“旧改之王”佳兆业的理财产品突然出现兑付逾期的情况。

11月4日，据媒体报道，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现了兑付逾期的情况，逾期金额为3亿元。不过，这很有可能只是佳兆业理财产品暴雷的冰山一角，因为截至今年11月，佳兆业通过锦恒财富发行的理财产品，合计金额超过了120亿元。

作为地产行业中知名的“旧改之王”，对于佳兆业理财产品暴雷这件事，其实更多的只能用“情理之中，意料之外”来形容。

实际上，早在10月19日—25日，当华人置业以亏损7.92亿港元的代价不顾一切地抛售佳兆业的美元票据时，佳兆业就已经有了“暴雷”的迹象；不过，让人没有想到的是，引爆这颗“大雷”的，居然会是3亿理财产品逾期。

而更令人感到奇怪的是，根据半年报数据显示，佳兆业目前账上的现金及现金等价物高达419.49亿元，按理来说不至于连3亿元都兑付不了；或许，在“旧改之王”佳兆业暴雷的背后，恐怕不只是理财产品逾期那么简单。

从深圳起家的“旧改之王”

每一家大型房企的背后总会有一个传奇的故事，而佳兆业也不例外。

佳兆业，又被誉为地产行业中的“旧改之王”，之所以会有这样的外号，是因为佳兆业是从城市旧改中发家致富的。

佳兆业的实控人是以“郭俊伟、郭英成、郭英智”三兄弟为代表的郭氏家族，他们都来自潮汕普宁；在创办佳兆业之前，郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意，是当地小有名气的富商。

1999年，此前一直从事商贸行业的郭氏家族想要探索新的机会。

适逢当年地产行业兴起，于是他们来到了改革开放的前沿地——深圳，寻找参与房地产行业的机会，最终他们没有选择传统的“拿地起楼”，而是选择以“旧改”的方式来参与房地产开发。

佳兆业参与的第一个“旧改”项目是烂尾楼“桂芳园”，这个地方原来是布吉龙泉的别墅用地，不过因为某些原因，当时正处于烂尾阶段。

在佳兆业接手之后，其将“桂芳园”规划成了开放式主题公园；2000年9月，旧改完成后的桂芳园开始推向市场，没想到在第一期发售时获得市场强烈反响，随后佳兆业继续加推，最终这个楼盘一共开发了8期，而“桂芳园”也成为布吉的第一个大型社区。

在“桂芳园”取得成功后，佳兆业名声大噪，随后开始由深圳的关外进入到了关内，从住宅拓展到了商业地产。

2003年，佳兆业以4亿元的价格拿下了当时最著名的烂尾楼“子悦台”，这个楼盘位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场，地理位置优越，不过却烂尾了接近十年时间。

随后，佳兆业用了不到三年的时间，将这个烂尾楼“子悦台”进行重建，包装为深圳佳兆业中心，这是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目，在重建完成后，深圳佳兆业中心一度成为深圳的地标建筑之一。

后来，佳兆业还走出了深圳，参与到了广州的城市旧改项目中。随着参与的旧改项目越来越多，佳兆业的体量也不断扩大，最终在2009年12月，佳兆业在港交所成功上市。

3亿理财产品逾期，佳兆业遭遇“连环劫”

今年以来，随着地产行业监管的不断加强，越来越多的房企“暴雷”，而“旧改之王”佳兆业也未能躲过这一劫。

据媒体11月4日的报道，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现了兑付逾期的情况，逾期金额为3亿元，此事引发了近千名投资者进行维权，据称理财产品的总金额高达127亿。

说到理财产品逾期，很多人可能会想到恒大。实际上，佳兆业这次理财产品“暴雷”相比恒大更加严重，因为这其中很可能涉及到自融——锦恒财富为佳兆业的关联公司，其发行的理财产品底层资产都是佳兆业的项目，也由佳兆业作为担保。

“自融”是法律明令禁止的，非金融机构进行的自融行为涉嫌非法经营，若佳兆业真的是自融，那么很可能已经违法。

而除了理财产品“暴雷”以外，目前佳兆业还面临着许多的困难。

在债务方面，在接下来的一段时间里，佳兆业将有一系列的美元债到期，其中最近的是12月7日到期的金额为4亿美元的美元债，而2022年还有8亿美元的美元债到期，此外还有约11亿美元的利息款需要偿还。

在评级方面，10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B级下调至CCC+级。

而在股价表现方面，受到多重利空消息的影响，港股上市的佳兆业集团近期股价持续下挫，据统计，在最近的10个交易日，佳兆业股价已经暴跌了39%；而若从3月份的3.98元计算，短短半年多时间，佳兆业股价已经跌超70%。

2376亿债务压顶，佳兆业将何去何从？

虽然突然暴雷，但实际上佳兆业的处境比其他暴雷的房企要好。

从半年报的数据来看，佳兆业目前的现金及现金等价物为419.49亿元，理财产品兑付逾期可能只是因为短期流动性紧张而已。

此外，不得不提的是，佳兆业还是暴雷房企中少数的“绿档”房企。截至今年上半年，其三道红线指标分别为：净资产负债比率93.7%、现金短债比为1.53、剔除预收账款的资产负债率69.9%。

不过，目前佳兆业还有2376亿的总债务压在头上，其中包含了短期借款250.17亿元以及长期借款987.61亿元，这无异于横在头上的一把“达摩克利斯之剑”。

综合而言，目前佳兆业手上还有很多牌可打，但其必须先渡过这一次理财产品“暴雷”的难关。