关于银行的一些基础逻辑我已经在这篇文章写得差不多了。下面说一下研究的一些成果性的东西。

首先银行的利润很大一部分是来源于房地产产业链相关业务的。一个是房地产开发、建筑企业以及各种房地产相关性的企业比如下游的建材装饰等的授信业务，也就是给房地产产业链提供贷款资金支持，说实话给房地产产业链整体授信基本等于给房企授信，因为房地产企业多数都需要占用供应商的现金流，比如最直接的就是让施工单位也就是总包单位垫资，谁垫资的多，成本报价一样那个的话谁能更大概率中标，所以我们的世界第一包工头中国建筑的股价并没有很强劲的走势，作为大国重器。。。世界第一盖楼神器，只给了4倍pe是不是有点离谱，可是现实就是只给了4倍，主要原因还是担心开发商的应收账款和应收票据无法结算和兑付。

​ 大行的平均吸储成本不到2%，小行吸储成本一般大于2%但也不会大于3%，然而放出去的贷款 就算是普惠金融授信都是4%+....地产类的更不用说了，除了头部几个央企国企，其他基本上没有低于6%，后排地产的开发贷款基本都是8-10%.......你敢信。银行融资都能张嘴要10%...... 这些贷款基本都是优质贷款，因为有土地抵押或者在建工程抵押啊，银行基本不担心不还，而且开发商为了销售还会主动归还银行类贷款。 所以最近爆雷的地产主要是债券、信托融资、票据融资出的问题，因为暂时不用还的话不直接影响开发和销售。（这负面影响肯定是有的，但不是直接不能卖，如果在建工程抵押了不还钱，买房子的人无法网签这不就是真的不能卖）。

另一方面个人住房贷款才是真的暴利，我们以等额本息为例子，贷款利率为LPR五年期指导价4.65%的话，综合贷款利率约为4.65%*2= 9.3%，我们就按照日常贷款那种解释下为什么实际利率为名义利率的两倍。比如我们向银行借款了1.2万元，约定12个月还清，那么每月还本1000元，第二个月实际的用款资金仅剩下了1.1万，然后依次等差数列类推，所以综合一年内的实际资金使用率仅仅为50%,但是还要按照100%的本金去付息。所以一般按月还款的贷款的实际利率基本等于名义利率的2倍，这个如果再算上付息问题的话可能还会高，具体的话可以用一个财务公式IRR或者XIRR自己拉一下，这个公式超级好用，尤其是XIRR,对于非固定时间的现金流收益测算很好用，适合做开店投资测算用。 而住房贷款就更稳了，借款人也就是普通公民，除了真破产或者遇到啥事了，一般不会发生违约的。为此我特意咨询了银行的朋友关于个贷是否存在违约的问题，包括房价降幅过大导致的房产公允价值已经低于了抵押价值的问题。这个后面再说吧。

所以房地产今年不行，尤其是大型房地产频繁爆雷，绝对对于四季度以及明年的部分银行有影响，这也是我在我的投资组合里把兴业银行给调出去的原因。 综上，房地产行业对公贷款多的银行先不要碰，比如民生银行、广发银行（中国人寿）、兴业银行等，反而我挖掘了一个很有潜力的邮储银行，别笑话人家李录，人家才是大智慧。