财联社（上海，记者 韩理 黎旅嘉）讯，4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

业内人士分析，通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金，不但可以拓宽基础设施项目建设资金来源，降低债务风险，长期也有利于完善储蓄转化投资机制、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。同时作为现金、股票、债券之外的“第四类资产”，REITs有望开辟一片资产配置的新蓝海。对比境外市场，REITs可能成为未来疏通储蓄转化投资通道重要路径之一，成为居民抗通胀资产的配置方向。

北京大学光华管理学院教授张峥表示，《通知》对基础设施REITs试点的意义进行了全面阐释，对具体工作进行了细致地部署。《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

公募REITs试点从基础设施领域启动

公募REITs是指在证券交易所公开上市，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

根据《通知》，基础设施REITs试点项目有四大要求：

（一）聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

（二）聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

（三）聚焦优质项目。基础设施REITs试点项目应符合以下条件：

1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

（四）加强融资用途管理。发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

《通知》还特别要求，发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

证监会表示，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

值得一提的是，早在2015年我国就已经推出了首只投资REITs项目的公募基金。

资料显示，鹏华前海万科REITs于2015年6月8日正式获批并完成注册，6月26日限量发行。鹏华前海万科REITs侧重债权性质，发行规模上限为30亿元，投资位于深圳前海的万科企业公馆，以项目未来八年的租金收益权作为产品收益。

不过，值得注意的是，鹏华前海万科REITs受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定，只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上，未体现出商业地产投资基金的行业特征。

从该基金的投资范围上看，与《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”）还是有所差别。《指引》指出，公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。

公募REITs想象空间巨大

事实上，此前中金公司投行部资产证券化负责人、执行总经理秦波就曾表示，通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金。而公募REITs的出台万众瞩目，将有非常大的想象空间。

REITs是境外市场较为成熟的金融产品，长期持有不动产资产，产品收益绝大部分用于分红，资产业态涵盖基础设施、商业物业等多种类型。

分析指出，当前在基础设施领域试点公募REITs，是稳投资、补短板的有效政策工具，不但可以拓宽基础设施项目建设资金来源，降低债务风险，长期也有利于完善储蓄转化投资机制、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

据了解，近年来，我国资产证券化业务实践中，也积累了不少私募REITs案例和经验，为公募REITs市场发展打下了基础。结合我国现有法律框架和监管实践，公募REITs试点采取了“公募基金+资产支持证券”的模式，填补了我国金融产品的空白，是落实供给侧结构性改革，增强服务实体经济能力的有力举措。

华泰证券表示，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

有望影响财富配置方向

分析人士指出，对比境外市场，REITs可能成为未来疏通储蓄转化投资通道最重要的路径之一，成为居民抗通胀资产的配置方向。

招商证券表示，目前房地产状况加大居民对第四类资产（REITs）的需求，急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制。

REITs作为资本市场最重要的工具之一，直接体现为链接最根本的实物资产（土地、固定资产）与资本市场的工具，为固定资产提供定价，为银行最根本的抵押物（土地）提供价值锚定。REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数。

与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力，即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定不动产价格。

不过，证监会有关负责人强调，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

事实上，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会。基于稳定现金流收益的“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。

与此同时，除优质的风险收益属性之外，REITs具有被动投资属性，REITs与股市和债市的相关性较低,能够有效分散风险、优化投资组合有效边界，使之成为股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。从全球经验来看，REITs非常适合养老基金、保险机构等长期机构投资者的需求；而在个人投资者层面，REITs不仅使不动产投资化整为零，便于普通投资者参与，给予个人投资者低门槛投资商业物业的机会。