聊聊有意思的南国置业，被ST当天不跌反涨，基本面将有哪些变化？

前几天力场君专门写了个小文章，和小伙伴们聊了聊中国金茂（0817.HK），虽然还无法确认这只房地产股是不是正在经历困境反转，但作为一个“大集团下面的小公司”的样本，一直放在力场君的自选股名单里，持续关注着。

A股当中也不乏类似的案例，今天力场君再来聊聊南国置业（*ST南置，002305.SZ），也是挺有意思的一只股票。当然了，还得重复一遍说过一万次的那句风险提示：文章内容不作为任何投资建议，仅从基本面分析的角度，与小伙伴们做个交流探讨。

话说，在2024年年报发布之后，南国置业正式披星戴帽，股票简称变成了*ST南置，原因是净资产为负，叠加持续经营能力存在不确定性。

五一节前最后一个交易日也即4月30日，是*ST南置披星戴帽后的第一个交易日，股价表现挺有意思，早盘开盘以跌停开盘，随后被快速拉升，盘中大幅震荡甚至一度冲至涨停，尾盘收涨3.85%，也即在被ST当天，股价却不跌反涨。

二级市场走势受到很多因素影响，股价走势分析也不是力场君擅长的。姑妄言之，*ST南置不跌反涨的原因可能是此前低迷了很长一段时间的行情，已经充分消化了被ST的预期，毕竟在今年1到3月已经三次公告了风险提示，截止到4月30日之前，年内的累计跌幅已经超过了三分之一，徘徊于历史最低价的位置。

还有一个原因可能与ST摘帽预期有关，两个被ST的核心原因，净资产为负和持续经营能力存在不确定性，都伴随着公司在4月25日发布的一份公告发生变数，披露将向控股股东转让房地产开发业务等相关资产和负债，对应着公司主业结构将发生重大变化，从以房地产开发及物业销售为主，变为以物业出租及物业管理为主。

先假设上述资产处置方案顺利实施，将为公司带来哪些影响？这才是力场君想和小伙伴们讨论的。

1、运营类资产的盈利性也挺差劲

按照2024年年报披露，南国置业的物业销售类收入金额将近30亿元，比2023年还大幅增加了180%，毛利率却是-16.67%，也就是说这个业务是亏钱的，不做也罢。

但是剥离给大股东之后，南国置业的日子就好过了吗？也未必，别看公司披露的运营项目19 个、运营面积116万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，同时还运营了产业园、酒店、写字楼、长租公寓等项目12个、运营面积25万平方米。

但财务结果并不乐观，2024年物业出租及物业管理、酒店运营及其他两大类业务的毛利率也是负数，特别是物业出租及物业管理，毛利率是-89.84%，2024年亏掉了约4.5个亿，真够惨的。

这也就意味着，从2024年各项主营业务的实际情况来看，南国置业在把房地产开发业务剥离给大股东之后，也够呛能赚钱。

在2024年年报中，南国置业提出公司未来发展的展望中包括，在商业运营方面，公司将逐步构建聚焦商业的“大运营体系”，在出租率稳定基础上全力以赴做好经营提升，做资产管理下的城市运营商；在城市运营方面，通过项目经验沉淀和资源积累，聚焦优势产品线和业态，固化业务合作模式与合作标准，形成快速复制能力,发挥商业、产业的协同效应，形成稳定的现金流、利润。

但这些说法，都有点虚，都是大话、空话、套话，反正力场君看了之后，完全没能感受到这个业务在2025年能不能扭亏、能不能挣钱，在这方面，应该给个差评！

2、看点在于央企背景下的公募REITs的项目储备

尽管在剥离了房地产开发业务之后的南国置业，盈利能力目前来看也没啥看头，但二级市场给出的反馈可不错，难道是二级市场懵了吗？力场君觉得，南国置业在剥离了房地产开发业务之后，很大的一个看点在于公募REITs项目的储备。

2023年11月，“中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划”在深交所成功设立，是对2022年南国置业首单类REITs的续发、发行规模18.46亿元。该项目是市场上首单央企滚动发行类REITs产品。公司也表示未来将进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产。

前面提到过，公司在运营的商业类项目有19 个、城市类项目12个，例如公司旗下的悦生活公寓已布局上海、成都和杭州，可运营面积4万平方米，整体出租率76%，还荣获过“2023 年长租公寓年度典范品牌”等多项殊荣。

这都是未来可被用于发行公募REITs的底层资产，以此推动公司向物业运营项目管理角色的转型，打通募投管退的链条。果能如此，有没有希望复制港股首程控股（0697.HK）这样的困境反转行情？

3、对大股东的百亿负债很有趣儿

此外，导致南国置业被ST的核心原因是净资产为负，核心是资不抵债。具体到这个案例，是力场君觉得最有意思的一个点。与绝大对数深陷债务泥潭、被债主不断逼宫不同，在南国置业的负债当中，最大的单项就是对大股东体系内各家单位的近130亿往来款。

这不只是体现出了大股东对于上市公司的支持，就好比汇金对于A股的“无限子弹”一样，是个托底的存在。更主要的是，截止到年报发布前，南国置业的总市值还不到25亿。

换句话说，如果这家公司黄了，全体股东也算上中国电建这个实控方，加起来也就损失不到25亿，而大股东这边自己损失掉的往来款早就超过了百亿级别，谁更难承受呢？

更何况，对于一个总市值还不到25亿的上市公司壳，在中国电建眼里也就是个洒洒水，真要是黄了，还不够领导们给上面写报告去丢人现眼的呢，是不是这个道理？而这也是力场君在南国置业确定被ST之前，敢把这个股票放到自选股里持续观察的底气，对此不知道小伙伴们怎么看？