房企“三道红线”监管政策之下，早年通过高负债扩大规模的黑马企业正在降速求稳。

近日，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”，02772.HK）发布2020年业绩报告。

每日商业报道注意到，中梁控股营收保持稳定增长的同时，毛利率水平有所下滑；债务结构出现调整，非银占比下降带动债务结构改善。

限价导致毛利率下跌

公开资料显示，中梁控股在业内被称为小碧桂园，2016年之前算是中小规模房企，2016年后提速高周转模式，迅速迈入千亿房企俱乐部。2019年，中梁控股集团在港交所上市。

中梁控股年报显示，公司实现合约销售额1688亿元，较2019年增长10.7%，总收益659.4亿元，较上年增加约16.4%。不过，销售和总收益增长的同时，中梁控股的毛利率和归母净利润下滑。2020年度中梁控股的毛利为138.5亿元，毛利率为21%，较上年下降2.3%。同时，归母净利润为37.4亿元，同比下滑2.35%。

对于毛利润的下滑，中梁控股首席财务官游思嘉表示，2020年中梁确认收入的项目基本上是反映2017-2018年，特别是2018年买地的项目；2017至2019三年间，土地市场处在较热的形态之下，尤其是2018年以后一些二三线城市、包括沿海某些城市都出现了政府限价的问题，这使得中梁控股在2020年的毛利率呈现下跌表现。

数据显示，2016至2019年间，中梁控股分别拿地63块、119块、221块和139块。中梁控股在2020年曾以24.864亿夺铜山宅地，问鼎徐州总价地王。全年总计以711.99亿元购买117块土地，约等于当年销售额的42.18%。

长三角地区依然是2020年中梁重点布局的区域。拿地城市中二三线占比92%，平均溢价率18%，拿地主要城市包括杭州、温州、宁波等长三角区域。

游思嘉认为，2020年毛利率下跌相信不只是针对中梁，应该整体行业，特别是长三角为主的房企，可能也包括珠三角有关房企也面临这个问题的。

负债成本较高

由于中梁控股实行高周转模式，在规模快速扩张的同时，负债水平也一直处于高位。数据显示，2020年，中梁合约负债金额达到1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。这一规模与招商蛇口相当，远超同等规模的雅居乐和远洋集团。

合约负债对于房地产企业是把双刃剑。由于房地产行业从预售到交付结转需要约两到三年的时间，合约负债一方面体现了房企销售业绩，同时也可以提前锁定未来一段时间的营收。但另一方面如果超过正常结转周期，也会因建安成本、财务成本等因素对房企的利润和现金带来不确定性。

每日商业报道注意到，中梁控股的债务总额为540.92亿元，其中，即期负债约237.84亿元，占比达43.97%。有抵押的债务为377.76亿元，占比达69.8%。

业内人士表示，这种通过抵押进行融资的方式风险较高，承担的利息也更高，而高比例抵押融资体现了企业面临较大的融资压力。

中梁控股在年报中表示，集团致力于改善债务结构及拓宽境内外自融资渠道，多次发行境外美元债券，新增境外银行、境内ABS等融资渠道。

游思嘉表示:“对于财务结构，我们觉得还是有空间在今年把非银渠道的融资压缩，我觉得今年有机会可以压缩到接近20%。”

事实上，快速扩张的债务规模和较高的杠杆率让中梁控股的融资成本处在9%左右的较高水平。2020年，中梁的加权平均融资成本为8.5%，虽然相较2019年9.4%的融资成本有所下降，但在目前地产行业中，8.5%的融资成本仍属于较高水平。

降至绿档仍需时间

截至2020年末，中梁控股持有现金同比增长29.2%至342.32亿元，现金短债比1.4，同比持续优化，在三条红线调控安全范围内；净负债率同比微增0.2个百分点至65.8%；剔除预收后的资产负债率持续近几年呈下降的趋势，同比下降0.9个百分点至79.9%，超出阈值。

目前，中梁控股仍踩中监管要求的一条红线，剔除预收账款的资产负债率为79.9%，为黄档房企。按监管政策，黄档房企有息负债每年可以有10%的增长。

对于还未达标的资产负债率指标，游思嘉认为，目前大部分周转型房企的这条红线都是尚待达标。他坦言，中梁的销售预收账款比较大，一方面是好事，证明去化快，卖得好。但另一方面，合约负债比较大，在算比例来讲有点不利。

受大量拿地的影响，2016年至2019年，中梁的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元，资产负债率分别为98.59%、97.63%、95.98%、90.70%。

游思嘉表示：“中梁作为第一批重点房企开始试行三条红线政策，去年四季度开始，我们也基本实行了相关要求，包括稳杠杆、稳控土地收购百分比等。”

他还表示，中梁已经有了相应的指标改善计划，按公司自身的发展节奏，中梁预计在两到三年内可以将这一指标逐步改善到70%左右。

“小碧桂园”中梁控股曾以黑马姿态高速扩张，如今降速求稳，能否改变外界资产负债率、融资成本双高的印象，每日商业报道将持续关注。

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