文/纸不语

从1998年成立，到“山水黔城”项目的火爆销售，再到集团化运作后创下的“中国第一神盘”花果园，又到海外折戟项目印度尼西亚美加达新城，最终深陷于失信泥潭。这高开低走的数十年里，宏立城缘何崛至巅峰，又因何跌落谷底？

1999年，年轻的宏立城迈出了商业版图的第一步——建设一个占地2000亩、位居当地第一大盘的庞大项目“山水黔城”。该项目在开盘当天曾销售800多套，来自广州、上海、北京等地的置业者与投资客，频频出手“山水黔城”，销售业绩连创贵州当地的多项销售纪录。截至2007年8月底，宏立城以11万平方米的销售业绩在全国房地产销售市场独占鳌头。

图源：新浪财经

次年，受国家宏观调控政策和当时国际金融危机影响，加之消费者出现观望情绪，贵阳市房地产市场成交量大幅下降，但新开楼盘价格仍延续2007年的“高位运行”，两城区商品房住宅均价仍在4300元/平方米以上。

贵州大学房地产研究所所长郭峰说，房地产市场具有很强的区域化特征，贵阳属于西部内陆城市，又是贵州唯一的中心城市，首位度很高，市场有自己独特的小气候。加之贵阳市房地产发展起步晚，房价基数较低，非理性泡沫较少。总体看来，贵阳房地产市场一直处于良性发展期。

2008年11月5日，国务院进一步扩大内需，并相继出台了一系列促进经济增长措施。其中，放松二套房贷款、住房转让环节营业税实行减免政策、取消城市房地产税三大利好政策，给房地产业打了一剂“强心针”。而贵阳的开发商却普遍认为，新政虽然透露出利好信息，但究竟能在多大程度上推动楼市的回暖仍需观望。同时他们认为，房地产开发的刚性成本上涨，导致行业利润空间渐薄，贵阳楼市已进入“微利时代”。

这样的态势，无疑为宏立城创下“中国第一神盘”花果园增添了巨大的声量。

花果园项目是彼时全国最大的棚户区改造工程，总拆迁户达20000多户。整个项目包括1230万平方米住宅、200万平方米办公、200万平方米商业、150万平方米公寓和50万平方米公建，一共分为3期开发，规划居住人口35万人。

2009年和2011年，宏立城分两次拿下项目地块，拿地楼面价仅为160元/平米，远低于当时贵阳600元/平米的平均楼面价。此外，宏立城还获得了市政府的有力政策支持。允许宏立城“生地熟挂”，即政府先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成以后再转让熟地，这极大降低了开发商的拿地成本。同时，政府还允许宏立城在项目挖地基阶段，只要预交25%的工程款，就可以取得预售证对外销售，这极大加速了开发商的资金回笼。

于是，宏立城仅凭29亿元就拿下了花果园项目地块（当时其总资产只有35亿元），撬起了日后资产接近1000亿元的花果园项目。

图源：乐居财经

在项目设计中，肖春红将传统住宅区与CBD巧妙融合，把花果园分割成一个个子单元，各个区域都分布有写字楼、住宅、公寓、购物中心、商业街、娱乐中心、公园广场、学校、银行等科学化、人性化设计。随着大贵阳战略的出炉和实施，花果园所处地段恰好位于贵阳正中心。

2010年，花果园正式开盘。由于项目体量巨大，宏立城采取高质低价的战略，定下5000多元每平米的开盘价，几乎只有贵阳主城区平均房价的40%左右。以价换量的结果是，2012年贵阳全市新房销售1100多万平米，花果园就占了半壁江山，达550万平米，其一个盘的销售量蹿到了当年各大房企年度销售榜的第7位，超过了华润、金茂等房企的年销售额。

贵阳普通购房者称，他们购买花果园最重要的三个原因是：主城区地段好、价格便宜、附近的湿地公园环境好。

这一“神盘”效应让宏立城风光无限，花果园随后几年的销售也为宏立城带来了源源不断的现金流。直至2017年，花果园项目住宅销售接近尾声。

2018年，一篇名为《“中国第一神盘”开发商宏立城陷资金危局》的报道在网络上持续发酵，将宏立城推到风口浪尖。报道还引发了业主对花果园在售项目投资信心不足。

图源：乐居财经

据媒体报道，由于在印尼的超级大盘“美加达新城”沉淀大量资金且销售不理想，曾开发中国第一神盘“花果园”的贵州宏立城集团正陷入融资困境。

“印尼这个项目太大了，投入也很大，直接拖垮了宏立城。”宏立城总部员工透露，部分国内银行已暂停对宏立城发放贷款。

在分管某部门的一位副总裁看来，宏立城加入美加达新城项目是跳进了力宝集团（印尼最大的金融控股集团之一，最先开发出了美加达新城）设好的局。按照合作约定，前者负责项目建设和销售，而力宝集团则负责项目土地，项目的建设总承包商是中建四局。他担忧，宏立城没有对美加达项目和印尼当地的房地产政策及市场作深入的全面调查，就贸然进入了。

