©️作者：晓鹏、庆龙

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房企融资本身是一个热点的话题，在行业利润不断压低的情况下，融资规模、融资利率、融资成本越来越成为人们关注的话题。

于房企来说，谁能借到钱？谁能以更低的成本借到钱？意味着谁拥有更强的融资竞争力。目前，房企之间的实力竞争越来越体现在融资能力上，融资能力仿佛成了衡量房企核心竞争力的直接指标。

从以往的视角看房企核心竞争力，落脚点往往是房企的规模，规模大，则房企强；如今外部环境的不确定性，行业整体时代的变化，运营能力的好坏则越来越能代表房企的综合实力，典型指标如融资利率、融资成本、融资渠道等等。

回顾近几年来的监管政策，自首次提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，监管部门就始终对多渠道的房地产融资规模进行多程度的管控，行业融资环境处于严监管模式。监管部门十分爱提及的关键词是防范行业“金融风险”，多次收紧房地产融资政策，倡导建立房地产融资长效机制。去年8月，又出台了“三道红线”政策，督促房企调整债务结构，降杠杆、降负债、降成本、提高现金流管理，重点加强房地产企业资金监测和融资管理规则，增强融资市场、融资规则的透明度，大量房企融资规模下滑。

地产行业本质是资金密集型行业，房企融资规模和销售规模基本呈正相关，目前房企融资来源主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资（包括境外发债）、资管计划、资产证券化（包括CMBS与CMBN等）、REITs等等。

未来房企融资市场必定是一个分化的市场，融资环境趋紧，就进一步加大房企的资金压力和融资难度，想再回归放松的融资环境，可能是十分短暂的。本文就对房企融资现状的规模、渠道、利率进行了分析。

01

融资规模：集中化趋势明显，均值表现为254.4亿元

从数据结果来看，25家典型TOP30房企融资规模平均值为254.4亿元，其中中国恒大、金科股份、中南置地位居前三，融资规模为903.5亿、825.3亿、816.5亿，融资规模相对较大。万科地产、招商蛇口、碧桂园、滨江集团等5家房企融资规模分别为608.3亿、370.5亿、293.4亿、255.0亿，高于典型房企样本均值。低于样本均值的房企有世茂集团、绿地集团、旭辉集团、雅居乐、保利发展、金地集团、富力地产等17家房企。此外，本文未包括阳光城、正荣集团等5家房企融资规模数据。

从区间分布来看，融资规模在100亿元以内的有中国金茂等6家房企，100~200亿元以内的有世茂集团、雅居乐等11家房企，200~400亿元以内的有招商蛇口等4家房企，600亿元以上的有中南置地、金科股份等4家房企。

02

融资渠道：多源拓展，公司债占比最高为27.5%

从统计结果来看，典型房企通过发行公司债融资所占融资渠道比重为27.5%，在所有融资方式中比例位居第一。其次是内地银行贷款，比重为19.96%，其他债权，比重为18.9%，信托融资，比重为10.11%。海外贷款方式获取融资比重最小，为0.63%。通过其他方式获取的融资比重为27.25%。

目前，金融机构对房地产行业贷款条件日渐趋严，如前几篇文章提及的信托贷款中“432”条件（四证齐全、资金比例30%、二级资质），或者严格筛选项目，只选择与龙头房企合作，不断降低地产业务贷款比重，拒绝触碰“明股实债”、“纯股+底层协议”等非真实业务。

03

融资成本：持续走低，均值控制在6%以下

融资成本在一定程度上反映了外界对房企未来发展的信心，融资成本越低，则说明房企核心竞争力越强。从数据结果来看，27家典型房企融资成本平均值为5.95%，其中祥生集团位居第一，融资成本为9.1%，中梁控股、阳光城、富力地产位居其后，融资成本分别为8.5%、7.4%、6.9%。融资成本较低的房企主要有绿城中国、保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地、中海地产共7家房企。

从均值比较来看，27家典型房企高于样本均值的有绿地集团、正荣集团、新城控股集团等12家房企，低于样本均值的有世茂集团、龙光集团、旭辉集团、滨江集团等15家房企。在典型房企中，51%的房企融资成本介于5%~7%之间。

2021年及以后，房地产融资政策可能会更加紧缩，房企融资的困境现状在于既要不触碰三道红线，又要维持资金流、现金流正常运转。综合看，困境主要表现如下：

（1）拿地前融资和开发贷款的获取会更加难，拿地阶段和开发阶段往往是房企资金需求的高峰，政策的限制会加剧这一困境。

（2）融资成本的负债风险会越来越大。融资成本是房企金融风险的反映，融资工具的限制会提高房企融资成本。

（3）企业真实融资状况越透明，穿透式监管会真实还原房企融资杠杆水平。

“明股实债”是一种普遍融资现象，资金密集型行业（如房地产行业）对其融资方式有较大的偏好，稍具有代表的是“永续债”，房企通常将永续债记录在少数股东权益科目中，使得实际债务较合并报表体现更高，能有效隐藏房企融资成本。外部融资调控政策出台后，监管融资角度发生变化，房企通过“明股实债”或隐藏成本方式融资会愈困难。

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