从债券违约看房企是如何走到今天的
从债券违约看房企是如何走到今天的
克而瑞研究中心最新统计数据显示,2021年违约债券不论从数量还是金额来看,均远超2020年同期水平,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增加25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。违约企业包括华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等。所有这些企业,前些年都是风光无限,大有“不差钱”之感,大幅拿地,争当“地王”。
然而,也就短短的几年时间,就已经风光不再,一个个原形毕露,眼看着就要出现资金链完全断裂风险。特别是华夏幸福,这样的日子已经过了好一段时间了,违约金额已高达878.9亿元。另一家违约大户,就是泰禾集团,未归还借款金额也达到了436.93亿。
这些在普通人听来不可思议的金额,在房企们身上,却是太正常不过。因为,他们从起步到现在,走的就是这种大进大出,只考虑利益,不考虑风险之路。真的到了揭不开锅的时候,也没有真正感到紧张的。原因就在于,就是回到原点,他们也早已不是当年的他们。庙再穷,方丈也不会穷。
空手套白狼,是多数房企获得“第一桶金”的主要手段。千万别认为房企有多么能干,他们与实体企业的老板们不同。实体企业老板大多是通过技术、产品、市场、品牌打造出来的,付出的劳动和心血,是常人难以想象的。即便是接班的富二代,也付出了很大的努力。特别是创业的初期,融资、市场等都难度极大,都付出太多的心血和汗水。房企不一样,包括“92一代”在内,他们都是用空手套白狼的方式,获得了“第一桶金”。程序是,从亲戚朋友处借一点钱,缴上一块地的保证金,拿到土地证后,立即到银行抵押贷款,既把借的钱还掉了,还把房屋设计、规划等“大饼”画起来,然后再通过预售套购房者的钱,于是,房子就建起来了,“第一桶金”也拿到手了。有了“第一桶金”,后面的日子就越来越好过了。因此,开发商大多是不珍惜钱的,是舍得花,也敢于挣的。实体企业则不一样,他们懂得挣钱的难处,他们花钱十分谨慎。可花可不花的,坚决不花。这一阶段,地方政府无疑是房企最大的支持者,是房企获得“第一桶金”的最大贡献者。
小手拉大手,把银行死死地拉在自己手中。对房企来说,只要挖到了“第一桶金”,后面的事就好办了。因为,凡开发企业老板,没有一个不胆大的。没胆的人,成不了开发商,也赚不了大钱。开发商不一样,有的就是胆。有了胆,就有了钱。有了钱,就能钱生钱。所以,很快地,开发商们就将银行拉到自己身边了。因为,在房地产市场火爆阶段,只要有钱,就不可能拿不到地。只要拿到了地,就不可能不赚钱。钱生地、地生钱,早成房地产市场铁律。地是地方政府给,钱则由银行提供。于是,开始小手拉大手,银行成为了开发商的提款机。一家大型开发企业,上千亿、数千亿的有息负债,很正常,多的高达上万亿。可见,银行对开发企业多么的厚爱。房价的大幅上涨,银行是最主要的“贡献”者之一。同时,也是开发商风险的推动者之一。这一阶段的主角,除了开发商,还有银行。
新债还旧债,把泡沫越吹越大。别看开发商一度霸占了首富位置,别看中国企业500强中有很多开发企业,别看有多家房企曾进入世界500强。但是,这一切都是靠负债堆积起来的,是财富泡沫、资产泡沫。特别在银行融资日益收紧的情况下,没有一家大型开发商不把目光聚焦到发债上,通过发新债来还旧债。因为,开发利润已经越来越难以应付巨大的利息开支,负债规模只能越来越大,就看泡沫何时破裂。一旦泡沫破裂,风险就会立刻爆发。从近几年的情况来看,大多数开发商都是在靠发新债勉强维持生存的。如果新债发不出去,旧债就无钱还,违约也就成了必然。878.9亿元的违约,或许才刚刚开始。在接下来的时间里,不排除会有更多的房企加入到违约行列中来。这一阶段,债权人也就成为房企最好的玩伴。
行业洗牌时,能够参与洗牌的,才是真正的大佬。别看房企一个个规模很大,前些年利润也很可观。但是,真正有实力的没有几家。更多的,都是虚胖,是用债务累积起来的。因此,可以沐浴阳光,却经不起风浪,包括恒大等头部企业。随着房地产市陷入低迷,融资环境越来越严,多数房企开始经历史上最艰难时光,资金链面临断裂风险。在这样的情况下,对于有能力参与洗牌的房企来说,无疑是一次极好的机会。在未来几年里,像万科、碧桂园,以及央企房企,可能会成为房地产市场的最大赢家,曾经被当作赢家的一些企业,可能要隐退,或者干脆明退,成为市场的弃儿。差一点成为弃儿的万达,则有可能又一次成为胜者。自然,这一阶段的主角,就成了房企,能否生存,谁生存得好,谁成为最后的胜者。
这,就是房企真实过的路,也是房企正在面临的困难。如何继续走下去,对多数房企来说,是一次十分严峻的考验。
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