无论出于何种原因，肖春红的野心是显而易见的，他对美加达新城投入巨大，光销售人员就超过1000人。为了项目的设计工作，还专门在深圳成立了设计院——美创工程咨询（深圳）有限公司，员工达200多人。

宏立城第一次开工是400栋的规模。印尼的央企员工如此形容当时的盛况：“雅加达几乎所有的挖掘机、打桩机都过去了，无论是华人的还是印尼本地人的施工单位，没有不在那个工地干过的。工地一马平川，一大片地从这边望到那边，望不到头。”

一位曾在印尼项目工作过、已离职的员工介绍，在合作过程中，宏立城与力宝出现了分歧。美加达新城早期开发均由力宝出资，宏立城负责运输人才，但后期力宝不愿再继续供血，变成了宏力城独自支撑，这期间总承包商中建四局垫资了大部分工程款。他还称，当时经过测算，印尼项目一天要卖1万套才能抵消成本。宏立城集团董事长肖春红给印尼项目2018年的销售目标高达几千亿。

据官方口径，美加达新城于2017年5月第一次开盘，当天销售16800套。在印尼工作的某央企员工说，16800套不代表回款金额。“印尼这边的销售统计方法和国内不同，销售小定也叫销售，小定就是交了定金。而且印尼人没有投资买房的概念。有的甚至就是交了十套小定，也就大概5000元人民币，可能最后全给退了。”

他还介绍，东南亚国家中，印尼并不是最适合中国人投资的地方。外国人在印尼投资买房，必须以公司名义或者是具有工作签的个人，而工作签每更换一次号码就变一次，无法合理办理房屋证件。印尼对外国人买房还设置了总价门槛，在首都雅加达，门槛约在人民币500万元。更重要的是，外国人买房只能拥有房屋的使用权，正因为“使用权”让他们几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。

事实上，印尼项目开工时，正逢国内开始去金融杠杆，监管层定向控制流向房地产的资金。2018年以来，受楼市调控不断升级、银行信贷紧缩及非标融资监管趋严等因素影响，房企的融资环境较之去年更为严峻。

对于为何在不适宜的时机参与印尼美加达项目，宏立城前中层称：“老板还是想搏一把。如果成功，宏立城将一跃成为全国销售规模最大的房企。”

业内人士称，宏立城未来想融资，只能“瘦身”卖项目。

2020年初，宏立城贵阳贵安新区项目以开启“零首付”“一元购”等营销形式变相回流资金，后被官方叫停。

次年9月底，贵州贵安新区管理委员会（下简称“贵安管委会”）官网第一次正式发布公告，宣布贵安山水花溪项目、贵安智慧城市花园项目、贵安时代城市花园3个项目因资金断裂，已基本处于停工状态，为保障广大群众合法权益，已经停止该项目所有销售活动。2021年10月，贵安新区房地产信息管理网再次公布上述告知书。在告知书标题中称所涉项目为“宏立城集团贵安新区项目”。

图源：中国房地产报

为了减少损失，购房者们联合起来调查项目停工原因，发现了3个项目存在的更多问题。“购房子时，我们是见过项目预售证的。但是，直到项目停工后被告知，这些项目除了时代城市花园一块地有土地证外，其余两个都没有。”购房人称。

同时，据购房人提供的沟通现场视频显示，宏立城一名相关负责人在被问及3个项目是否取得了土地证时坦言，“时代城市花园有3块地，其中1块有土地证；山水花溪项目、智慧城市花园两个项目均没有土地证。”

在购房人看来，除去涉及资金断裂的开发商，也有当地相关职能部门在每个环节的失职，在宏立城未取得土地证的情况下就为其发售了预售许可证，最终导致了现在难以挽回的结果。为了维权，3个项目的多名购房人共同出资，决定将宏立城和当地相关职能部门告上法庭。

此前，这3个项目一度被认为是宏立城的一场翻身仗。

进入2022年后，危机仍未解除。宏立城版图内的地产公司、金融公司、智慧科技公司官司缠身。1月下旬，宏立城系公司多次被法院强制执行，甚至被列为失信被执行人，肖春红也难独善其身，两次被限制高消费。

直至2024年，宏立城已数次成为被执行人。

[引用]

①宏立城集团：一家中型房企的非典型崩盘 .乐居财经.2019-05-17.

②媒体曝花果园开发商宏立城陷资金危局.中国网地产.2018-08-18.

③宏立城掌舵者肖春红的两个坚守：坚持高品质 坚守低房价.凤凰房产.2017-07-19.

④贵州贵安新区三个楼盘陷入停工：从“神盘”之王到危机开发商怎么了丨深度.中国房地产报.2021-11-27.

⑤贵阳房市：成交量大幅下降短期难“回暖”.重庆市发展和改革委员会.2008-12-25.

⑥二套房新政显成效 部分二、三线城市火爆销售放缓.新浪财经.2007-12-25.