一线城市房贷政策陆续松动。

继5月27日上海落地房贷新政后,广州、深圳于5月28日纷纷出手,对首付比例、房贷利率下限作出调整,三地调整范围广、力度大。至此,北上广深四大一线城市仅北京尚未有动作。

有专家认为,此次一线城市房贷调整力度超出预期,考虑到当前房贷利率较实际贷款利率仍处高位,未来仍有下行空间,但幅度取决于的资金成本和风险防范能力。

三地政策落地

截至目前,北上广深四大一线城市已有三地“靴子”落地。

5月28日下午,广州、深圳接连发布购房新政,对首付比例、个人住房贷款利率下限等做出进一步的政策优化。

具体看来,此次调整后,广州的购房门槛为三地最低,首套和二套房首付比例分别调整为不低于15%和25%,均降至目前最低水平。同时,广州明确全面取消房贷利率下限,并针对非限购区域放开二套及以上住房贷款,政策自5月29日起执行。

“这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款,鼓励多套房居民加杠杆买房。不过,此次央行广州分行的规定,将主动权给到了银行去判断。作为商业运营机构,银行必然会基于市场分析来制定差异化的首付比例和利率,以确保自身的资产安全。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

此前一日,上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下称《通知》),成为北上广深中首个响应5月17日住房新政的一线城市。

《通知》提出,调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”,以及优化土地和住房供应等九条政策措施。上海调整后的首套房首付比例下限为最低20%,贷款利率下限3.5%;核心与非核心区域二套房首付比例分别为35%和30%,贷款利率下限分别为3.9%和3.7%。

深圳的政策调整力度基本对标上海,首套和二套房的首付比例均下调10个百分点,分别降至20%和30%,调整后的贷款利率下限分别为3.5%和3.9%。

在李宇嘉看来,深圳在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上与上海完全一致,彰显了两地在房地产调控政策上的城市能级是一致的。上海出台调控政策后,相当于为深圳打了个样板。

中指研究院预测指出,短期来看,北京相关政策优化预期进一步增强。多项政策举措落地,预计将助推核心城市市场活跃度提升,从而加快全国市场筑底企稳进程。

“最近几天忙‘飞’了!新政策落地后这两天,咨询房贷的客户确实增加了,咨询的问题大多关于首套房的认定方面,但对部分情况怎样认定,我们行内还没有明确的细则。”上海某银行支行客户经理告诉记者。

释放何种信号

对于此次一线城市房贷政策的调整力度,市场表示“超预期”。

以广州为例,在李宇嘉看来,此次政策调整直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制,激活非户籍人口在限购区买房,松动首套房认定标准等。

“这说明房地产的下滑超出市场预期,量价齐跌。销售规模直接回到十年前,实际感知的价格跌幅也远大于价格指数的显示,这直接导致二手房挂牌量暴增、间接导致新房和土地难卖。另外,新房价格和成交量下跌伴随开发商资金链紧张,前期卖出去的房子交付困难,社会风险也开始显现。”李宇嘉分析道,“因此,此时迫切需要强有力的政策介入,纠偏市场失衡甚至失灵,防范系统性风险发生,做好保交付,维护购房者权益。”

对于新政的实施效果,多位专家表示乐观。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为,上海大力度优化楼市政策,释放了更加积极有力的信号,也体现了政府稳定楼市的决心,对于当下提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。

“当前房地产市场正处于企稳复苏的阶段,但复苏过程需要巩固。此次双重利好叠加下,降低居民家庭购房成本,减轻还款负担,更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,这对于深圳楼市的影响是积极的。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。

未来,房贷利率是否还有下行空间?

“过去大家之所以愿意加杠杆买房,是因为房贷利率较实体经济贷款利率偏低,而当前低风险理财利率基本降到3%以下,相较而言,房贷利率仍旧处于较高位。”李宇嘉在采访中表示,“房贷利率下限取消后,各银行间存在市场竞争,因此短期内利率肯定还会下降,但下调幅度取决于银行的资金成本和风险防范能力。”

李宇嘉建议道,下一步应当继续从住房保障的角度入手,推动供给侧改革,将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房,新房市场逐渐转向改善性需求。尽管商品房市场在下滑,但行业整体规模仍保持在高位,这是房地产未来发展的基本路径。

“上海和广州都没有在房产交易的税费方面出政策,应该降低或减免契税和个税、增值税。此外,只有需求端的政策还不够,建议尽快落地加速库存去化,稳定价格预期,给市场信心。”李宇嘉直言。