远洋集团“18远洋01”债券7月26日复牌，并公布了兑付调整计划，相关的应付本息将于原兑付期限的未来12个月内支付。

根据一周前宣布债券停牌时的公告，远洋表示现阶段集团流动性不足，本息兑付存在较大不确定性。
这反映出房企当前普遍面临的困境。
不久前，中国人寿（持股29.59%）、大家人寿（持股29.58%）两大股东，更是针对远洋集团成立联合工作组，以“更全面地掌握远洋集团的经营情况。”6月25日，中国人寿、大家保险委派的4名董事加入，从而监督企业的经营管理工作。
通常来讲，险资只会扮演财务投资人角色，不会插手所投资公司的具体管理事宜，为何此次会亲自下场呢？
市场普遍解读这并非一个利好消息，很可能是远洋集团的债务、投资与经营问题已经不容忽视，险资股东不能再继续“放养”。
睿思中国认为有两大主要原因催生了这次不太寻常的调查：
其一，远洋集团近期在资本市场的表现的确难以让投资人安心；其二，远洋集团的失利极大影响了险资的业绩水平。

01 远洋资金链承压
从远洋集团的角度来看，近期在资本市场利空消息频出。
7月21日，远洋集团与远洋服务之间的内部关联资产重组的消息引发市场的广泛关注，协议涉及4961个停车位与168项商业物业，总价共计约6.26亿元。
从2021年年末开始，资本市场对于地产集团内的关联方交易总是“胆战心惊”，融创、奥园关联方交易的事件就是证明，这些都难免会让投资者猜忌。
另外，远洋控股目前存续债券共计14只，债务规模达到243.06亿元，其中一年内到期债务余额超过79亿元。
而截至2022年末远洋集团的现金只有93.86亿元，刚在7月25日发布的公告中更是直言目前“账面可动用资金几近枯竭”。
可见，远洋集团流动性堪忧。
事实上，远洋集团近一年多来在物业销售方面已经表现出足够的积极性，2023年上半年在均价同比下调23%的情况下，合约销售额依然同比下降17%至356.6亿元。
一方面是匮乏的账面资金，一方面是短期的债务压力，都为未来的资产处置埋下伏笔。

02 险资投资亏损大半
从险资角度来看，对远洋集团集体的减值准备成为一件“头痛”的事情。
根据远洋集团2022年报，远洋集团实现营业额461.27亿元，同比下降28%，毛利为23.77亿元，同比下降79%，公司拥有人应占亏损为159.3亿元，由盈转亏。
远洋集团的业绩也影响到了中国人寿的财报数据。
远洋集团作为中国人寿唯一价值缩水的联营投资企业，截至2022年末，中国人寿在远洋集团的投资权益价值已经降至21.94亿元，远低于112.45亿元的投资成本。
而截至7月26日，远洋集团股价报0.44港元/股，较2022年12月31日收市又跌了59.6%。
经过多次投资计提减后，远洋集团的账面价值占中国人寿的总资产比例已经不足0.05%，有点打入“冷宫”的味道。
此外，从中国人寿历年财报来看，中国人寿在缩减其对远洋集团的资金支持。
在2021年12月16日签署《金融产品交易框架协议》中，中国人寿承诺将于2022年至2024年的三年间，每年认购远洋集团的金融产品金额上限不超过50亿元或等值外币。
可是在2022年中国人寿的财报中，其认购远洋集团作为发行人、融资主体或担保人的金融产品的总额只有4000万美元和4.87亿元人民币，合计不超8亿元。
从提供贷款的角度来看，2019-2022年间，中国人寿从远洋集团收取的企业债利息费用从2700万下降至700万元，利息率的变化不会有如此大幅度，由此可以合理推断，中国人寿对于远洋集团的资金投入正在收缩。
不过，险资看似并没有“疏远”不动产行业，在盘活远洋集团现金流上，给予了很大帮助。
如自2021年2月开始，中国人寿与远洋集团签署战略合作协议，推进在资本纽带关系、养老、不动产投资等六大领域的深度合作。
随后又于2021年11月，中国人寿北京分公司与远洋养老签署《保险产品销售和养老社区入住权益合作协议》，借助远洋集团的养老地产资源开展“保险+养老”的战略规划。
2022年4月远洋以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；同年6月，远洋集团又将位于北京丽泽商务区的北京远洋锐中心21%股权出售给项目合作方中国人寿，交易金额达到50.15亿元。

03 地产投资或画上问号
从整体投资策略来看，“固收+”的债权类仍然是各大险企的主要资产配置方向，其次是权益类投资，外币类投资与另类投资等。
这很大程度是险资资金规模大、负债经营、久期经营的特质所决定的。
2023年的宏观环境虽然较2022年明显好转，但仍面临较强的不确定性，权益资产高波动的属性很难改变。
险资在权益类市场的的收益有限，小规模的投入和收益对于整体的收益率影响不大，因而险资更为注重的是资产的长期投资价值，高股息率叠加价值被低估的标的更受欢迎。
因此，地产的长期价值是否存在，存续的不动产投资是否具有盈利性，都是摆在面前的新课题。

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