房地产市场面临新的形势和挑战，为顺应市场发展趋势部分房企调整发展战略，平衡开发与服务。优秀房企普遍采取轻重并举的策略探索新发展模式，代建业务因具有轻资产、低负债、抗周期等特点日益受到房地产企业的关注，也成为房企探索新发展模式的重要发力点。优秀房企在代建等专业服务领域持续加强能力与品牌建设，为企业谋求第二增长曲线。为推动房地产代建企业提高经营水平、促进行业健康发展，我们开展中国房地产代建企业实力研究，通过对代表企业发展特征以及对典型代建项目的分析，观察房地产代建行业的发展动态。通过梳理优秀代建企业核心能力，结合中指研究院对代建企业、委托方和相关机构等调研分析，我们构建了评价代建企业综合实力的“五力”模型。其中，专业力和服务力是根本，资源力是基础，品牌力和创新力是两翼，“五力”协同形成了代建企业的综合实力。
在具体指标设计时，考虑了经营绩效与发展潜力相结合，品牌影响力、经营管理能力和团队建设能力相结合。本次研究以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、自愿的研究原则，以2022-2024年近三年的数据为基础，数据来源于中指数据库、企业提报及公开收集等。经过测算，结果如下：
图：2024年典型代建企业新签约规划建筑面积代建模式占比
根据对典型代建企业代建模式统计，2024年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为22.8%、73.9%和3.3%。相较2024上半年，商业代建占比上升4.5个百分点，略有增长；政府代建保持稳定，微降0.5个百分点，资本代建占比下降4个百分点。一方面，以纾困项目为主的资本代建由于对代建企业要求较高，涉足企业较少。另一方面，纾困项目代建周期较长，企业同一周期内持有的项目通常不多。因而，2024年资本代建有所下降。
五大城市群占比超6成，二线城市更受代建企业青睐。从城市群来看，2024典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、中西部和成渝五大城市群占比为64.8%。其中，长三角占比28.0%，长三角区域政府代建法律法规透明度高、市场保持稳定有利于代建企业进行项目拓展。京津冀城市群占比13.2%，增长最快。随着长三角区域竞争加剧，部分代建企业会选择避开热点区域拓展项目。从城市等级来看，2024年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.0%、50.2%和44.8%，二线城市依旧是占比最高区域。房地产代建企业需注重高质量发展，而不应以规模发展作为目标。与此同时，随着代建管理费率持续压缩，代建企业需时刻注意降本增效，提升营销能力，加速项目去化和合同款及时收回。同时，代建企业也需持续探索新的发展机遇，更加爱惜品牌。代建管理费率持续压缩，需时刻注意降本增效。根据对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。随着竞争加剧，低管理费率或将延续。这就需要代建企业更加注重运营效率，一方面，提高人员利用率，另一方面，在房地产代建业务外，增加项目咨询、设计等轻资产业务，提高营业收入，以弥补低管理费带来的营收减少。非房企代建机遇仍在，需持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧，部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有产权房等。同时，非房企委托代建机遇仍在，如龙湖龙智造代建蚂蚁总部二期、远洋建管代建友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目等，均是与非房企的代建合作。未来，房地产代建企业需不断拓展委托方的边界，积极接洽非房企代建，一方面在激烈的竞争中突围，另一方面，部分非房企代建对代建方要求较高，代建管理费率通常也较高，可增加代建企业的营收。品牌化发展成为主流，需更加爱惜品牌。房地产代建本质是品牌输出，在代建领域尤为重要。当前，主要代建企业均已设立代建品牌，走品牌化发展道路。代建品牌化有助于代建企业积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，带动代建业务拓展。未来，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。综合来看，随着代建行业竞争加剧，房地产代建企业持续提升自身核心竞争力。其一，打造专业的定制化服务体系，为客户提供一站式服务；其二，以绿色技术、数智化科技手段为代建赋能；其三，不断夯实自身核心竞争力，在细分专业领域扩展代建业务；其四，积极参与保障房项目、城市更新、未来社区等政府代建业务，拓展业务的同时肩负社会责任。
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