随着行业逐渐规范、租赁市场回暖，长租公寓的竞争也愈发激烈。那么，我爱我家的相寓，在众多品牌公寓的竞争下，竞争优势体现在什么地方？未来能否形成规模效应、促进业绩增长，并成为公司的重要支柱产业呢？

文 | 何乐

来源 | 经理人融媒体中心

头图 | 我爱我家官网

今年6、7月份，我爱我家（000560.SZ）杭州公司人事的变动备受市场关注和热议，刚刚经历了一场大变动后，我爱我家今年上半年的业绩如何？

上半年持续亏损4881万元

据我爱我家2023年半年度财报，今年上半年我爱我家实现营收62.64亿元，同比增长2.99%；归母净利润从去年同期亏损3.84亿元收缩87.28%至-4881.06万元。

对于上半年公司能够实现大幅减亏，我爱我家表示主要有4个原因，第一是今年上半年国内存量房市场呈现温和复苏态势，公司经纪业务同比实现快速的恢复；第二，公司在落地城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，在核心城市的市占率水平保持稳步提升；第三，公司持续聚焦核心城市，关闭了部分非核心城市运营效率较低的加盟业务，有效提升了公司整体盈利能力；第四，公司数字化运营能力不断提升，在持续有效降低成本的同时，进一步提高了公司的整体运营效率。

分具体业务来看，我爱我家经纪业务报告期内实现收入23.50亿元，同比增长34.08%。除了经纪业务同比出现增长外，公司的其他业务均出现不同程度的下滑，其中资产管理业务（相寓）实现收入28.29亿元，同比下滑5.14%；新房业务实现收入6.35亿元，同比下降8.35%；商业租赁及服务实现收入1.89亿元，同比下降3.09%。

报告期内，我爱我家进一步精简了非核心城市运营效率较低的加盟业务，截止报告期末，国内运营门店总量约2,903家，其中直营门店2,358家，加盟门店545家。

由于从去年开始，我爱我家的负面信息不断，因此为了维护品牌形象，报告期内，我爱我家也投入了较多的费用。具体来看，上半年，我家我家的销售费用为3.67亿元，销售费用处于高位，去年同期为3.82亿元。虽然销售费用较去年同期略微减少了0.15亿元，但是广告宣传费却是增加的。今年上半年，公司的广告宣传费用为1.28亿元，较去年同期的1.09亿元，增加了1856万元。

由于多种原因，公司去年由盈转亏，亏损金额达到3.06亿元，而且今年上半年公司持续亏损。在这样的情况，我爱我家为什么不把钱用到“实处”，还要花费大额的费用做广告宣传呢？对此，《经理人》杂志融媒体致函我爱我家，但截至发稿，未获得回复。

相寓未达独立分拆上市条件

从2022年年报中可知，我爱我家的长租公寓相寓业务已经从第二大业务一跃成为公司第一大业务。今年上半年，相寓的业务收入占公司营业收入比重达到45.15%，经纪业务的收入占比则为37.51%。

但是从毛利率来看，上半年，经纪业务的毛利率为22.53%，相寓的毛利率为-7.47%。其中，相寓毛利率为负，主要是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.09%，同比提高3.31个百分点。

相寓调整后的毛利率，仍然比经纪业务的毛利率低11.44个百分点。随着国内存量房市场的复苏，今年公司的经纪业务也出现了较大的增长，那么未来我爱我家是继续将公司重点业务集中在二手房市场还是相寓上面呢？值得一提的是，今年上半年，相寓的营业收入为28.29亿元，营业成本为30.40亿元，按理说相寓今年上半年是亏损的。由于2022年我爱我家在财报中重新划分了具体业务板块，因此无法对比先前公司盈利情况下，相寓的净利润情况。2023年中期财报中，我爱我家表示，基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目中，若调整回该部分收益，相寓是亏损还是盈利呢？成立至今，相寓的盈利情况如何呢？

在2022年年度业绩说明会上，我爱我家表示将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。目前，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等全国15个大中型城市，在管房源规模达到26.2万套，相比2022年底微增3.1%。另外，相寓业务包含分散式和集中式。

自2016年起，国家开始推进租售并举，出台一系列政策培养发展住房租赁市场，随后房企陆续入局长租公寓。2019年，由于长租公寓项目前期投入较大，但是资金回收期长，盈利能力不佳，行业盈利能力被证伪。而且2020年，依靠“高收低租”走轻资产模式而疯狂扩张的长租品牌，在疫情的影响下，蛋壳、青客等长租公寓相继暴雷。随后，中央和地方迅速出台有关政策规范市场，行业也开始大洗牌，头部企业逐渐形成品牌效应，资质较差的中小企业被淘汰出清。

按长租公寓运营商划分，长租公寓可分为三类：一是地产开发商系，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、华润有巢；二是中介系，如链家自如、我爱我家相寓；三是品牌机构系，如魔方公寓、青客公寓等。

在魔方生活服务集团（即魔方公寓）的招股书中，2021年中国五大集中式长租公寓运营商所占市场份额（按运营中公寓数量计），A公司和B公司以6.2%和4.1%的市场份额排在第一和第二，而且是房地产开发商联属公司。根据查阅其他数据推算，这两家公司很有可能就是万科泊寓和龙湖冠寓。

房企系的万科泊寓、龙湖冠寓，他们依托自持资产，自主开发，在长租公寓市场稳扎稳打，在资金、运营等方面比较有保障，同时也比较受租客青睐。

据财报显示，万科泊寓今年上半年实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。其业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。另外，龙湖冠寓今年上半年租金收入达到12.3亿元，同比增长4%。累计开业房源数量在今年上半年达到11.9万间，管理规模超过16万间。

根据迈点研究院发布的2023年上半年集中式住房租赁企业“开业规模TOP50”、“管理规模TOP50”榜单显示，泊寓、冠寓和魔方生活服务集团位居2023年上半年集中式住房租赁企业开业规模榜前三；泊寓、冠寓和瓴寓国际位居2023年上半年集中式住房租赁企业管理规模榜前三。

在高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加等因素的驱动下，据弗若斯特沙文数据，2022年中国长租公寓市场的规模达到17521亿元。

随着行业逐渐规范、租赁市场回暖，长租公寓的竞争也愈发激烈。那么，我爱我家的相寓，在众多品牌公寓的竞争下，竞争优势体现在什么地方？未来能否形成规模效应、促进业绩增长，并成为公司的重要支柱产业呢？

值得一提的是，据2022年1月份证监会发布的《上市公司分拆规则（试行）》规定，上市公司分拆资产上市，需要满足连续三年盈利，且上市公司最近三个会计年度扣除按权益享有的拟分拆所属子公司的净利润后，归属于上市公司股东的净利润累计不低于6亿元等诸多条件。据此对照，我爱我家因为2022年陷入亏损，今年上半年仍处于亏损状态，这意味着其现在未达到分拆上市基础条件。

而在2022年年度业绩说明会上，我爱我家表示启动相寓业务独立分拆上市的准备工作，那么，相寓预备多久能达到独立分拆上市条件呢？针对文中诸多疑问，《经理人》杂志融媒体致函我爱我家，但截至发稿，未获得回复。

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