©️作者：丁爽

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2015年异军突起，四年内达成千亿规模，中梁以“黑马”之势迅速崛起。

三四线城市的棚改红利、“高周转”的打法与阿米巴经营模式，共同铸就了中梁的规模神话。近年来，完成阶段性规模扩张的中梁顺应时势改变策略。

在组织变革、调整土储布局、降低杠杆等一系列举措下，中梁换挡成效初显。2020年，中梁的销售、营收均稳步增长。报告期内，企业合约销售额为1688亿元，同比增加约10.7%；营收为659.4亿元，同比增加约16.4%。

勤练内功之下，中梁正逐步摘下黑马标签。

组织变革助力精细化管理转型

引入阿米巴模式，为中梁的规模扩张提供了极大助力。

阿米巴经营模式来自于稻盛和夫，本质是一种量化赋权管理模式。中梁结合自身基因，在原阿米巴模式基础上，以“精总部，强一线，小组织”为原则，划分了从集团到区域的各级阿米巴组织单元。

在充分授权、区域自负盈亏的基础上，中梁打造多层级激励体系调动了员工的积极性。阿米巴经营模式刺激下，仅两年，中梁的区域公司由1个扩张至最多74个。

成功在港上市后，中梁主动进行组织变革，对区域进行整合。2019年底，其将原本的12个区域整合为南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区七大区域集团。

此后，2020年以来，中梁相继成立粤港澳发展集团、京津冀发展集团、长三角发展集团等新业务集团，组织架构再度升级。

随着企业发展，中梁的阿米巴模式也在持续改良和升级之中。当下，中梁的阿米巴模式已更新至3.0版本，企业由“阿米巴生态经营模式”升级为“平台赋能型阿米巴经营模式”，通过打造前、中、后台，中梁进一步向精细化管理转型。

中梁在年报中表示，年内，集团持续优化组织结构及人才管理，包括2020年7月份向若干管理层授出购股权、丰富激励工具、推动团队年轻化、夯实人才储备，推动企业长远健康发展与成长。

报告期内，企业员工人数有所减少，但员工成本投入有所增加。截至2020年末，集团共聘有13285名全职员工，同比减少2.97%；年内企业已确认为费用的人员成本为22.53亿元，同比增长38.47%。

2020年，中梁三费管控合理。截至2020年末，其营业费用为22.54亿元，同比增长11%，与销售增长幅度基本保持一致；其管理费用为28.48亿元，同比增长11.7%；其融资成本为5.42亿元，同比增长16.3%。

不过，当下企业利润水平仍有待提升。2020年公司核心净利润（经调整后）为65.9亿元，同比增加约4.6%。公司拥有人应占核心净利润（经调整后）为37.5亿元，同比减少约3.8%。

土储换仓迎战略收获期

三四线棚改红利助力中梁完成了阶段性规模扩张，2018年，察觉到市场环境变化，中梁主动将土储由重仓三、四线城市向重仓二、三线城市调整。

其2020年仍旧坚持以二、三线城市为主的投资策略。报告期内，中梁连同其合营联营公司的土地投资总额约712亿元，共获取土地117宗，总建筑面积约为1500万平方米。新增项目中二线及三线城市合共金额占比超过90%，其中二线占比47%；三线占比45%；四线城市占比仅8%。

于2020年12月31日，中梁连同其合营联营公司的总土地储备约为6510万平方米，集团应占土地储备总量为5180万平方米，覆盖全国23省，153个城市。从其总土地储备来看，中梁已经完成了土储换仓，从地区来看，其大部分土储位于长三角与中西部；从城市能级来看，其绝大部分土储位于二三线城市。

当前，中梁已迎来了战略收获期。2020年，在销售面积有所下降的同时，企业保持销售额的增长。截至2020年末，集团合约销售建筑面积约1350万平方米，同比减少9.4%；实现合约销售额约1688亿元，同比增加约10.7%。

与此同时，集团销售均价由2019年的10300元/平方米，增加至2020年的12500元/平方米，集团转二线及强三线城市战略成效显著。

值得注意的是，当下中梁保持了较高的合作比例，这也体现在其销售额中，2020年其附属公司贡献销售额约1148亿元，其合营企业及联营公司贡献销售额约540亿元。

积极降杠杆进入黄档

2020年，中梁积极调整债务结构、拓宽融资渠道，企业财务健康度有所提升。

根据年报，2020年，中梁多次发行境外美元债券，发行成本有所下降；成功开拓境外银行贷款渠道。2020年11月，成功发行境内首笔购房尾款ABS项目，发行金额3.18亿元，平均利率约6.0%。

同时，企业平均债务成本有所下降，截至2020年末，集团加权平均债务成本约为8.5%，同比降低0.9个百分点。

在“三道红线”资管新规下，除剔除预收款后的资产负债率为79.9%，尚未达到要求外，中梁净负债率为65.8%，现金短债比达1.4倍，均达到新规要求。

2020年，中梁成功进入黄档，其降杠杆之路尚未结束。在其业绩会上，CFO游思嘉表示，中梁将在未来2-3年逐步完成“三条红线”降档任务，成为“零踩线”房企。

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