专项债收购存量闲置土地是2025年促进房地产市场止跌回稳的关键举措之一，3月11日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发[2025]45号），明确了专项债用于土地储备的多项细则，指导地方积极落实相关工作。根据中指监测，截至4月10日，广东、四川、福建、湖南等地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总金额已超1200亿元，其中广东、四川、湖南均已完成部分专项债发行，合计发债金额约402亿元。公示地块情况：各地公示拟使用专项债收购土地的节奏加快，3月拟收储金额大幅提升，总金额已超1200亿元根据中指不完全统计，截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约850宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元。表：截至4月10日，按公示时间划分各地拟使用专项债收购存量闲置土地情况从不同月份来看，今年1-2月各地公示地块数量合计319宗，总金额接近550亿元，3月，各地公示节奏明显加快，3月公示地块511宗，较2月增加217宗，总金额约684亿元，环比增长29%。表：截至4月10日，不同地区拟使用专项债收购存量闲置土地的规模注：数据为不完全统计，已发行专项债的项目亦统计在内。数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据CREIS从不同地区来看，31个省市中有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额已接近500亿元，位居第一；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元。各城市中，惠州拟收储价格127.5亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收储价格均超70亿元；一二线城市公示地块合计102宗，拟收储总金额约277亿元，占比21.6%。将这些地块与中指数据库中土地成交数据进行匹配，呈现以下几个特点：从基本信息上看，一是，公示的地块中住宅用地的宗数占比超过60%，商办用地占比约26%，工业用地占比约7%。二是，各地块成交时间集中在2020-2024年，宗数占比约80%，特别是2021-2023年地块居多；2012-2017年地块占比合计约14%。三是，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企。从收储价格来看，与出让时的成交价相比，超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约35%的地块比值在0.9-1.0之间，约16%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。各地拟使用专项债收购存量闲置土地的公示清单，请查看中指数据库。专项债发行情况：广东、四川、湖南均已发行用于收购存量土地的专项债，总额超400亿元2月19日，北京率先发行土地储备专项债券，额度超百亿元，但土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地。2月28日，广东省发行专项债券覆盖86个项目/307亿元，其中304亿元用于收购存量土地，广东省成为全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份，也为截至目前发行金额最大的省份。3月31日，四川省发行专项债券，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量土地。4月8日，湖南省政府2025年第一批专项债券正式发行，其中土地储备专项债券规模达94.15亿元，占全省用于项目建设专项债券资金的41.5%，土地储备发债涉及80个项目覆盖126个地块，全部为存量闲置土地。整体来看，截至4月10日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约为402亿元，涉及166个项目。在166个项目中，债券发行期限最短的为3年，涉及1个项目，有80个项目债券发行期限为5年，17个项目为5+2年，68个项目为7年。各城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙发行26.3亿元、成都发行2.8亿元，一二线城市合计发行89.6亿元，占总发行金额的22.3%。表：截至4月10日，不同地区已发行用于收购存量闲置土地的专项债展望：预计专项债收购存量闲置土地的配套政策将继续完善，各地发债节奏有望进一步加快当前全国各地已公示拟使用专项债收购存量闲置土地的收储金额超1200亿元，覆盖14个省市，而实际发债金额约为公示金额的三分之一，且仅覆盖三个省份，其他省市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速。根据调研，地方收购存量土地依然存在多项难点，主要包括用于收购存量土地的专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等。预计未来打通各项收储堵点，加快收储节奏，将是政策着力点，相关配套政策有望继续完善。预计更多地区将参考借鉴已发行专项债省份的做法，出台详细的操作细则或指引，除此之外，中指认为还可以从以下几个方面发力，加快专项债收购存量土地节奏，更好地发挥政策效用，一方面，收购价格以土地出让时的起拍价作为收购价格的重要参考，可以缩短时间、提高效率；另一方面，地方以增量价值为原则进行收购，可以更好地促进市场进入新循环，如聚焦核心城市/区域项目，丰富被收购主体，加大对非地方国资的支持力度，收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益等。另外，去年底国办发文明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省，河北雄安新区。当前广东、四川、湖南已经发行用于收购存量闲置土地的专项债，预计已经公示地块的福建、浙江、山东等地发债节奏将有所加快。
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