©️作者：晓鹏、庆龙

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房地产信托融资缺点在于,它的成本高于银行贷款或债券融资，但信托融资可以介入到房地产链条的各个环节，如前期拿地和土地开发。未来随着“非标强监管”、“金融创新”等时代的到来，信托公司会加大力度创新信托融资方式，打造新型“房企+信托”合作模式，认真推行股权投资和资产证券化。

2020年，是房企向管理红利转型的一年，也是地产行业追求精细化运营和“生态互联”的一年。

数据显示：2020年全年中国房地产行业净利润率为11.2%，房地产行业告别暴利时代，已成为共识。

对于房企来说，土地是房企可持续发展的血液，也是房企未来发展的根基。

拿地作为房企产业链条的上游端，土地成本往往占据房企成本的40%左右。各大房企拿地规模的态度是谨慎的，在市场高峰时期，房企拿地规模战略倾向于大肆扩张，前期的高土储会带来可期的利润空间；在市场平稳及冷静时期，房企拿地战略非常重视规模、利润、现金流等因素的平衡，拿地区域布局节奏放缓。

在“疫情”和“三道红线”的背景下，房地产行业竞争更为激烈，行业整体毛利率走低，多元化拿地方式愈受到房企关注。

目前，房地产主流的多元化拿地方式有四类：

第一、利用旧改模式拿地。优势在于获取土地的渠道通畅，资金返还与支付有政策依据；

第二、利用商业地产拿地。商业地产与传统地产容易形成联动效应，如“强IP+开发商”商业地产运营模式；

第三、利用文旅康养类产业拿地。康是指健康、医疗配套必须到位，能够满足居住、医疗、文化、运动等多种康养需求的产业用地；

第四、利用TOD模式拿地。指以公共交通为导向的开发，如上海万科地铁线路“TOD”模式、绿地“大基建”模式、保利开发地铁“TOD”模式。

本文就TOP30房企拿地规模的现状、布局、未来趋势进行分析。

数据解读：TOP30房企平均拿地金额为637亿元，平均拿地面积为1117.1万平

2020年，TOP30房企平均拿地金额为637亿元，平均拿地面积为1117.1万平。

从统计结果来看：

TOP30房企拿地金额前三名分别为：碧桂园、万科地产和中海地产；

中梁控股、祥生集团、富力地产等17家房企低于TOP30房企拿地金额平均值；

TOP30房企拿地面积前三名分别为碧桂园、中国恒大、绿地集团；

龙光集团、正荣集团、中国金茂等21家房企低于TOP30房企拿地面积平均值；

总体来看，2020年TOP30房企拿地总额为1.91万亿元，经济拉动贡献约2%，拿地总面积为33509万平。

拿地能级分析：55%的房企集中于二线城市

从数据结果来看，在拿地能级维度，TOP30房企中有55%的企业投资于二线城市，38.3%的企业投资于三线城市，6.7%的企业投资于一线城市；在拿地区域维度，TOP30房企中有34%的企业布局于长三角区域，16%的企业布局于长江中游区域，17%的企业布局于珠三角区域。

拿地城市能级和拿地区域的差异透露出房企在未来城市运营的深耕能力。如中海地产2020年坚持重点布局一二线城市，新增土地储备主要集中于太原、武汉、北京、长沙、沈阳等城市，新增土地储备金额达327亿元，其本质是强化城市影响力。

拿地销售比：TOP30房企行业均值为33.6%

出于对房地产行业金融监管的目的，央行、住建部会同相关部门在提出了“三道红线四档两观察”的资金监测和融资管理规则。两观察中有提及权益口径房企拿地资金总额不得超过销售总额的40%。

从数据表现来看，TOP30房企拿地销售比均值为33.6%，满足房地产融资管理规则。其中满足“拿地销售比不超过40%”的房企主要有阳光城、祥生集团、世茂集团、滨江集团、佳兆业、中梁控股、中南置地、绿城中国、富力地产、万科地产、碧桂园、融信集团、远洋集团、龙湖集团等22家房企，另有金地集团、绿地集团、新城控股、华润置地、旭辉集团、中国金茂等8家房企未达到标准要求。

过去的房企追求的是规模，销售规模、管理规模、土地规模。未来房企由粗放型过渡到精细化运营是必然趋势，在“管理红利”阶段，房企会认真钻研产品品质、服务创新、谨慎拿地，更好链接投资端和落地端，仔细考虑用户需求，追求行业可持续发展。在拿地方式上，房企也可以整合自身资源能力，创新拿地模式，深度跨界合作拿地，打造“IP”、“大健康”、“主题乐园”、“品牌”、“科技”等生态产业地产。

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