中国国贸，上半年租金创7年最低，民生证券研报比公司自己更有信心

前些天看了华夏时报的一篇报道，提到戴德梁行发布的数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼总存量维持在1368万平米，但全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为3.97万平米和-3984平米，远远低于存量水平。

这个数据体现出北京核心商圈写字楼市场的景气程度，低于全市平均水平。力场君认为这个数据可信度蛮高的，因为在中国国贸（600007.SH）发布的半年报中得到印证。

作为中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性高档写字楼运营方，中国国贸更是标准蓝筹股的代表，但是从最近发布的半年报来看，面临的短期压力也无法回避，上半年营收同比下降3.85%、归母净利下降8.02%至6.32亿元。对此公司在半年报中分析道：写字楼市场整体表现依旧疲弱，空置率处于高位，租金水平持续承压。

特别是中国国贸披露的《2025年上半年房地产行业经营性信息简报》，中国国际贸易中心总计35.62万平米写字楼，上半年租金收入为71.07亿元，而自从国贸三期在2019年完全启用以来，数据如下：

2019年上半年，75.65亿元；

2020年上半年，74.77亿元；

2021年上半年，74.05亿元；

2022年上半年，74.7亿元；

2023年上半年，76.62亿元；

2024年上半年，75.04亿元。

对比来看，此前6个上半年收到的租金从来没有低于过74亿元，今年上半年的下降就显得挺明显了。

更关键的是，中国国贸在半年报中展望下半年时提到：对不确定的宏观经济环境和外部形势，不少企业仍会保持观望态度，降本增效是其主要策略，新租扩租需求不足。感觉这个语气，听起来也不是很有信心。

戴德梁行提供的数据还显示，2026年至2028年，北京写字楼市场将继续迎来约180万平米的供应，其中中央商务区和望京—酒仙桥区域新增供应占比高达70%；未来，上述两大区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。

但民生证券发布的研报，可比中国国贸自己有信心。在最近发布的题为《受市场影响上半年整体承压，公司克难维持业绩稳定》报告中预测，2025年至2027年归母净利润分别为12.89亿元、13.44亿元、14.02亿元，这一预测值甚至比半月前发布的题为《北京核心CBD优质资产运营，助力利润穿越周期》报告中还略提高了一些。

值得关注的是，在民生证券最新发布的研报中，预测2025年归母净利为12.89亿元，扣除上半年已实现的6.32亿元，对应下半年需创造6.57亿元归母净利，还要略高于上半年。但是从中国国贸最近三年的数据来看，每年的下半年利润都比上半年略低一些。