撰文｜胡昌伟 编辑｜韩蕾

止不住的亏损，拿不回的本金。

一季度，金科股份（000656.SZ）发布公告称，一季度房地产销售良好，累计销售金额491亿元，销售面积475万平方米，离金科股份总裁杨程钧在2020年的业绩会上定下今年的销售2500亿元的目标更近了一步，按此计算，一季度便完成全年目标的19.64%。

不过，金科的员工可能并开心不起来，特别是大量的中层员工，因为他们的员工持股陷入深度亏损。

与此同时，金科股份的基本面也并不乐观，长期来看，需要补齐住宅配套的商业服务短板，中短期来看，公司毛利率下滑、净利润增长放缓或将持续。

在这样的情况下，员工持股想要回本显得遥不可及。

杠杆加码，人均亏损近10万

员工卖房的速度追不上持股亏损的幅度。《蓝筹企业评论》计算发现，若以4月27日金科股份开盘价6.94元/股为基准，即便不考虑融资费用，公司两期员工持股亏损竞超过2亿元。

其中二期持股亏损幅度惊人，达到50%，按2020年报披露的数据，二期员工持股总买入金额3.63亿元，一半为自有资金，一半融资买入，均价9.73元/股，二期持股不包含公司的高管和董事，主要为中层员工，约2100人。

一期员工持股同样陷入亏损，也是以1:1的杠杆买入16.94亿元，亏损15%，主要为公司高层。

至于为什么金科员工持股如此激进，非得采用高杠杆的方式，可能与此前金科、融创的股权之争有关。

2016年，深耕重庆市场18年的金科启动全国战略，向千亿房企冲刺。同年，看好金科的融创大手笔投资，通过定增成为金科第二大股东。此后，融创又持续加码，持股增加至29.35%，距大股东黄红云及一致行动人持股仅有微弱差距。

黄云红为了稳住控制权，强行在47.17%股东反对下实施了员工持股计划，这样做的目的有两个，第一：对员工起到激励作用，同时提升股价，第二：减少市场中的流通份额，使融创继续增持的成本变高，可谓是一石二鸟。

这样的做法在当时的确是起到了劝退融创的作用，2020年4月，金科股份公告称，融创将向红星家具集团转让金科11%股权，转让价约47亿元。此后，融创也将剩余的股票逐渐减持，直至不再是持股5%以上的股东，到此告一段落。

虽然保卫战取得了胜利，但金科从上到下的员工也为此买了单。

人事变革，商业服务短板明显

与此同时，金科股份也迎来了高管大换血，原金科重庆区域总经理周达，直接升任金科集团董事长，原金科云广区域董事长杨程钧，升任金科集团总裁。

这样的人事大变革，或许与公司的发展战略有关。金科现有的业务并不能支持金科高质量的发展，金科需要从上到下来一次彻底的变革，补齐商业服务的短板。

随着人口城镇化进程过半，城市里面的核心地段可开发空间越来越少，未来房企还想继续保持一定增速增长，需要去城市的外环开发建设。与内环建设不同的是，现成的商业、教育、医疗等资源不复存在，很多资源需要房地产开发商自己开发和运营，运营的好坏，直接决定周边房价的高低。

从目前来看，金科的主要业务还是集中在住宅的开发，而住宅配套的商业的开发与运营并不完善，除了住宅必要的物业服务外，金科少有为住宅配备商业服务，这也让以后五到十年的发展埋下了隐患。

从2020年年报来看，金科住宅开发销售收入815.29亿元，同比增长29.06%，生活服务（主要为物业服务）收入22.68亿元。在商业开发与运营方面，金科的商业出租项目仅有四个，其中一大半都是在去年收购的。

正如万科2020年业绩说明会上董事长郁亮所说，现在和未来，客户需要的不仅是一套可以居住的房子，更需要的是可以满足他工作、生活、社交的场所。

可预见在不久的将来，那些真正可以满足客户需求的房企会强者恒强，简单做“拍、建、售”的房企的生存空间会越来越小。从这个角度来看金科股份，这家位于top20的房企显得有些外强中干，商业服务弱势明显。

黄云红靠什么“回本”

金科股份短板尚未补齐，公司的现状也一言难尽。

据2020年年报数据披露，综合毛利率回落5.7%至23.2%，由于金科股份的主要楼盘并非在一线城市，难以用政府限购限价去解释毛利率的下滑，更多原因为三线城市经历了2016年、2017年房价牛市以后，不少城市的房价开始回落。

2020年金科股份业绩说明会上，总裁杨程均提到2020年公司三线城市销售占比达到45%，四线城市的销售占比达到8%，由此可见，低线城市房地产开发仍然占据着金科的半壁江山。

从金科可售资源的情况来看，重庆和西南地区可售面积合计到达40%，华东地区占比超过20%，虽然金科已经开始开始调整土储的布局，但公司土储分部还是较为集中。

除了土储质量不佳外，金科的炒股水平比起云南白药还是差了些。2020年金科股份斥资4亿元买入5只股票，重仓持有渤海银行，当期共亏损超过2000万元。

基于以上原因，再叠加商业服务存在明显的短板，金科并不被资本市场看好，其股价已经连续下跌近8个月。

此外，贝壳、易居、房车宝纷纷进入新房的销售，数字化销售时代的已悄然到来。

据了解，金科在去年也推出了面向客户的线上小程序“金科美好+”，2020年线上销售占总收入的10%，总裁杨程均也坦承贝壳这样的分销是行业的发展趋势，未来金科会更加积极布局线上营销，力争未来三年自身线上销售占比达到三成。

金科能否顺应数字化销售时代的到来还有待继续观察。毕竟，回归到房子的居住属性，金科需要的不仅仅是建房。

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来源：睿蓝财经