成交结构变化北京二手房市场分化现象已显现

《电鳗财经》电鳗号/文

进入10月下旬，市场摆脱节假日因素扰动，北京二手房成交维持在稳定区间，展现出一定韧性。相关数据显示，第43周全市成交1971套，第44周成交1920套，两周数据基本持平，处于常态工作周的合理水平。

值得关注的是，第44周周日单日成交511套，创下近21天单日成交新高，仅低于10月11日的551套，周末集中签约的特征明显，自住与置换需求持续释放。

价格方面，两项核心指标走势出现明显背离。全市成交均价已经连续五个月环比走高，10月成交均价达到4.07万元/㎡;但反映多数小区行情的小区月均单价中位数仍延续下行态势，和购房者线下看房的直观感受相吻合。

上述反差数据说明，成交均价的回升，并非全市房价普涨，而是成交结构变化带来的结果。业内人士指出，成交均价受高单价房源成交占比影响较大，近期核心地段、品质次新等改善房源成交活跃度提升，拉高了整体算术均值;但小区单价中位数代表市场大多数房源的真实定价水平，该项指标持续走弱，意味着大量普通小区、老房源、远郊房源依旧面临价格承压，议价空间仍然存在。

结合同比数据，10月成交均价同比依旧下跌3.26%，对比去年同期价格仍有差距，环比的连续上行属于阶段性修复，并非市场趋势反转。这也预示着，当前支撑交易量的主力以刚需自住、卖一买一的置换群体为主，以自住需求为核心，投资性入场并不明显，需求分层、市场冷热割裂是当下的主要特点。

结合相关多方因素，当前北京二手房市场属于结构性修复行情，成交量企稳却尚未出现放量突破。另一方面，二手房均价回暖更多是优质房源成交占比提升带来的表象，多数小区价格底部尚未企稳仍存在议价空间。业内人士指出，判断后续市场能否真正回暖，不能只看成交均价，更需要持续跟踪小区单价中位数能否止跌，以及成交量能否突破现有平台。

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