再次论述万科A的投资价值！

今天我们来说一个耳熟能详的但是我认为是长期来看有价值的企业。

这家企业叫万科A。 这家90年代上市的企业，坐拥000002的代码，可想而知，对于资本市场的意义。要讲万科的历史，讲三天也讲不完，我们直接讲我认为万科当前被低估的地方在哪。

首先我总结万科四大主营业务

1、房地产开发业务 房地产开发企业主要的运作是地产公司出资获取地块，然后通过土地进行融资（股权类+债权类），然后找建筑公司进行施工（存在垫资），因此房地产开发企业现金流大幅流出的时候主要是招拍挂或者收并购时候支付的土地款或者权益款项。房地产的现金流入分为两种，第一种是筹资性现金流也就是融资，融资市面上主要分为两大类，第一种是需要抵押的（主要为开发贷款，激进的企业也做前端融资，原先路子更野的还有拿地配资），第二种是不需要抵押的纯信用的（发债、企业借款等很多种），第二种经营性现金流就是销售回款。房地产企业经过最近五年的一系列操作，成功的把自己的房地产业务做成了类金融业务。。。 这也是现在地产频繁爆雷的原因，也是为什么国家从去年到现在一直在降低房地产融资，降低房地产整体的杠杆率。万科是全中国房地产开发企业中的优秀企业，此前宝万之争大家可能都有所了解，宝万之争最后以深圳地铁捡到了大便宜为结局，因此现在的万科是自身优秀加控股股东有资源支持（深圳地铁在深圳的核心区域都有待开发的地块，可以随时保证万科有充足的开工率和货值），加之万科自身的市场融资非常容易且成本低，因此在房地产整体下行期利润率大幅下滑期间，万科的低财务费用能够充分保证利润率，因此在今年各家大型地产频繁爆雷的情况下（蓝光发展、金科股份、华夏幸福、恒大地产、泰禾集团、阳光城、奥园地产等已经发生实质性违约等行为，一大批其他前100强的大型房企等待爆雷），万科依然能够利润百亿，足以说明万科企业的抗风险能力极强，当房地产行业由下行期衰退期转为复苏期的时候，戴维斯双击的机会就到了。

2、物业管理 万科物业现名万物云，最新估值约2000亿，万科持有63%股权。关于物业业务，整个中国市场存在的问题在于整体素质不够高，服务质量不够好，头部的大型物业公司也并没有积累足够好的口碑和客户关系，但是万科物业在全中国的物业管理面积是第一名的，而且万科物业主打万物云模式，是一个大型庞大的社区云服务提供商，是在传统物业的基础上智能化、网联化了物业管理。物业资产其实是一个很好的商业模式，轻资产高现金流，因此从可持续性经营和现金流角度来看，物业资产可以给到20倍以上的PE，也可以用市销率PS去做一个估值，所以万物云是万科企业估值提升的一个重要的地方，尤其是现在要准备分拆到香港上市（郁亮说并不是因为万科缺钱，我认为万科确实是不缺钱的，只是能够再次打开资本市场融资的一个途径，毕竟发股票融资是不用还的）。

3、物流地产 私有化普洛斯物流，是普洛斯中国第一大股东，自有的万维物流+普洛斯物流合并后的市占率地产全国第一，又是一个全国第一，而且普洛斯物流还成功发行了一个公募的REITS（中金普洛斯仓储物流封闭式REIT，代码508056）。

4、商业地产 通过收购印力集团资产和自有的商业地产，逐步向商管转型，好的大型的商业地产比如印象城这类的出租率基本都在90%以上，自持回报率还是很可观的，像中国平安也会收购这样的经营性物业类资产，此前刚刚收购了全国几个核心城市的来福士广场，因此由传统住宅开发业务和旧改业务核心慢慢偏向商业运营类的是一个趋势，万科已经在做调整了，相关的高层管理人员也已经做了调整，并且特色小镇业务和产业园区业务也在同时进行，万科运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目,其中松花湖度假区正式升格为国家4A旅游景区以及国内客流量最大的滑雪度假区之一。

综上，我认为当前的万科因为整个地产的低迷而被严重低估，在当前角度来看，我认为万科保守的估值也应在3500亿元，随着后期地产走向复苏期的话，万科终究能够实现价值回归。投资不是面向过去和当下，而是看向未来，中国的城镇化进程远没有结束，中国的住宅类地产也还没有达到天花板，商业地产目前还是有回报的，大型综合体目前还是有机会的，万物云也是有持续扩展管理面积的实力。

综上，当下万科可以说是严重被低估了，但是是否是底部这个不太好说，毕竟不是其他人对于万科的研究和分析都像我一样深入，所以股价还没有被买起来，因此股价波动并不能表现出企业的真正价值，而当企业被低估时候买入，即使静待价值回归都会有不错的收益。当我的研究内容被全市场认可的时候，万科肯定已经涨起来了，所以我们要在相对合适的位置介入。

这篇文章是我在2021年11月底写的。