万科来到了风口浪尖。

时间回到10月17日,惠誉下调了万科长期外币发行人违约评级,由“BBB+”降至“BBB”。

与此同时,10月下旬开始,万科的境外美元债突遭大量抛售,投资者踩踏式出逃,面值100美元的美元债一度跌到30多美元,收益率高达60%以上。

从股市来看,今年9月以来,万科股价一路走低至11元/股前后,几乎回到7年前的水平。

而一家房企面临“股债双杀”,往往是爆雷的开始。大家都在担心,万科是否会成为下一个恒大、融创碧桂园

今天我们就从基本逻辑出发,来分析下万科到底会不会爆雷。

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万科的基本面

从财报看,万科的业绩确实出现了波动。2023年前三季度万科实现营业收入2903.1亿元,同比下降14%,归母净利润136.2亿元,同比下降20.3%。

但在市场尚未完全复苏的态势下,万科依然算得上行业“优等生”。财报显示,2023年1~9月万科累计实现销售金额2806亿元,排名全行业第二,仅次于保利发展。

截至今年三季度,万科总资产16467.02亿元,总负债12395.74亿元,净资产4071.27亿元,资产负债率75.28%。整体来看,万科有息负债总规模有3474.2亿,主要以长期有息负债为主,带息债务比为28%。

从债务压力来看,Wind数据显示,截至目前,万科存续境外债务总共有7笔,金额合计约32.2亿美元。

值得一提的是,万科的现金储备一向不错。截至今年三季度末,公司在手资金高达1037亿元,对短债的覆盖倍数2.2倍。万科的经营性现金流依旧保持为正,而且这一纪录已经保持了14年。

而且,万科的融资渠道仍然畅通。今年1-10月,万科新增融资金额超过850亿,其中境内新增融资平均利率仅3.64%,资金成本相当低。

从基本面来看,万科可以说是中国最安全的房企之一。

更关键的指标来自土储。财报显示,2023年前三季度万科新增土储529万平方米,全部位于一二线城市,权益占比58%,与2022年度持平。截至2023年三季度末,万科总土储建面仍有超1亿平方米,可保障未来两三年的发展需要。

之前有声音质疑万科还在大肆拿地,但要知道,房地产生意的基本逻辑,就是用更低的价格拿到更好的地。对万科来说,能在同行都不敢拿地的时候,低价拿下大量的优质土地,无疑是给未来发展做好充分准备。

一旦市场好转,谁手上优质的土地多,谁就能抢先翻身。

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地产周期底部将至

这样的时刻,不远了。

房地产是一个典型的周期行业。每一个周期,都会经历复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。

回看过往,2008-2018年,中国房地产经历了三轮小周期,第四轮从2019年开始。本轮周期则开始于2021年,融资三道红线、银行两道红线、供地两集中政策陆续出台,给房地产带来了重大影响。

▲图源:固收荷语

如今来看,这轮地产周期已经快到底部。

一个明显的信号是政策的“松绑”。过去这段时间,“认房不认贷”、降低首套房和二套房首付比例、调整贷款利率下限及存量房贷款利率等政策正式落地,一些主要二线城市甚至全面取消限购政策。

从历史上看,房地产周期每到底部,政策面往往开始发力。例如2008年、2014-2016年房地产到达周期底部时,相关部门纷纷出台政策。伴随着刺激政策的出台,地产周期出现拐点,开启下一轮周期。

从市场数据也能看到这个趋势。国家统计局发布的9月份数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大,二手住宅环比转涨、同比降幅收窄。

▲图源:中国经济时报

具体来看,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平;其中,北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%。从同比看,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%。

再看二手房数据,一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨,涨幅为0.2%,其中,北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%。

从过往看,一线城市往往是楼市的风向标,这种升温还将不断蔓延。何况政策还有很多牌可打,光“一线城市全面放开限购”这个王炸就足够让市场嗨起了。

当然,这些托底的大招,不到关键时刻一般也不会放。

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美联储加息拐点来临

把视野再放大一点,对万科而言,另一个周期也将迎来拐点。

近期,美国劳工统计局发布的10月经济数据显示,美国10月非农就业人数增加15万人,低于市场普遍预期的18万人。美国10月失业率升至3.9%,高于3.8%的预期,并且创2022年1月以来最高水平。

而且,美国10月ISM非制造业PMI为51.8,为5个月以来新低。作为衡量通胀的关键指标,平均时薪本月增长0.2%,低于预期的0.3%,但同比增长4.1%,比预期高出0.1个百分点。

过热的经济得到缓解,这也预示着,美联储加息周期快到尾声了。

为了应对通胀,2022年3月以来,美联储进行过11次加息,累计加息幅度达525个基点。

根据业内人士的分析,未来随着美联储不再加息,甚至进入降息的可能性之下,汇率、A股、港股的拐点或许即将到来。

大家应该都还记得,这轮加息之前,是一场疯狂的“大放水”。彭博社数据显示,为了走出疫情阴霾,整个2020年,全球四大央行在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元。

一年的印钞量,抵过去几千年,你想想,这水得有多大

这个背景下,一轮“万物暴涨”的行情曾在全球蔓延。那时候,大宗商品在涨价、楼市在涨价、比特币更是猛涨了一波。而美联储加息,则让大量资金从全球流回美国银行,只剩下被薅了好几层的羊,在高位接盘。

如今,对万科等一众房企来说,美联储不再加息甚至降息的话,美元债的压力将得到缓解,腾挪的空间也将变大。

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尾声

笔者成稿的时候,万科的底气更足了。

11月6日下午,万科召开了一个线上会议,参会者除了万科管理层,还有境内外超过150家主要金融机构。更受外界关注的,是两个重磅人物——

深圳市国资委主任、深铁集团董事长。

作为万科的大股东,深圳国资委给市场放出了定心丸——

万科具备足够的安全性……如有需要或遭遇极端情况,将通过一切可能手段支持万科

看到这里,“万科到底会不会爆雷”这个问题,已经不言自明。正如万科董事会主席郁亮在会上说的那样——

黎明前总是最冷的时候,但还是要对将来有信心。