观察丨“第一房企”易主保利?
当时间行进到9月,一切仿佛已有了定论。
随着半年报、8月销售数据的陆续出炉,房企之间的业绩差距明显扩大。凭借将近3000亿的签约额,保利发展暂列房企销售首位,且与跟随其后的万科拉开了500亿之多的业绩距离。
这也意味着,万科要想追赶保利,至少还要再多卖2个月(万科:8月单月销售226.1亿)。不过历史已经证明,任何“冲刺第一”、“追赶第一”都是危险的想法。
如无意外,今年的“第一房企”将花落保利。当然,谁也不能保证没有意外,即使是在业绩普降的大环境。
仅从目前披露的数据来看,在楼市仍未明显回暖的背景下,保利的销售表现确是可圈可点,甚至实现了逆势增长。
数据显示,1-8月,保利实现签约面积1722.19万平方米,同比增加1.69%;实现签约金额2991.31亿元,同比增加6.19%;实现销售均价17369元/平米,同比增长4.4%。
进入9月,随着“认房不认贷”政策落地、房贷利率下调等利好出台,部分市场需求得到释放,成功刺激了一轮销情,对房企业绩增长也必然带来一定的提振,
分析预计,保利接下来仍将领跑行业,不过,前提是有足够的市场供应以及更灵活的营销方案。数据显示,截至2022 年末,保利未售货值1.47 万亿元,超七成分布于超高/高能级城市。
与此同时,保利还在积极“加仓”。仅8月,保利就新增了13个项目,主要集中在广州、杭州、成都等一二线城市,总建面134.6万方,对应土地款168.4亿元,拿地权益比78.7%。
据睿思网统计,截至8月末,保利年内就新增了62个项目,购地金额接近千亿。如此积极拿地,可见保利对后市抱有较强的信心。
当然,在投资方面,保利更倾向选择布局一二线城市,一来抗风险周期更强,二来可保证利润收益。这也是保利在楼市下行周期仍能保持业绩稳定增长的主要原因。
数据显示,今年上半年,保利在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为32%、63%、5%。具体到城市来看,保利上半年在广州、北京和上海三个一线城市拓展265.46亿元,在南京、成都、厦门等二线城市拓展金额301.23 亿元。
市场人士认为,该些核心区域在市场回暖过程中有望率先量价回升,进一步带动公司在去化和利润的提升,从而提高企业的安全边界。
值得一提的是,保利的权益比正在不断上升,1-8月拿地金额权益比上升至80.8%,较2022年末仍有提升。独立开发的好处是拥有极强的把控力,项目结算时归母利润将更高,但坏处也显而易见,需要沉淀更多的资金。
现金流就是企业的生命线,相信如今各家房企都对此感受颇深。
为了保证资金的流动性,大部分房企最大程度地减少购地支出,反观财务状况较为稳健的房企,此时进行土地抢收,将有助于其在后期进一步扩大市场份额。仅今年上半年,保利发展的市场占有率已达到3.8%,较2022年末提升0.4个百分点。
尽管上半年耗资700亿拿地,但保利发展的资金链仍维持健康水平。
半年报披露,期末,保利发展货币资金余额1486亿元,保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564亿元,较期初少250亿元。
公司资产负债率76.99%,较年初降1.12%;扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%,分别下降3.17和0.50个百分点,现金短债比为1.38;一年内到期的债务占有息负债比重为 18.6%,均较往年有所下降。综合融资成本约3.73%,低于民企5%的平均水平。
市场的每一次调整,都在加速行业洗牌。从最初的“招保万金”,而后发展到“碧恒万融”,再到今天的保利当头。可见,没有人能永远保持第一。
王石曾表示,房地产仍处在周期调整之中,将来房地产行业一定还会进行结构性调整,现在的开发商也将调整和洗牌。
没有人能预测未来的市场将如何变化,但从那些顺利穿越市场周期的房企身上,可以清晰看到,市场集中度正在向财务稳健的房企靠拢。
对于保利发展而言,今日不代表永恒,如何在竞争中不断提升自身运营能力,构筑足够强大的“护城河”,才是值得深思的事情。
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