绿色信用能力，增加了项目实施的不确定性。也成为绿色金融对绿色建筑支持不足的一个重要因素。基于ESG评价，投资者可以通过了解房地产企业的ESG绩效，评估其投资行为和企业（投资对象）在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献，从而去分析评价其可持续发展能力和履约能力。《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》中支出，银行业金融机构要建立健全环境与社会风险管理体系，将环境、社会、治理要求纳入授信全流程，强化环境、社会、治理信息披露和与利益相关者的交流互动。

相信未来金融机构对绿色建筑的融资业务中也将纳入融资主体ESG表现评价，从而筛选出一批优质的绿色建筑领域主体，降低信息不对称带来的风险，在风险可控前提下更好地提供绿色金融支持。

此次会议中，可研智库、亿翰智库联合发布了《2021中国房地产组织力研究报告》、

《2021中国房地产雇主影响力研究报告》、《2021中国房地产业公司治理研究白皮书》，详情请见：《2021组织力研究：百强房企人均销售额均值破3500万 最佳雇主揭晓 公司治理指数发布》。

会议嘉宾精彩发言请关注：《新周期下如何重塑组织？百强房企人力资源官共论组织管理新方向》。