国内长租市场发展正酣,自如却在此时选择把目光投向了海外。

5月20日,自如国际租房平台“自如比邻ZABIT”正式上线,首期将为中国赴境外留学生提供香港、英国、美国的高品质租住服务。

对于正在谋划IPO的自如来说,出海显然是它要给资本市场讲的“新故事”,然而,已呈高度秩序化的国际化租住市场,未来能给自如的发展收益带来多少增量,仍有待观察。

大抛“百万房源”新目标

据悉,目前,自如比邻ZABIT已上线自如APP、微信小程序等平台。显然,为了这次成功出海,自如已筹备多时。

首批房源主要位于中国香港,以及英国伦敦、剑桥、考文垂、伯明翰、布里斯托、爱丁堡等20余个主要城市核心地段和高校附近,共计2万余间,类型包括以学生公寓、酒店式公寓、服务式公寓为主的集中式居住产品,以及包括合租、整租在内的分散式居住产品。

目前上述房源已全面上线并开放带看和签约。

自如还有更大的梦想。据介绍,自如比邻ZABIT未来还将陆续入驻美国、日本、加拿大、新加坡、澳大利亚等国家和地区,预计提供数以百万的优质房源。

若按照该计划顺利推进,自如来自海外市场的收益将是当前国内市场的数倍,甚至不止。

资料显示,经历了13年的发展,自如目前在中国内地市场管理房源超100万间,主要分布在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州等10座城市。

由此亦带来两个疑问:海外是否有足够的客源支撑?房源又从何而来?

据《2023中国留学白皮书》,中国香港、英国、美国,是内地留学生的三大热门目的地。

数据显示,每年从大陆前往香港的在读留学生数量约为8.62万人。另外,人才引进也在持续加剧香港的租房需求。据香港入境事务处公开数据,2023年各项人才计划的申请超过22万宗,约有13.5万宗获批,其中9万人已经赴港,比3.5万的预期目标高出数倍。

而英国的留学生租赁市场更为广阔。数据显示,每年前往英国的留学生数量高达12.9万人。平均月租金高达11508元,且仍在持续增长中,形成每年178亿元的巨大市场。

但同时,我们也看到,自2020年开始,留学热度正在逐步下降。根据最新公布的美国门户开放报告(2023)数据显示,2023年赴美留学人数达到105.7万,同比增长11.7%,增幅是近40年最高。但中国内地留学生继续下降0.2%,约为28.95万人,比上年减少约600人,占比也继续下降至27.4%。

当然,即便抛开中国留学生的租赁需求,海外留学生的不断增长仍能带来足够大的市场空间。如何承载这部分的租赁需求,则成为自如接下来要思考的重要命题。

为了抢占学生公寓这个大市场,在此之前,包括KKR、博枫、丰树、新加坡胜捷企业、新加坡基金Cambridge RE Partners等机构纷纷出资收购相关资产,并翻新成学生公寓进行对外出租。远东乌节(Far East Orchard)更是直接收购了总部位于英国的学生公寓(PBSA)运营商Homes For Students 49%的股份,以扩大其管理房源规模。

自如又将采用何种方式实现海外市场的拓展?还须等待自如进一步给出明确的答案。

增益租,艰难的自救路

自如急于拓展海外市场的心情不难理解。目前,自如在国内市场的发展早已停滞。早在2019年,自如就宣布管理房源已突破100万间,然而到了2023年,该数字仍未见有任何增长。

而在这段时间里,自如正在沉迷打造另一个“新故事”——增益租,改变以往平台出钱收房改造、从而赚取租金差+空置期的传统长租公寓C2B2C模式。

公开资料显示,增益租业务模式包括装修和出租两大板块。装修业务由自如提供、业主付费;出租则由自如负责,承诺给业主保底收益,对年度租金总额超出保底租金的增益部分,由自如和业主按约定比例分成。

如果自如管得好,业主的出租率就高,收益自然就高,自如就可以收取更高佣金;反之,如果自如管得不好,业主甚至可以不支付佣金。因此,自如认为,具有租金无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成等优势的增益租模式,更具抗风险能力和收益增值能力。

自如同样期望通过增益租找到盈利回正的有效路径。

据公开数据,2015年、2016年和2017年,自如累计亏损近13亿元;另据贝壳早前披露数据,2019-2021年,自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。可见自如的经营压力不小。

为求发展,自如的融资需求也变得更为强烈。在2020年之前,长租公寓还是门公认的好生意,自如也吸引了多轮投资,在2020年软银10亿美元战略投资之后,自如的投后估值66亿美元,是我爱我家市值的6.5倍。

不过此后三年,自如再无披露新的融资进展。据了解,期间它通过旗下子公司北京自如众诚友融信息科技发行了数笔企业ABS。

自如亦启动上市融资计划。自2023年以来,每隔一段时间便传出自如赴港IPO的消息,然而始终未见有实质性动作。市场推测,长租公寓资金占有量大且盈利低,加上管理乱象频出、企业“爆雷”情况不停发生,也令其在资本市场上难获青睐。

从目前来看,增益租这个“新故事”也未能打动投资者。

据自如2023年11月披露数据,自增益租推出三年以来,采用增益租模式的房源已累计近20万间。2022年,自如在托管期的业主约有35万、在租自如客约130万,入住率超90%。

若按100万间管理房源计算,增益租模式仅完成渗透覆盖20%的房源。

此外,亦有不少业主反映自如“增益租”房源存在装修质量差、增益分成没保障等情况。这多少反映出,增益租这条路并不好走。

另一方面,大批房源入市、租赁市场需求正在下降,也导致租金不断下降,从而令自如原本高额租金与服务费的赛道被挤压。

为了保证出租率,较早前,自如要求托管业主在合同期内降低租金,不同意就强制解约,还要业主赔偿装修折旧费,否则将强制解约。而后,“大范围强制解约”的消息甚嚣尘上。

对于国内市场“卷不动”的自如,海外市场拓展或许是实现“自救”的新路径。市场亦好奇,在国内始终“水土不服”的增益租模式,到了海外市场能否行得通?