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最近有一个词儿很火，基本上只要你加的那些客户经理都在朋友圈宣传。

那就是公募REITs。

REITs到底是啥呢？

它是“不动产信托基金”（Real Estate Investment Trust）的缩写，是一种资产证券化的产品。

购买股票，我们是在投资公司；而购买REITs，我们则是在投资不动产。

对于国内投资者来说，REITs可能是个新鲜事物，但是如果经常玩港股或者美股，肯定对REITs并不陌生，在海外，购买REITs就相当于你把钱交给一个专业的机构，那这个机构去替你购买物业。

比如写字楼、商场、停车场、公路、仓储、工业园区等等。

然后大家一起分享这些物业出租、升值的红利。

通俗易懂地说啊，就是一线城市房产地产对于你来说，本来是遥不可及的东西，但是你购买了REITs之后，你就一跃成为了在全世界都拥有产业的包租婆了，虽然这些产业是和别人共有的。

再举个简单的例子，哆啦A梦觉得某块房产未来要涨，可是买房对于大雄来说实在不现实，这时他就可以通过对应的REITs产品去参与投资。REIT是相当于为中小投资者提供了一个低门槛“买楼”渠道，对于不动产持有人来说，也是一种很好的直接融资方式。

相当于大家集资炒物业了。

因为REITs购买的物业都是分散的，相当于把风险也给你分散了，所以相对股票来说它的风险很低。

想想看，你自己投资一处房产还需要甄选，挑地段，估计下之后的涨幅，买错了可能还有别的风险，而买REITs呢，就相当于你买入了一篮子的地产，每种都有你的一点份额，安全，又有钱赚。

02

1960年，美国会批准《房地产信托投资法》，该法案推动了美国REITs的诞生，REITs在海外一直属于比较热门的投资领域。而我国在各方面的推动和努力耕耘下，也终于迎来了首批公募REITs。

4月23日晚，中国证监会(CSRC)和沪深证券交易所(SSE)同时作出决定，正式接受首批4个基础设施公募REITs项目的申报的决定。

与此同时，两大交易所宣布了REITs的最新发展，而且交易所相关的公开募集基础设施证券投资基金相关技术系统也已经正式上线启用，这就预示着中国最终将拥有自己的REITs基金了，

上周，首批9个基础设施公募REITs项目获得证监会准予注册的批复，标志着首批公募REITs产品即将进入公开发售阶段。本周，这9个产品已相继进入网下询价阶段，即将正式发售。

我们不难发现，中国版的REITs和国外还是有一点区别的，目前呢，首批公募REITs只能投资基础设施项目，暂时还不能投资住宅和商业地产。

可惜，你还当不了包租婆。

目前从申报产品来看，国内的REITs主要投资的领域再基础设施补短板行业，如仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目，将成为基础设施REITs优先支持对象。

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那REITs对于我们普通小散来说值不值得投资呢？

首先我们可以看一下首批REITs的基金经理有没有你的soulmate，毕竟基金经理的投资风管理和配置能力和以后基金的发展方向会有很大的关系。

看完基金经理，还要分析一下这些项目是不是真的具有投资价值。

银河证券认为，首批公募基础设施REITs项目均为优质成熟的基础设施标的，具备较好的收益回报预期。其实，就算在去年疫情期间社会经济活动都停摆的情况下，仓储物流、工业等项目依然可以产生现金流，足以说明它们的经营情况。

REITs有两个优势，第一是它的门槛很低。

作为公募基金市场的全新投资品种，公募基础设施REITs不仅为普通投资者打开了低门槛投资基础设施的“大门”，而且为基础设施建设提供了一种新的直接融资支持。分析认为，基础设施REITs不仅是稳投资、补短板的有效政策工具，而且将降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

第二，它有稳定的分红。

你可以理解为基建类 地产类的基金, 但是它跟我们常买的基金又有些不同. 它是有强制分红性质的. 打个比方, 我们一起买了这只基金, 它就是拿这笔钱去修高速公路, 然后赚了钱大家一起分.这个分红并不是指收益率，而是实实在在拿到手的现金。近年美国REITs的分红大概率稳定在4%，新加坡REITs的分红率也在5.8%左右。

根据公布的招募说明书，特许经营权类的预计现金分派率较高，在5.92%-12.00%之间。而产权类的预计现金分派率略低，在4.10%-4.75%之间。上市之后，随着市场的波动，其收益率将会高于或者低于其预计的现金分派率，但由于基础设施是具有稳定收益特征的底层资产，因此其收益率的波动不会偏离预计的现金分派率太远。

我从知乎上截了个图给大家看看,也是别人预估出来的数据:

因此，REITs拥有增值收益的同时，还拥有一个稳定的分红，对于不满足于银行理财产品收益率、但是又不太想承担股市的高风险、高波动人群来说，REITs是一个不错的投资选择。

反正我觉得挺香的。

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