留给上海“中产”们的时间,不多了。

上海的房子卖不动了

“中介的嘴,骗人的鬼,翠湖天地起码20万打底吧,5月底还是单价22万成交,才一个月你说只能卖到19万?”

门店经理赔了个笑脸:"哥,您都说了那是5月份的价格呀,您的房子20万真的很难卖..."

"不卖了,你帮我下架吧"

卖方特别生气,感觉被中介骗了,3月份挂牌时候说还能卖掉单价21万,现在却说不降价就要下架........

上述片段不是段子,就是上海楼市的真相——房子卖不动了。

10月上海二手房住宅成交13294套,低于去年同期的16473套,环比9月也下降了12.5%。宏观来看,1.33万套的成交量,是上海今年成交排名第4低的月份,仅高于1月、6月和7月。

所谓的“金九银十”,上海楼市感受到的只有阵阵寒意。9月勉强迈过1.5万套“荣枯线”之后,10月上海二手房成交约1.33万套,“银十”黯然落幕。

上海前滩,一年前,这里的楼盘还频现“千人摇号”,购房者“打新”火爆。

一年后,计划5天时间对外推出258套房源的新盘,直到认购结束,也仅录得150余组购房家庭。

现场工作人员比购房者还多。

并且这次上海面临的情况,不仅是成交量在下跌,就连价格的颓势也难以挽回。

五大新城之一的松江新城,16年的次新绿庭悦公馆,当时单价高达6.83万。

可仅过了一年,挂牌单价直接降到5.4万,跌幅接近20%。

临港新城标杆楼盘,陆家嘴滴水涟岸一套小户型21年还是560万成交,单价在6.3万。

转眼才2年,单价被打到4.2万,跌幅接近33%。

最惨是奉贤海湾棕榈滩海景,价格一砸到底,每平米被砸到1.29万,简直跌穿地板。

比较远的郊区,二手的均价已经跌到1.73万左右了。

之前不断有人喊核心城市的房子就是核心资产,买房就该买最坚挺的核心资产。

如今,这座最坚固的堡垒,也撑不住了。

看来,世上从无坚不可摧的核心资产和价值信仰,有的只是“房价永远上涨”的幻想。

救市手段穷尽了吗?

为了拯救楼市,上海能上的手段全都上了。

上半年那会儿,在上海的地产朋友圈里有张截屏火了。

10%首付,今年买房,明年付款,这是房子滞销成什么样了,才上了如此促销手段。

从面积段看这个项目还不是纯粹的刚需盘,另外我们再看一下它的大致位置,项目距离地铁25号线“华新站”,直线距离不到800米,妥妥地铁盘!

就是这样一个在以往市场被视作核心地段、配套完善的项目,居然首付仅需10%,而且单价也低于周围同类型楼盘......

类似的开发商自发性的“救市措施”,不断在上演。

上海已经有一些楼盘开启了分期模式,订完房以后不再催你交首付了,而是允许你延期一年交首付。

过去很多楼盘要求三天内付清首付,现在部分楼盘竟然能谈首付分期,最久可以延长一年付清首付,而看中的房源可以一直保留。

如果购房者手中有老房子未能卖出导致凑不齐首付款,一家央企开发商还与中介合作,由中介负责把老房子尽快卖掉,让业主实现置换无忧。

从“抢房源”到几乎是“跪着”求人买房,上海卖房竟然这么卷了!

当然,民间自发行为是一方面,官方层面也不断地上手段托底楼市。

毕竟,上海的实际首付比例、房贷利率、购房限制都是最高,属于“政策工具箱”非常丰富的城市,按正常情况只要上海放松对楼市的限制,市场便能回暖。

然而事实真是如此?

今年9月1日,上海发布了重磅的楼市刺激政策——

继广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策后,上海也在当天成为第三个宣布执行该政策的一线城市。

实行“认房不认贷”后,名下无房但有过贷款记录的购房者,即能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率,减轻了购房者的资金压力。

记得当时媒体铺天盖地说“认房不认贷”的落地意味着信心的回归,上海楼市要回来了。

但结果一看成交量依旧稀里哗啦。

今年上海二手房的成交高峰期是在三月份,二手房的成交量高达2.36万套,

到4月份直接下降到了1.73万套。

到五月份又下降了,直接跌到1.5万套左右,

6月份再次下降,销量降到1.26万套。

然后是9月份上海实施认房不认贷,二手住宅销量又企稳回升,达到1.7万套。

但是进入10月份以后,行情再次下跌.......

