从最初的深圳标杆企业，到后来的广东著名房企、全国前十的房地产领军企业，万科走过了37年的辉煌征程，而且距离1991年的上市已经整整30年。在这家巨头房企背后，还有曾经有恒大、宝能、华润、安邦保险、深铁、华夏幸福等股东与其进行过紧密的合作，而且经过这些年的发展，万科的触角早已不仅仅是国内，包括英国等多个国外地区，都有它的事业部和项目工程，发展战略也不仅仅局限于房地产，近年来的万科也频频触及其他领域，比如最为广大网民熟悉的“改行养猪”、万科科技、万科化学等，都是除房地产开发综合服务业意外的业务。

多年来的万科无论是在房产开发，或者公司高层决策、股权变动方面，都能轻易的被推上热搜头条，这也许就是一家巨无霸房企特有的影响力和市场效应，广泛的商业价值，自然会引来普遍的关注度。从2016——2017年的“万宝股权之争”，到2021年再度成为房企“活下去”的十字路口，万科的2021年，恐怕和许多房企一样，的确已经到了向左走，还是向右走的拐角点。

早在2018年，“万宝股权之争”尘埃落定，万科股权重组完成后的第2年，时任万科总裁的郁亮就提出了“活下去”的口号，这些年万科在A股的走势也非常低落，截止2021年4月27日，收盘价为27.93元，比3月初下跌20%，市值也蒸发了700亿元。更为致命的是，在监管部门一再强调的“三道红线”的警示下，万科总负债达到了1.55万亿，毛利率和净利率都暴跌超过2%，业绩不增长停滞，多个项目面临跌价的危机。

即使面临常人难以想象的困难，但万科的整体财务、资金状况却并未出现恶化的情况，2021年一季度财报显示，总营收622.64亿元，同比增长30.33%；净利润12.92亿元，同比增长3.44%。不过毛利率只有16.1%，这一数据创造了历年来的新低，净利率也不过2.07%。以往的相关业务毛利率长期维持在35%左右，2021年数据已经开始出现大幅下滑，是不争的事实。回顾2017——2019年分别为34.1%、37.48%、36.25%，不过2020年就出现了急转直下的苗头，跌至29.25%，今年一季度一度跌到16.1%，所以万科的危机，不是突然而至，而是房企盛极而衰的一个时代更替。

从天堂到地上，从辉煌到平庸，这些年的房地产行业经历了野蛮生长和爆破式发展，巅峰后跌落基本已是大势所趋，所以万科的神话破灭，其实也房企由盛转衰的一个缩影而已。毛利率和综合收益下降，业绩放缓，原因不过这几点而已：

一、楼市调控，土地价位“水涨船高”

万科最擅长的开发项目，无非就是选定一个偏僻、边远的郊区，用比较低的价位拿过来，然后通过建筑、开发打造，最后建成一个集住宅、生活休闲、娱乐、商业综合为一体的生活圈和商业区。多年来同样模式的套路屡试不爽，集团的大部分业务和收益也来自于此。但房地产开发度过了它最初的原始迸发阶段，如今的楼市早已今非昔比，“一寸土地一寸金”的行市见长，也在全国各地蔓延，成了普遍现象。房企几乎都明白“建房容易、拿地难”的道理，万科毛利率下降，最大的原因就是拿地时价格上涨，而销售时单价大概还是原来的价位，因为从2020年开始，“房住不炒”的严打之下，楼市已经大面积萎缩，利润自然缩水。

二、项目结算周期拉长，成本增加

众所周知，另外一家著名房企——恒大在2020年的销售业绩目标为6000亿，但最终销售7233亿，回款6532亿，堪称恒大雷厉风行的缩影。恒大之所以能如此顺利的在国庆前就完成6000亿的销售目标，全年达到7233亿，原因就是多地出现了直接打七折的优惠“清仓”处理，并且第二套优惠力度更大，如果老客户介绍新客户，返点也很高。万科在这方面不可谓不懂，但万科与恒大不同，万科的项目和质量在业绩几乎有口皆碑，很少有打折的时候，也不会为了单纯的回款而“贱卖”现楼。这样端着不放的“清高”，其实是由万科的气质和灵魂决定的，因为万科的理念就是“道德重于利益”。由于项目结算需要一定的周期，集团也不会为了回款草率的处理，无形中就增加了许多成本和耗损，利润空间越来越小，但成长却在以天为单位增长耗损，毛利率下降、整体收益下滑，也就理所当然。

三、万科下滑并非个例，而是行业普遍现象

据万科内部声称，今年的毛利率下降是预期内的，并不是意外，也就是说，在房地产整体都在走下坡路、楼市萎缩的大趋势之下，万科从2018年就提出“活下去”的口号，而时至今日，3年来房地产企业所面临的困难是空前的，大家都经历过疯狂赚钱的时代，但到了近两年，也得接受赚钱不是那么容易的事实。

去年受疫情影响，上半年的房市非常艰难，但下半年许多房企都加大了宣传、推广力度，在广告投入上加大，在降价和库存处理上都开始打价格战这样的趋势之下，也印证了那句“不求利润，只求多销”的业界术语，利润减少，也就成了行业的普遍现象。

经历过最辉煌的高峰，也得面临低潮的冷落，万科这37年的风风雨雨，相信这家成熟的公司也会针对危机拿出可行的策略应对。尽管一季度显示总负债1.55万亿，但净负债率为15.5%，现金仍有1966亿，短期内借款总和723.7亿元，资产负债率不过69.5%，符合“三道红线”中的绿档，短期内并无大的危机。而且对于总资产1.91万亿的的万科来说，流动资产就有1.58万亿，非流动资产3235万元，集团应对风险的能力依然绰绰有余。