临近年末，公募REITs的上新速度也在加快。

继金茂消费REIT、华润消费REIT、印力消费REIT等3只消费REITs获批后，此前“落单”的物美消费REIT也于12月6日正式回复了上交所的问询函。按照惯例，预计物美消费REIT将于近期获批，正式进入募资环节，如顺利，其将成为首单民企消费REIT。

与此同时，近日深国际物流REIT、宝湾物流REIT和特变电工新能源REIT等三只公募REITs正式上报，易商仓储REIT已获受理。我国公募REITs正朝着常态化发行的方向发展。

物美REIT释惑再闯关

12月6日，嘉实物美REIT关于上交所的回复“虽迟但到”。在此次回复中，物美商业也首次详细阐释了其底层资产的租户信息等核心运营情况。

在此前的问询中，官方要求物美方面补充租约及租户方面信息，以判断其可持续经营的能力。

物美商业在回复中阐明，截止今年中期，4个底层超市类资产共有94个租户，涉及109项租约，其中，大成项目14个，玉蜓桥项目39个，华天项目29个，德胜门项目27个。

大成项目租约量较低，一方面由于该项目曾因某大型客户退租而导致出租率水平较低。数据显示，大成项目当前的出租率为83.21%，低于资产组合的平均出租率88.71%。另一方面，在该项目内承租3000方以上的大型客户占比较高。大成项目当前有4家租户的承租面积超过3000方，其他三个资产的最大单体出租面积基本在2000方以下；且大成项目前5大客户的承租比例已接近60%，其他项目的这一比例普遍在30%-40%。

物美商业还披露了关于租约期限的更多细节。截至今年中期，资产的加权剩余租期分布在7.15~9.59年之间，四项目加权剩余租期合计8.38年。其中，大成项目剩余租期为9.59年、玉蜓桥项目7.15年、华天项目8.16年、德胜门项目7.93年。

另外，3年以内到期的租赁合同数量为75个，占总合同数量的68.81%；合同期限在3年及以上的租赁合同数量为34个，占总合同数量的31.19%。不过，从租赁面积角度来看，3年以上的租赁合同租赁面积占比高达90%。

值得关注的是，物美这次还主动调低了项目资产估值，且准备实施一项类“保底”分派计划，给市场展现出足够的诚意。

物美商业在此次回复中将4个底层资产的折现率由6.50%调整至7.00%，如此一来，整体项目估值就由此前的10.44亿下降至10.02亿元，估值下调4200万元，调整率为4%，也是此轮调整力度最大的一只REIT。

此前，杭州西溪印象城考虑到未来的潜在宏观经济波动风险，将原来估值为39.77亿元，后调整至39.59亿元，下调1800万元，调整率为0.5%。华润商业REIT也对青岛万象城项目估值降至81.47亿元，减少了5500万元，调整率为0.7%。

除了调整估值以外，物美商业还对未来五年的可供分配金额进行了保底。

公告中指出，原始权益人物美商业预测该REIT在2024年至2028年的可供分配金额分别为6700万元、6960万元、7279万元、7504万元和7690万元。如未达到预期，将扣减物美商业的运营管理费进行补充；如果扣减之后仍无法达到预期，物美商业将放弃自己的分红来保障其他投资者权益。

这种类似“兜底”的措施，是目前公募REITs市场中的首例。

超15单REITs轮候发行

从10月至今，陆续申报上新的公募REITs约有15单。

具体来看，除了前文所述的8只REITs项目，今年10月上报的华泰紫金南京建邺产业园REIT和中金重庆两江产业园REIT，已于12月1日获得反馈。11月上报获受理的有易方达深高速高速公路REIT、招商公路高速公路REIT等；博时津开科工产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT亦于11月获得反馈；城投宽庭保障性租赁住房REIT与首三单消费类REITs于11月注册生效。

若以上公募REITs均顺利发行，我国公募REITs数量也将迎来加速扩容。随着中金山东高速REIT于10月17日正式发行，目前全市场公募REITs数量达29只，总规模已达1005.16亿元。

另悉，目前还有多只公募REITs待入局，建信金风绿电REIT已获受理，易方达广州开发区高新产业园REIT、工银瑞信河北高速集团高速公路REIT处于审核状态，预计未来REITs一级市场将迎来更大供给。

市场人士指出，从近期REITs的密集上新速度来看，公募REITs已从试点阶段走向常态化发行阶段，相信未来市场会更为成熟。而且随着消费类REITs等更多新品类上报，REITs基础资产类型也更为丰富，有助于提升REITs市场规模和市场活力。相关消息，工信部等六部门鼓励IDC等算力项目申报发行REITs。

市场扩容增类的同时，也吸引更多投资机构的目光。较早前，上交所举办了多场REITs投资人座谈，与会投资人涵盖了FOF基金、银行理财、保险以及券商等；已上市REITs也纷纷邀请投资者走进原始权益人，深入调研REITs底层资产；近日财政部等亦正推动将REITs纳入社保基金投资范围。

日前，沪深交易所同意首批5家保险资产管理公司试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。该5家险资机构分别为中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司。

在获得试点资格后，国寿投资迅速成立了首支REITs战略配售基金，并抓紧落实相关的投资计划。首个合作的对象，就是已有REIT成功上市先例的普洛斯。