​过去两年，要说港股市场最受投资人欢迎的行业，物业无疑是其中之一。无论是年初时的保利物业、碧桂园物业，还是现在的融创物业，市盈率都一度高达近百倍，行业平均市盈率也在40倍左右。

事实上，这样的情况不难理解。受益于房地产母公司过去两年销售面积的高增长，头部物业公司在短期内的业绩增长将得到保证，长期也有集中度提升以及可想象的增值服务拓展空间。而随着业务价值到资本认可，越来越多物业公司也开始赴港上市。

不久前，荣盛发展旗下的百强物业——荣万家（02146）也向港交所递交了IPO申请，并于12月31日开始招股。不出意外，荣万家也将成为港股市场2021年第一家上市的物业公司。

从业绩上看，荣万家过往几年的表现可谓尽显龙头本色。2017-2019年，公司的营业收入从7.32亿元增长至12.82亿元，年复合增长率为32.3％；净利润从0.38亿元增长至2019年的1.13亿元，年复合增速更是高达71.8%

与亮眼的业绩相比，荣万家发行上市的每股定价却颇为“保守”。

根据招股书显示，公司的每股发行定价只有13.46至18.36港元，对应的动态市盈率最低只有20倍出头，最高不到30倍。要知道，目前港股市场碧桂园物业、保利物业和融创物业的市盈率分别高达65倍、54倍和103倍。

从这个角度上说，随着荣万家上市，其价值也将在资本市场得到进一步重估。

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 收入增速远高于行业平均，荣万家做对了什么？

从收入角度看，荣万家在过去几年的增长，可谓极为迅猛。招股书显示，荣万家的营业收入从2017年的7.32亿元，增长至2019年的12.82亿元，年复合增长率为32.3％。

这个数据是什么水平？要知道，根据中指院数据，同期百强物业公司的营业收入年复合增长率则只有17.8%。显然，过往几年荣万家的收入增速，远远高于百强物业的平均增速。

那么，荣万家营收远超行业增长背后，究竟原因是什么呢？

首先，过往几年整个物管行业保持较高景气度，头部企业更是成为这个趋势下的最大受益者。这也是支撑荣万家收入高增速的重要原因。

根据招股书显示，荣万家长期深耕于环渤海经济圈，服务范围涵盖长三角地区及大湾区等国内重点区域。2020年按其综合实力排名，位居中国物业服务百强企业第19名，在环渤海经济圈位居第10名，在河北省位居第1名。

也正得益于此，2017年至2019年荣万家在管面积分别为36.2百万平方米，41.6百万平方米，50.3百万平方米，年复合增速高达17.9％。而同期，全国百强物业平均在管建筑面积分别为31.6百万平方米、37.2百万平方米和42.8百万平方米，年复合增长率约16%。

除了行业头部效应显现，非物业管理收入占比增加，也让荣万家收入实现进一步增长。

2017年-2019年，公司非物业管理服务收入从2.7亿元增长到5.8亿元，增长了114.81%。同期，非物业管理服务的收入占比也从37.3%提升至45.2%。

与物业管理服务不同，社区超市、不动产经济服务等非物业管理服务收入对公司在管建筑面积增加的依赖较弱，变现方式较为多元化，业务天花板也更高。

如果说，物管规模的增长，是荣万家业绩增长的基础。那么，服务边界的持续拓宽，才是其收入可以持续保持高于行业增速的根本。

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 利润率持续提升背后的“量质齐飞”

收入代表着规模，而利润才是企业的核心。

根据招股书披露，荣万家净利润从2017年的0.38亿元，增长至2019年的1.13亿元，年复合增速高达71.8%，利润增速远远高于收入复合增速的32.3%。2020年上半年，公司净利润更是高达1.05亿元，同比增速进一步提高至98.1%。

从利润数据不难看出，荣万家在收入规模快速扩张的同时，经营效率同样在不断提升。

以毛利率为例，2018年、2019年及2020年上半年，荣万家的毛利率分别为16.7％、18.2％和28.6％，毛利率呈现出逐年稳步攀升的趋势。其中，在2020年上半年得到进一步强化。

究其原因，一方面是公司提升自身服务的定价能力，另一方面也是公司优化成本结构后的结果。

例如，荣万家平均物业管理费用由2017年的每月每平方米1.4元，增长至2018年每月每平方米的1.5元。平均物业管理费用的提升，不仅反映出公司提供的服务，具有较强的定价能力，也是对自身综合实力的肯定。

从成本角度来看，荣万家在公共卫生事件期间采取了节约成本的策略以及扩大物业管理服务的规模。也正因为如此，物业管理服务的毛利率在今年上半年提升12.7个百分点。

持续亮眼的业绩，让荣万家资产负债比率由2017年的97.5%，下降至2020年中旬的65.8%，进一步提升了公司的经营抗风险能力。

可以看出，荣万家在收入规模快速增长的同时，更注重企业的经营质量，通过增加产品定价能力以及优化成本的方式，让盈利能力大幅提高，同时也增加了公司整体的抗风险能力。

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 低估值发行，股价有望迎来“戴维斯双击”

从过往几年的经营数据来看，荣万家绝对是一家优质公司。但从发行价格来看，却成为了港股物业股中的价值“洼地“。

根据荣万家的招股数据显示，每股定价为13.46至18.36港元、发行股数9400万股，(可额外增发至1.08亿股)，其中90%为国际配售、10%为香港公开发售，集资净额11.68亿港元至16.11亿港元，对应的市值规模约50.61亿至69.03亿港元。

反观2020年中旬，公司的净利润就高达1.05亿元人民币，全年净利润预计在2亿元左右，对应的市盈率则只有20倍出头，最高不到30倍。

同期港股市场的碧桂园物业市盈率65倍、保利物业市盈率54倍和融创物业市盈率103倍。从这个角度看，荣万家的发行估值极具性价比。

都说选公司，就是选赛道。放眼长期，物业行业仍然是一个可持续发展的朝阳行业。

根据中指院数据，2020年至2024年百强物业的平均在管面积年复合增速保持7%左右，作为百强物业排名19的荣万家，凭借优质的服务以及稳健的财务，在管面积的增长高于行业平均水平是可以预期的。

物业管理规模提升只是公司的基本盘，更值得注意的是，荣万家服务边界的不断提升以及信息化管理水平，才是未来公司业绩增长的重要看点。

例如，2016年起荣万家便开拓出智能化服务模式，推出智能化社区管理平台“米饭公社”。“米饭公社”包括业主端APP和员工端作业App“米到家”，涵盖了“客服、服务、生活、活动、消费、人员作业管理”等多方面功能。

新冠疫情期间，“米饭公社”在原有服务内容基础上，接入在线商城、社区团购、在线医疗，真正解决业主所需，做到一站式全渠道服务平台。

此外，公司还建立了一套标准化的运营系统，覆盖物业服务的各个主要环节。例如，公司综合ISO 9001、ISO 14001及OHSAS 18001，贯彻「三标一体化」的质量管理体系，为日常经营提供全面的质量控制指导，尽可能减少经营干扰和相关经营成本。

这意味着，荣万家的业绩增长将持续保持双轮驱动。一方面，公司通过在管面积提升，推动业绩持续稳步增长；另一方面，公司通过业务边界的扩张及效率提升，进一步加速了业绩增长。

当下来看，考虑到荣万家的发行估值大幅低于港股同类上市公司，在业绩增长极具确定性的背景下，公司上市后股价有望迎来戴维斯双击。