从这里也能看出来,楼市已然“死猪不怕开水烫”,拿出再多的政策,效果能坚持1个月都算了不起。

上海楼市真的撑不住了。

上海的地产,将去往何方

当下是三个年龄段的人都迷茫的时刻。

80后裁员、90后还要不要生小孩、00后毕业面临失业…

每一代人有每一代人的迷茫,每一代人又都有每一代人的坚定。

当下的上海的楼市有着同样的迷茫,每一个被房地产卷进时代旋涡中的人都身处历史的十字路口,向左还是向右的经典哲学问题在2023年依然困扰了所有人。

然而从趋势上来看,上海楼市的“谷底”恐怕还没有到,寒冬也没那么容易过去。

一个是上海正在发生“恐慌抛售”——二手房销量在下降,但是二手房的挂牌量却是在猛增。

根据诸葛数据研究中心监测数据,9月份上海二手房的挂牌量增长20.6%,领跑全国。

说明上海的楼市正在发生“踩踏事件”,大家都在一股脑儿想把房子卖了套现换现金,可是买房人的人却越来越少了。

核心资产在关键时候,看来是不能当饭吃啊。

另一个是上海的房价信仰正在崩塌。

以前,上海最坚定的地产信仰当属“学区房”。曾经以为七八万都够夸张了,然而在疫情期间,一间老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近,涨至25万元/平方米。

还有媒体曝的有的业主一个月的时间,总共跳涨两百万。

如今,上海有很多房源的跌幅已经超过20%-30%,其中不乏一些顶尖学区房。

这些学区房的溢价也正在快速消失,大多房价已经跌回到了2017年,甚至跌到了2014年的水平。

比如,上海顶流学区房梯队梅园片区房源,最新的成交单价不到96000元/平方米,而此前起码要十几万一平。

一旦价格的信仰崩毁,信心的重建不是那么容易的事。

更为关键的是,如今的上海缺乏长期支持房价上涨的因素——人口结构。

如果你走在上海市中心的街头,尤其是那些非网红景点的地方,稍微留心观察身边人,你会发现这里和其他城市的不同之处——

有很多瞬间,你仿佛会以为自己进入了一个老人世界。

目前仅沪籍人口里,老年人的总量就已经达到了533万人,这个数量在全国排名第一。

上海的老龄化程度,已经超过了我们认知中最老的北方城市烟台、哈尔滨、大连等等。

现在上海生育率低得可怕,其中黄浦区和静安区生育率低于0.5,平均2个妇女生不到1个孩子。

上海的户籍常住人口的生育意愿更低。70.8%的户籍常住人口理想孩子数为1个,户籍常住人口中理想孩子数为2个的仅占25.1%,3个及以上的仅占1.2%。

会有人说上海主要依靠外来人口,就算本地人不愿意生,依然有源源不断的外来务工提供非常高的“机械式人口增长”。

其实这也是错误的,2022年,十大超大城市中上海、北京、深圳、重庆、天津和武汉等6个城市的城区人口出现了负增长,其中上海城区人口减少了14万,仅次于重庆。

是的,你没看错,上海的人口高增长趋势已经过去,直接滑落到“负增长”时代。

不可能指望越来越少的人去买越来越多的房子。

总有人愿意相信“后人的智慧”,别傻了,后人都越来越少了。

与此同时,新一轮“房改”也已经蓄势待发。

官方的文件定调是:

目标1:加大保障性住房建设和供给。

目标2:推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性。

两个目标相结合,基本上是正式宣告了新的住房制度——住房双轨制。

以上海为例,虽然上海目前存在不少保障房,但这些保障房经过一定年限之后,就可以正常入市交易。虽然仍有保障属性,但实质上已经回归到商品房市场。但这次“房改”后,新的保障房,将是政府回购,保障房转让后,仍然是保障房,它们将单独形成一个“市场”。从此,保障房和商品房就是2个体系。

作为中国经济中心的上海,房改必然首先会在这里开展,一旦“双轨制”落实,那些滞销的房子会是一个什么样的光景,实在不敢想。

上海楼市的“高光”早已过去,回过头看2020年,那恐怕是我们这代人最后一个“金九银十”。