95后富二代上位蓝光,成中国最年轻地产董事长……
6月4日下午,蓝光发展发布公告称,公司董事长杨铿辞去董事长职务,改选杨武正为新董事长,改选陈磊为公司副董事长。
杨武正为杨铿次子,今年不过25岁,妥妥的95后,有美国雷塞尔大学金融本科学历和英国华威大学金融硕士学历,可以说是目前地产圈里上位的最年轻二代了。
毕业不过两三年,杨武正在蓝光已经担任过集团董事、董事长助理、蓝光发展董事长助理兼投资发展中心副总经理。2021年2月,杨武正出任公司常务副总裁、首席运营官,分管投资体系、经营体系,算下来,平均每几个月就换一个岗位。
但是,杨武正目前接手的蓝光已是一个烂摊子,不仅遭遇股债双杀,债务压顶,还陷入“卖子”风波。不知道这位年轻有为的95后董事长,能否挽狂澜于既倒,扶大厦之将倾?
评级下降,股债双杀
春节过后,蓝光发展的股价一直处于震荡回调的状态。最主要的一个原因,就是其评级被下调了。
5月初,标普对蓝光的评级从稳定调整为负面,5月31日,穆迪对蓝光的评级从“B2”下调到“B3”。6月1日,大公国际虽继续维持主体信用评级“AAA”,评级展望却透露出较“悲观”预期。
在评级机构不断下调评级的影响下,蓝光发展遭遇了“股债双杀”,除了股价回调之外,其债券更是出现了大幅度的下跌。像债券“16蓝光01”和“19蓝光02”,近期的累计跌幅到超过40%。
19蓝光02走势
截至目前,蓝光发展共计存续16支境内债券,规模为120.34亿元,其中有5支债券在1年内到期,金额合计43.84亿元,另外还有一笔明年1月到期的3亿美元票据。
蓝光发展也公告指出,在合适的时机蓝光集团会考虑在股权层面引入财务战略投资者,没有考虑出让上市公司的控制权,但引进战投事项存在着重大不确定性。
债务压顶,“卖子”自救
据媒体报导,此前蓝光违约平安,或是这次危机的导火索。金融机构有着很强的风控属性,尤其在泰禾、华夏幸福、福晟等接连爆雷之后,很多大型资方都如惊弓之鸟。
但深究来看,蓝光发展始终被各种负面缠身,核心问题就在于债务压顶。
截至今年一季度,蓝光发展的总负债为2194.23亿,资产负债率达到了82.35%,其中,流动负债率高达1716.88亿,长期负债为317.02亿,负债压力巨大。
其中,蓝光一年内到期的非流动负债为208.8亿,但蓝光账上的现金也才只有268.1亿,若加上负债所需的利息,蓝光发展很可能会面临账面资金不足的问题。
值得注意的是,蓝光发展截至今年一季度末永续债余额约12.86亿元,若考虑上它,上述财务指标重新计算后估计会很难看。
不比华夏幸福搞的产业城,因事关千万人生计,资金链断了政府还能出面抢救,而蓝光只能靠自救。所以,蓝光一直在卖卖卖:
去年7月,把旗下迪康药业100%的股份9亿卖给了中南建设;
去年8月,把南宁项目部分股权卖给了大唐地产,随后清空剩余股权;
今年2月,把上市物业蓝光嘉宝服务超一半的股份卖给了碧桂园物业;
前不久,还把苏州公司卖给了万科……
奈何这一系列“卖子”行为,对于自身千亿负债而言仍是杯水车薪。
川系一哥,光环不再
债务压顶,曾经的川系一哥,光芒正在逐渐消退。
身于成都的杨铿是个官二代,父亲曾是四川省领导,人脉资源不可言喻。杨铿先后毕业于四川大学工商管理学院、西南财经大学、长江商学院。
1993年,蓝光在成都成立,随后在四川越做越大。1998年我国房改之后的红利,蓝光可以说全赶上了。2005年前后,乘着成都大规模旧城改造的东风,其业务规模迅速壮大,很快成为川派房企的领头羊,号称“成都地产一哥”。
但1990-2008年,整整18年,蓝光只是安心在四川当一哥。直到2008年11月,才有新盘在重庆开盘。2010年蓝光进入北京,两年后才真正开始了全国化进程。
相比其他房企,在资本市场上,蓝光算是起了个大早,却赶了个晚集。比如,比蓝光发展创立晚3年的龙湖地产,1993年成立,2009年在香港上市。而蓝光直到2015年才借壳上市,走上后知后觉的扩张之路。
2016-2019年,蓝光发展的销售额从301.36亿元猛升到了1015.37亿元,年复合增长率高达49.9%。
但到2018年,达到900亿的顶峰后,蓝光的房地产权益销售额开始连续两年负增长。克而瑞统计的数据显示,2020年蓝光发展的权益销售额滑落至724亿元,排名40开外。
可冲进千亿的蓝光发展,却面临着扩张过猛带来的债务后遗症。比如蓝光在投融资方面的重奖模式,也产生弊端,拿了十几块错的地,包括天津、茂名、达州、郑州、张家口等,后来都成了难题。
于是蓝光只能不停地发债、出售项目来缓解资金流,陷入了死循环,一步步酿成了今天的危机。
目前,随着监管力度加大,地产行业正在加速出清弱者,行业集中度会极速提高。以前只是淘汰一些中小房地产商,但这一两年已经开始淘汰大房企,比如曾为TOP30的泰禾、华夏幸福、福晟等等,未来的分化也会越来越严重。
如今杨铿辞任,年轻的二代上位,危机重重的蓝光能否跳出债务资金循环,还是一个未知的难题。
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