深陷债务风暴，万科艰难等待市场复苏

万科的债务展期风波已经持续发酵了将近一周，到目前为止仍未见消停，相关传闻依旧漫天飞。

日前坊间消息，万科高层到北京与保险公司商量即将到期的非标债务展期问题。尽管新华资管已迅速回应相关传闻不实，但市场的信心已被击穿，股债双杀的场面再度上演：3月4日，万科多只境内债券价格大跌，其中“22万科06”跌幅接近36%，一度触发临时停牌，当天，万科A股价盘中曾大跌近5%。

终于3月5日的政府工作报告让开发商松了一口气，市场似乎止跌企稳，上述“22万科06”收盘价格上涨2%。万科股价的情绪也有所修复，早盘下挫超2个百分点后，随后震荡上涨，最后以小幅上涨收盘。

回顾万科上一次遭遇股债双杀是在2023年11月，起因同样是债务问题。彼时，深国资的站台支持，才终令该场风波告一段落。

如今风波再起，可见底层问题未解，纵然有深国资的援手，万科的风波始终未止。

传闻四起

万科一直想通过实际行动回应所有的流言蜚语。

眼下，万科正面临多只债务兑付。据万科此前公告，22万科01、22万科02两支债券自2023年3月4日至2024年3月3日期间的利息须于2024年3月4日支付。此外，即将到来的3月11日，万科同样面临美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）的到期兑付，该笔债券规模为6.3亿美元，票息5.35%。。

万科方面于5日回应表示，相关偿债资金已到位，偿债工作在有序铺排中。

公开信息显示，2024年，万科到期的境内债共93亿元人民币，其中上半年到期的就有50亿元人民币；境外则约有105亿元人民币的公开债券年内到期。万科方面曾称，公司会从多方面保障债务偿还，包括境外本身的外币资金、对境外公司分红或股权回购实现资金筹集，以及银团贷款或债务置换。另外，深国资曾明确表态万科“没有财务风险”。

面对万科的积极应对，市场对其流动性依旧忧心忡忡。分析指，市场担心楼市整体销售持续低迷，万科的造血能力依旧没恢复，这迫使其不得不售卖优质资产，应对偿债高峰，以至于对公司长远发展造成影响。第三方数据显示，今年前两月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中，万科实现销售额334.5亿元，同比下降41.7%；权益销售额217.4亿元，同比下降52.6%。

而万科近期在资产出售方面动作频频，包括接连出售悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%股权等，日前更有传闻万科计划出售泊寓的部分股权，但该消息已遭万科否认。据悉，万科近期亦与股东深圳地铁集团接洽，商谈出售深圳福田区三星工业区城市更新项目，但短期内交易暂不会落地。

相对于资产处置，市场更期待万科顺利获得债务展期或重整。最新消息，万科正寻求一笔离岸无抵押俱乐部贷款，中国银行（香港）作为这笔贷款的牵头行，已获得15亿港元额度的批准。不过，相关资金筹集能否落实，仍取决于万科是否有足够能力按时兑付。

相关消息指，可能参与贷款的银行正密切关注万科与部分保险公司的私募债务回售谈判。万科已获得一些保险公司的口头同意，将其未来几个月内面临行权的“保险债权计划”推迟行权，先决条件是万科保证这些私募债务能够按时付息，当中就包括新华保险及太平保险。这也是近期市场关心的焦点所在。

其中，与新华相关的保险债权计划规模为30亿元，原于2023年12月11日到期，底层资产为万科多个商业地产项目；与太平相关的不动产债权投资计划规模约20亿元，于2024年1月到期。以上两项计划均已同意将行权时间延长三个月。

关键仍在造血

显然，债权人信心依旧植根于公司经营能力。尽管近期楼市利好消息频出，但距离真正回暖仍尚待时日。而这次市场信心修复期如此漫长，亦令包括万科在内的一众房企始料未及。

2023年三季报显示，万科账上现金1036.80亿元，如果剔除预收监管资金，在手资金还有600亿元，尚能应对短期债务。

但现金流并不能成为“定心丸”，碧桂园账上也有上千亿资金，因优先用于“保交楼”，对境内债进行展期，并正在谋划境外债重组。可见，手持600亿现金的万科并不轻松。

在3月4日碧桂园召开的月度集团管理会议上，杨惠妍指出，公司当前首要任务就是保证现金流。

据会议透露的信息，碧桂园正积极采取措施开源节流，通过减少非经营性开支，努力降低现金流的支出，同时积极通过销售增加现金流入，确保有足够的资金来支持交付和日常运营。

杨惠妍同样表示，目前碧桂园本身的资源是可以保障今年房屋交付的。她同时指出，虽然资源足够，但问题出在时间和空间的错配上。所以，要珍惜使用资源，等待市场回暖的时机。

正如杨惠妍所言，资产负债表的修复是行业面临的共性问题。大家都在等待市场的复苏，但关键是什么时候。

如今，最高级别的政策端也开始发力。“优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险。”已成为2024年房地产工作重要方向。

3月5日，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。在本次政府工作报告中，关于房地产相关工作的着墨颇多。

李强表示，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。

对于2024年，李强强调，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。” 政府工作报告中再次提及。

对于政策发力，万科等房企翘首以盼。但楼市未见恢复，头顶的紧箍咒仍然难解。