放榜⑨|物管行业规模提速，收并购助力规模翻倍

中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘泡沫逐渐褪去后，上市物企的真实表现。

2021年以来，随着上市门槛收紧，各大物企纷纷赶在IPO的最后“风口”争先递表。亿翰智库数据显示，截至8月底已成功上市12家企业，此外仍有24家正在排队中，资本市场物管板块上市企业累计达到51家。

此次中报中共有46家物企披露了在管面积，累计达52.87亿平方米，本篇《上市物企合约面积和在管面积》旨在探究上市物企阶段性规模拓展成果及其带来的可盈利在管面积变化。

规模扩张提速

物管行业依旧处于“规模为王”的时代。

截至6月底，46家物企总在管面积达52.87亿平方米，平均在管面积为1.15亿平方米，较2020年末增长25.68%。在合约面积方面，根据披露该数据的42家企业计算，累计合约面积约77.87亿平方米，均值约1.85亿平方米，合约在管比均值为1.6。

其中，碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积第一，拉开第二名近2亿平方米差距；其合约面积更是达到12.05亿平方米，较第二名高出3.95亿平方米。2021年上半年，碧桂园服务实现新增合约在管面积3.67亿平方米，其中超2亿平方米来自收购蓝光嘉宝服务带来的增长，其次为企业品牌外拓及母公司的持续面积供给，多方面积的持续输入使得碧桂园服务管理面积跃居板块首位。

碧桂园服务之外，2-4名的恒大物业、保利物业以及雅生活服务，彼此间的差距则不太明显，在管面积均超过了4亿平方米。

截至6月底，恒大物业实现在管面积4.5亿平方米，较2020年底的3亿平方米增长50%。今年初，恒大物业就曾立下每月拓展3000万方的“军令状”，在其新增超1.28亿平方米的外拓在管面积中，超过8000万平方米为宁波亚太酒店物业贡献。

紧随其后的保利物业，以0.22亿平方米的差距排名第三。上半年末，保利发展在管面积4.28亿平方米，较2020年底的3.8亿平方米仅增长0.48亿平方米，排名从第一滑落至第三名。

即便如此，市场对保利物业依旧看好，亿翰智库认为“作为一家具有央企背景的物企，除了能获得母公司保利发展控股提供的优质业务，其在国资商写项目、公共及其他物业板块也拥有较强的竞争力。”

雅生活服务在管面积4.24亿平方米。报告期内，公司新增在管面积0.49亿平方米，其中84.5%来源于第三方项目供给，包括新中民物业并入的0.43亿平方米。

虽然在管面积方面胶着着，但三家在合约面积方面已经拉开不小的差距。

截至6月末，恒大物业、保利物业以及雅生活服务分别实现合约面积8.1亿平方米、6.22亿平方米和5.84亿平方米。除此以外，彩生活、绿城服务合约面积规模也超过了5亿平方米，分别达到5.65 亿平方米、5.75亿平方米。

两家规模下滑

总体而言，物业板块规模扩张呈现出快速上升的态势。

然而，具体到单家物企，包含上述实力雄厚的头部房企在内，板块内仅15家企业在管面积规模高于平均水平，占比为32.6%；而今年上半年新增的上市物企，均为面积低于5000万平方米的成长型企业。

此外，行业规模极差也从去年末的3.74亿扩大至如今的6.4亿平方米。

针对物管行业两极分化，亿翰智库分析表示，头部物企具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，因而能大规模扩张；而成长型企业由于受资金、资源及区域选择上的限制，其面积增量及拓展方式远不及前者，因此物管行业呈现出两极分化加剧的态势。

其中，祈福生活服务、烨星集团、宋都服务、兴业物联4家规模较小的企业依旧徘徊在千万规模以下。增长缓慢本已令市场滋生担忧情绪，甚至还有企业出现规模下滑的不利情形。

今年1月初登资本市场的宋都服务，经过半年“奋战”，在管面积却不升反降，从去年底的815.2万平方米降至768.8万平方米，减少了46.4万平方米。其仍在半年报中表示出对未来的信心，并称“公司将以长三角地区为中心，通过业务合作以及收并购等形式拓充业务规模、增加市场份额。”

无独有偶，位列在管面积排行榜第六位的彩生活，也表现出了规模下滑倾向，较去年底减少了160万平方米至3.59亿平方米。

收并购推动规模翻倍

物企上市潮仍在继续，无论是房地产母公司分拆物业板块单独上市，亦或是其他行业大型企业跨界，其首要目标均是大肆扩张规模。

在规模扩张的道路上，背靠规模房地产母公司、或是具有央国企背景加持的物企，更容易在激烈“厮杀”中拼出一条血路。纵观其面积扩张的高速增长，收并购仍然是最强的推动力。

2021年上半年，上市物企平均在管面积增速为26.1%，其中合景悠活和第一服务控股在管面积较2020年末均实现翻倍增长。

具体来看，合景悠活截至6月末的在管面积1.65亿平方米，较2020年底大增297.2%，一举夺得上市物企规模增速榜首。主要归功于其在上半年完成了对雪松智联和上海申勤的并购，两起并购各为公司带来了8600万平方米和2400万平方米在管面积。

增速榜“第二”的第一服务控股实现178.9%的高增长，在管面积突破5320万平方米，同样离不开收并购带来的“甜头”。期内，第一服务控股收购山东上诚物业、大连亚航物业等多家企业，这也使企业第三方占比大幅提升，从2020年末的37.8%攀升至76.1%。

得益于收并购带来的在管面积规模的迅速增长，合景悠活和第一服务控股在同行中的位置各前进了10、12个名次。

原本已在规模端形成优势的碧桂园服务，上半年进一步巩固其护城河。凭借对蓝光嘉宝的收购，得到超2亿平方米合约在管面积，最终实现新增合约面积3.67亿平方米。

相较于碧桂园服务，和泓服务在收并购方面更显偏执。

与2020年末相比，和泓服务上半年在管面积增长51.8%，居于上市企业规模增速第四位。上半年内，和泓服务共完成4家企业的收并购，其在2020年也曾吞下5家企业，并使得企业规模在2020年底增至了1786万平方米。

亿翰智库认为，于和泓服务而言，收并购是其上市以来实现规模快速增长的优选方式，资金来源上则通过上市后持续多次的配售，获取源源不断的资金。其预测，企业未来还将继续通过收并购助力规模有序增长。