境内债务展期最长10年，800亿能否救活万科？

在中国房地产行业漫长的调整周期中，万科不是一个新故事。

但2025年的这份成绩单，仍让市场为之震动。2026年1月30日，万科发布2025年度业绩预告：预计归母净利润亏损约820亿元，较2024年的494.78亿元亏损扩大66%。这是什么概念？这意味着这家曾经被视为房地产行业"优等生"的龙头企业，一年亏掉了超过再造一个自己的资本。

更值得关注的是，在这巨额亏损的背后，万科的债务重组方案正在浮出水面。根据最新消息，据REDD报道，深圳政府正着手推动一项涉及800亿元资金支持的一揽子纾困计划，其中包括将万科境内债务展期最长达10年。

从巅峰到谷底，万科用了不到三年时间。这家曾经市值超过4000亿元的房地产龙头，如今总市值已不足500亿。曾经的"保交付"模范生，如今也不得不面对债务展期的现实。

■ 820亿亏损：创纪录的"成绩单"

2025年1月30日，万科发布的年度业绩预告，如同一枚深水炸弹。

预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，这是一个足以让任何投资者沉默的数字。

让我们把时间往回拨一年。2024年，万科归母净利润亏损494.78亿元。2025年，亏损扩大至820亿元，增幅高达66%。

这不是万科的第一次亏损，但绝对是万科上市以来最惨烈的年度亏损。

翻看年报，亏损的原因清晰可见：

第一：结算规模下降，毛利率仍处低位。公告中解释，2025年结算的房地产项目主要对应2023年、2024年销售的项目。这些项目的地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少。翻译成大白话就是：前几年高价拿的地，现在低价卖房，不亏才怪。

第二：信用减值和资产减值大幅增加。由于业务风险敞口升高，万科不得不新增计提大量减值准备。

第三：经营性业务亏损。扣除折旧摊销后，万科的经营业务整体仍处于亏损状态。

第四：资产交易折价。 报告期内，部分大宗资产和股权交易价格低于账面值，相当于"割肉卖血"。

820亿元的亏损，不是偶然，而是房地产行业下行周期的必然结果。

从季度数据看，万科的恶化轨迹更加清晰。2025年Q3单季，万科营业收入560.65亿元，同比下降27.30%；归母净利润亏损160.69亿元，同比骤降98.61%。仅第四季度，万科就亏损了约540亿元。

截至2025年Q3末，万科总资产11365.95亿元，较上年末下降11.64%；归属于上市公司股东的所有者权益1757.56亿元，较上年末下降13.28%。一年时间，"家底"缩水了超过200亿元。

■ 债务保卫战：800亿纾困计划浮出水面

亏损只是表象。真正让市场担忧的，是万科的债务问题。截至2025年第三季度末，万科负债合计约8356亿元，较上年末减少约1118亿元。其中一年内到期的非流动负债约1279亿元，短期借款约235亿元。

据REDD报道，深圳政府正着手推动一项涉及800亿元人民币的纾困计划。这是一揽子重组方案的核心内容：

对于境内债券，万科正在考虑三种方案：一是展期最长10年，在展期期间每年支付1%的利息；二是按市场价格回购境内债券；三是将债券置换为以特定项目为抵押品的信托产品。

对于银行贷款和非标债务，万科同样考虑进行10年展期，部分债务将获得充足的抵押品作为担保。

关于新增资金，800亿元纾困资金中，约半数由政府（深圳方面）出资，剩余来自商业银行。

但需要注意的是，报道同时指出上述讨论仍处于初步阶段，且不包括万科境外子公司及债券。

市场对这一方案的反应是复杂的。一方面，10年展期+1%年息的方案，意味着债权人需要在漫长时间内接受低回报。另一方面，800亿资金的注入，至少在短期内缓解了万科的流动性压力。

然而，境外债权人的态度却截然不同。市场普遍认为，境外债权人"或很难同意展期10年"的安排。这也意味着，万科的境外债务问题，仍然是一个待解的难题。

债务重组方案的消息传出后，万科的美元债市场首先给出了反应。据DMINews报道，由于周末关于境内债务展期10年的传闻，万科美元债于周一早间下跌4个点。而在此前的两周，万科美元债已经回吐了约10-12个点的涨幅。在此之前，市场曾传闻普洛斯陷入窗口指导，而万科持有普洛斯21%的股份，这一消息也曾一度拖累万科美元债。

■ 还有多少牌可以打？

万科还没到山穷水尽的地步。翻看这份财报，还能找到一些积极信号。

保交楼是万科的底线。2025年，公司硬是保质交付了11.7万套房子——这个数字不算小，说明公司的基本功还在。

经营服务业务是万科的底气。物业服务、长租公寓这些业务，营收没有出现大幅下滑，算是稳住了基本盘。

降本增效是万科的努力方向。管理费用已经连续两年下降，说明公司在勒紧裤腰带过日子。

深圳国资是万科最后的底牌。深铁集团已累计向万科提供借款合同金额超过200亿元‌‌，这条大腿够粗。

但隐忧同样明显。合同负债同比大跌31.43%，意味着房子越来越难卖。短期借款增加47%，融资成本越来越高。存货跌价准备越计提越多，资产还在持续缩水。

■ 800亿能否救万科？

回到那个最核心的问题：800亿纾困计划，能否帮助万科走出困境？

从短期看，800亿资金注入+10年债务展期，至少给万科争取了宝贵的缓冲时间。在这段时间里，万科可以专注于保交付、稳经营、调结构。

从长期看，房地产行业的根本问题在于供需关系变化。如果销售市场不能回暖，如果融资环境不能改善，即使度过了眼前的危机，万科未来的日子仍然艰难。

更关键的是，800亿纾困方案的落地，还需要时间。据报道，对于即将于4月23日到期的20亿元境内债"23万科MTN001"，万科表示如果一揽子重组方案在债券到期日前至少10个交易日获批，公司将实施全面展期；但若未能获批，公司将推进此前提出的方案——先支付40%本金，剩余60%展期两到三年。

这意味着，4月底将是一个重要的时间节点。

对于万科而言，2025年是一场艰难的战斗。820亿亏损、债务重组、股价下跌——这些数字背后，是一家龙头企业从巅峰跌落的故事，也是整个行业从狂热到理性的缩影。

然而，万科还没有倒下。11.7万套保交付、经营服务业务稳健、深铁集团支持——这些都是万科继续前行的底气。

万科能否走出困境？这个问题没有人能给出确定答案。唯一确定的是：只有活下去，才有机会看到明天。