年报观察|佳兆业:“旧改王”亮了亮“钱包”
©️作者:丁爽本文版权归可研智库所有,未经授权请勿随意转载;转载请注明出处,谢谢配合!文章1743个字,预计阅读2分钟。
3月25日,佳兆业集团发布了2020年业绩报告。2020年,佳兆业营收、利润均保持大幅增长。多年深耕湾区旧改,佳兆业已经迎来收获期。
透过2020年业绩报告,与其说佳兆业展现了其过去一年来的成绩,不如说“旧改王”对外亮了亮“钱包”,秀出了精益化管理加成的实力与深耕城市更新带来的发展潜力。
精益管理助力业绩增长
精益化管理,帮助佳兆业保证了业绩增长源头。
2020年佳兆业销售、营收等多业绩指标均保持大幅上涨。其中,报告期内,集团权益销售额约为1068.96亿元,同比增长21.3%;营收约为557.7亿元,同比增加16.1%。
保持销售、营收增长的同时,佳兆业主动以利润为导向,全面实施PMO精细化运营管理策略,从“投、融、产、供、销、存、回、结”等八方面全方位进行管控。
从其成本管控结果来看,报告期内,其营销费用约为20.17亿元,同比仅增加1.1%;其管理费用约为37.3亿元,同比增长11.3%,该项增长主要由于佳兆业员工成本、法律及专业费用及捐款增加所致,增幅可控。年内,其营销费率、管理费率,共计下降约1个百分点。
其人工成本也处于合理的涨幅之中。业绩公告显示,截至2020年末,佳兆业集团聘用约17100名雇员,同比上升11.76%;相关雇员成本(包括董事薪酬)约为23.16亿元,同比增长约22.64%。
强控成本帮助佳兆业保持较高的利润水平。报告期内,集团毛利达约159.08亿元,同比增加15%;净利润达52.78亿元,同比增加26.8%;归母净利润达54.47亿元,同比增加18.6%。业绩公告显示,年内佳兆业毛利率为28.5%,基本与上年持平。在行业毛利率普遍走低的大背景下,显得尤为难能可贵。
财务管控铸就优秀基本盘
精细化管理转型之下,企业运营效率有所提升,2020年佳兆业由拿地到开盘时间同比减少45天。
得益于产品组合及推盘节奏的灵活调整,报告期内,佳兆业产品去化率提升至65%。企业回款率也有所提升。集团全年销售回款率约80%,较2019年增长5个百分点。
与此同时,佳兆业主动优化债务结构,控制负债增长。截至2020年末,其总有息负债约为1215亿元,同比仅增长约3.67%。
其中,以年期划分,其一年内到期的债务占比由2019年的27%降至19%;1-2年到期的债务占比为32%,2-5年到期的债务占比为45%,5年以上到期的债务占比为4%。当前,佳兆业维持着较为合理的债务结构。
佳兆业杠杆率也有所下降。“三道红线”资管政策规定下,佳兆业已转入黄档。截至2020年末,佳兆业净负债率为97.9%,现金短债比为1.56倍,均达到要求,目前佳兆业剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%,虽尚未达到监管政策中“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”的要求,但已距离不远。
截至报告期末,佳兆业现金及银行存款(包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金)达471亿元,集团流动性较为充裕。
城市更新丰富企业“粮仓”
当前,佳兆业积累了丰厚的土储。
截至2020年末,集团总土地储备约为2875万平方米,其中约55%的土地储备位于粤港澳大湾区内。佳兆业在业绩公告中表示,现有土地储备足够集团未来五年的发展所需。
其中,2020年,佳兆业通过合作开发、收并购及招拍挂及城市更新等方式,共购入47幅土地或相关权益。土地收购的总权益代价约为471.14亿元,集团应占每单位最高获允许容积率的总建筑面积上限约为565万平方米。
佳兆业新增项目构成分析
(图片来源:佳兆业集团)
佳兆业依靠旧改起家,多年发展奠定了其大湾区旧改龙头的地位。深耕城市更新,也帮助佳兆业丰富了“粮仓”。这有效减弱了招拍挂土地成本高企及政策管控为企业带来的风险。
以深圳为例,期内佳兆业通过城市更新于深圳新增项目建筑面积76万平方米,可售货值330亿元。深圳新增项目平均权益土地成本13940元/平方米,远低于同地区招拍挂获取土地的成本。
2020年,佳兆业成功转化位于香港、深圳、广州、惠州等城市在内的9个城市更新项目,转化建筑面积约180万平方米,转化货值人民币640亿元。以新增土地的权益代价计,其年内通过城市更新供应的土地约占集团整体的土地供应的29%。
截至报告期末,佳兆业仍有逾200个城市更新项目尚未纳入集团的土地储备,主要分布在深圳、广州、东莞、中山等大湾区城市。集中供地政策出台的大背景下,深耕城市更新为佳兆业带来了更高的业绩增长预期。
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