许戈 ｜你的钱有新去处了，跟着国家一起搞项目！

一、“线上”生意初有起色

昨天的文章《许戈｜后浪 说一说疫情下投资怎么赚钱》，分析了“线上”股票的投资逻辑，今天相关版块也涨了。

是运气，我们讲的是一个中长期的投资理解。

“线上”就是一个新生儿（有潜力），需要保镖（网络安全），需要辅助（外卖和快递），以及它要长得好看（有优质内容输出）是未来投资的要点，我看了许多美股，美国过去十年十倍百倍股的思路也是这样的。 

二、接下来REITS

今天我们聊聊新东西，4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

瑞茨（REITS），不是比尔盖茨。

英文的东西，好象蛮洋气的，其就是：不动产投资信托基金

啥意思呢？今天看到一个新闻：不仅中国一线城市，距离中国5600公里的波斯湾国家，伊朗，房价前9个月涨了70%。

许多人很心动，想插一脚，先不说有无资格买，其实涉及几个问题：

一、伊朗房价贵，买得起吗

二、波斯湾这么大，买那里？

三、房子租出去，收租金，别人不给，怎么办？灯坏了，是不是要坐飞机去伊朗帮助换？

这时候，有个全球买房子和买商铺的专家，说：你们把钱给我，每个交一份子，有能力的，多交几份，我们众筹，然后再去团购，不仅伊朗，伊拉克更便宜，买了，再租出，你在家当收租婆，行不行？这就是全球商业地产REITS

好处很明显啊，解决了你买房过程乱七八糟的手续，每一份可以切割到很小金额，买来后有租金，定期分配，你多买几份，就多分一些。

简单地讲：就是聚集小力量，办大事。

把大拆小，专家运作，对于你来说，就是参与一场团购，钱多，多买几份，钱少，就买一份。

如果买的是基础设施，高速公路、铁路、机场等，就是基建不动产信托基金，如果用来投商业地产，就是商业地产REITS。 

“太好了！这样我可以通过REITs买北上广深的豪宅了“

嘿嘿！这次还真不行。通知里说了，在公募REITs的投资范围里，特意排除了住宅和商业地产两类基础资产。房住不抄的战略定性很足，这也被称为我国推出的REITs和国外REITs最大的区别。

三、这次是啥特点？

这次推出的是基础设施领域的REITS，投的是基础建设，象高速公路啊、地铁、变电站......

相当于建了一条上海到杭州的高速公司，你买这段公路的100米。

每天高速收费来的钱，就按你100米的距离去掉成本，分你钱。所以你的收入就是哗拉拉不断地进来，只要收费不止，你的收益就一直增加。

特点是啥呢？

它是一种所有权，比如上面说的100米公路，就是你了，买下来后，在市场上有流动性，你要用钱了，可以直接抛掉，卖给别人。

其次，买的东西，相对实在，就是不动产。

许多人宁可买房，不愿意买股票，为啥？因为房子实实在在，股票虚拟缥缈，说瑞信假帐，就跌了7成8成的。但不动产信托基金，底层是有现金流回报的不动产，相对稳定。

当然，因为基建投资建设周期长，所以回报不及股票高。 

四、为啥现在推出？

国家现在推出这个基建的REITS，其实意图挺明显。

你看，现在货币发行量M2高达10.1%，就是钞票发行挺多，速度又快。因为疫情危机之下，一般央行都会增加流动性。

但印出来的钱，如果再进楼市，可能推高房价。

进股票市场，许多人还是挺犹豫的，不说造假、做庄啥的，中国股市这几年的熊样，进去的是“大象”，出来的是“蚂蚁”，大家都怕当韭菜。

所以资金很矛盾。

另一边的，本次新冠疫情、减税降费等对财政收入都有冲击，政府为了救助经济，需要钱去大量基建项目，比如造路，造机场。这是基建减速主要原因之一。

基建资金来源上也是受到冲击。之前，国内基建投资的资金来源主要有这么几种：政府性基金、城投债、非标、PPP等。

但这几年来，非标融资，被资管新规限制了；地方政府融资，又受到更严格的管控，难啊！

但是钱那里来？需要向银行借，这要会增加政府的债务。所以，如何把多余的钱，引导到基建上，同时又不增加政府的债务呢？

只有REITS

政府说：我要买100公里的高速公路，切成100米一份，你有多少钱，就买多少份，一起来投资。高速路的收费，去掉成本，按比例记帐，是你的收益。

这样呢，一方面，民间资金有去处，不愿意炒股的人可以去买几百米“高速公司”，当收租婆，解决资金进入楼市，推高楼价的问题。

另一方面，政府拿到这个钱，不是负债，是共同投资，政府的债务泡沫不会变大。

最后呢，造高速，需要招工、发钱，解决了就业和收入，整个经济就起来了。

一石三鸟，所以这是目前高层蛮想做的事。

老百姓不是喜欢买实物资产吗，过去囤了许多房，以后也可以囤点高速公路、铁路、机场啊。内在道理是一样的。 

五、有没风险？

有人说，钱不去楼市，也可以去股市啊，为啥买REITZ？

因为REITS投向的是不动产，如果是基建，它周期长，项目大，回款慢，相对风险比较小。

可以说风险和收益介于债券与股市之间。

目前在搞试点，为了增加大家对新事物的信心，可能会拿出一些优质项目来做为引导，安全性相对高一些，否则前二个项目收益不好，后面就没有人信了。

风险是啥？

标的物买入时的价格过高，或者市场利率向上走，对于不动产，都是利空。

从海外的REITS收益率看，一般商业地产的基金，年化在10%左右，这也是比较高的收益率。

当下，全球流动性较高，REITS的保值、增值性，相对比较突出。它的风险相对可控。

我们在周六的直播中，也会简单介绍一下海内外的一些REITS投资情况 。

可以说：REITS是一个非常明确的方向，海外发行得非常成功。

比如：截止去年底，美国的REITS规模是1.33万亿美元，而且还在快速增长，中国只有15.27万亿人民币，相当于美国的万分之二

所以，中国REITS这个新生事物，未来增长空间灰常大。 

六、我们如何购买呢？ 

要投资REITs，对于普通投资者有两种投资机会：

（1）购买公募基金。

如果打算购买公募集REITs，耐心等待不久就能买到。

基金公司已经摩拳擦掌了。多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。但留给公众散户的份额并不多。

按照要求，原始权益人至少保留20%，网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少占比64%，其实留给公众投资者的不足16%。

要提醒的是，基础设施REITs有点像封闭基金LOF，封闭运作、上市交易、可能会存在折溢价交易。到时候，大家也要算好折溢价，规划好自己的资金～ 

（2）股民可以炒炒基建概念股。

另外，股民们也在炒作基建REITs的概念股，如果直接买股票，也要进一步优选。《通知》文件强调，将优先支持京津翼、长三角、粤港澳等重点区域，聚焦高速公路等交通基建、市政、环保等使用者付费，有稳定现金流的行业。

无论是推进基建进程，缓解地方债务，还是给投资者一个新的投资渠道，相信公募基建REITs都会成为一次有益的尝试～

对基金公司来说，起跑枪声已经开始，我们拭目以待。