诸葛找房:一季度土地市场成交升温 二线城市“高溢价低流拍”
一、一季度多城调整集中供地模式,土地市场供应创新低,同比下降4成
从一季度土地供应情况来看,供应节奏较慢,整体供应规模较去年同期仍有一定差距。主要是由于,一方面,市场仍处修复阶段,城市推地力度仍较不足;另一方面,多城调整成少量多次的供地模式,导致短期内供应体量偏少。据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市2023年一季度土地供应规划建筑面积为8019.97万㎡,同比下降41.59%。预计随着市场逐渐复苏,各地推地力度将会有所加大,二季度土地供应量或将上至新台阶。
备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地;2023年3月数据截止至3月29日,下同。
从3月单月土地供应来看,随着城市土地挂牌活动进一步增多,3月土地市场供应规模继续上升。据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市2023年3月供应土地503宗,供应规划建筑面积为3628.5万㎡,同比下降49.48%,环比上升44.44%;推出楼面均价为5255元/㎡,同比下跌23.51%,环比微跌4%。
从地块性质来看,3月各类用地供应规模均较上月上升,其中商办用地涨幅居首,为56.34%。分各能级城市来看,2023年3月,各等级城市供地量环比全线上涨,且三四线城市涨幅居首。其中,在北上广深4城持续推出地块的带动下,一线城市整体供应量再度上升;二线、三四线城市供应规划建筑面积环比涨幅均超30%。推出楼面价方面,一线城市推出楼面价环比独升,二线、三四线城市双双延续下滑态势。
二、受供应影响一季度成交规模偏低,三四线城市降幅居首
从一季度土地成交表现来看,一季度受到供应规模下降的影响,成交规模较去年同期仍有一定差距。据诸葛数据研究中心监测,2023年一季度全国主要地级市土地成交规划建筑面积为5662.16万㎡,同比下降37.08%。预计随着接下来土地供应闸门进一步放开以及房企资金情况改善,土地成交有望在二季度扭转同比下滑局势。
从3月单月土地成交来看,3月土地成交量稳价升,成交规模环比降幅不超3%,土地收金较上月上升。据诸葛数据研究中心监测,2023年3月全国主要地级市土地成交280宗,成交规划建筑面积为1861.66万㎡,同比下降41.41%,环比下降2.67%;成交楼面价为5908元/平方米,同比上涨13.33%,环比上涨9.98%;土地出让金为1100.15亿元,同比下降33.61%,环比上涨7.06%。
从地块性质来看,3月仅综合用地(含住宅)成交规模及土地收金较上月齐升。数据显示,3月纯住宅用地成交规划建筑面积为796.56万㎡,同比下跌39.3%,环比下跌12.83%;综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为671.31万㎡,同比下跌45.37%,环比上涨19.45%;商办用地成交规划建筑面积为393.79万㎡,同比下跌38.14%,环比下跌9.89%。另外,各类用地一季度成交规模均不及去年同期,跌幅均超30%。
分等级城市来看,3月一二线城市成交规模再度上升,三四线城市延续降势;一季度各等级城市成交规模均不及去年同期,且三四线城市降幅居首,超40%。其中,3月一线城市成交11宗,成交规划建筑面积112.6万㎡,同比上涨59.49%,环比上涨33.01%;成交楼面价为11896元/㎡,同比下跌58.41%,环比下跌49.03%;土地出让金133.95亿元,同比下跌33.66%,环比下跌32.21%。一季度一线城市成交规划建筑面积260.39万㎡,同比下跌20.16%。在北京昌平2宗宅地火热成交以及上海、广州多宗商办用地成交活跃度上升的带动下,3月一线城市土地成交规模继续上升,且单月同比转正。
3月二线城市土地成交121宗,成交规划建筑面积879.06万㎡,同比下跌34.46%,环比上涨10.25%;成交楼面价为8073元/㎡,同比上涨7.13%,环比上涨2.38%;土地出让金709.63亿元,同比下跌29.8%,环比上涨12.77%。一季度二线城市成交规划建筑面积2269.41万㎡,同比下跌21.44%。3月南京、杭州、成都等多个二线城市开启土拍,且杭蓉等热点城市土拍持续升温,拉动二线城市整体成交量价继续走高。
3月三四线城市土地成交148宗,土地成交规划建筑面积为870万㎡,同比下跌50.73%,环比下跌15.6%;成交楼面价为2945元/㎡,同比上涨17.14%,环比上涨51.26%;土地出让金256.57亿元,同比下跌42.28%,环比上升27.81%。一季度三四线城市成交规划建筑面积3132.36万㎡,同比下跌45.84%。当前三四线城市土地成交端呈现“价格涨势坚挺,成交略显疲态”的特征。
三、房企整体拿地热情回升,二线城市“高溢价低流拍”
从一季度溢价率与流拍率来看,房企拿地热情上升,流拍现象好转,溢价率呈现明显上升趋势,流拍率较去年同期下降明显。数据显示,2023年一季度全国主要地级市溢价率为5.46%,环比上一季度上升3.6个百分点,较去年一季度上升1.29个百分点;流拍率为17.71%,较上一季度上升2.76个百分点,较去年一季度下降4.86个百分点。
分等级城市来看,二线城市溢价率最高,为6.4%,同环比分别上升0.9、5.02个百分点。其次,三四线城市溢价率为5.01%,同环比上升幅度赶超一二线。再次,一线城市溢价率表现较为平稳,同比微降,环比上升1.03个百分点。此外,各等级城市流拍现象均少于去年同期,降幅均超1.5个百分点。整体来看,二线城市一季度更加受到房企的青睐,呈现高溢价低流拍趋势。
从3月单月来看,2023年3月全国主要地级市溢价率为7.23%,环比上升2个百分点,同比上升2.69个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平。进入2023年,土地市场逐步回温,溢价率连续3月上升,尤其是杭州、成都等热点城市土拍升温明显,溢价率均在9%以上水平,提升了土地市场整体溢价空间。流拍率方面,本月流拍率为16.67%,较上月下降1.3个百分点。分等级城市来看,一线城市本月溢价水平靠后,入年以来无流拍,二线城市高溢价与低流拍并存。溢价率方面,一二线城市溢价率降至1.28%,二线、三四线城市溢价率双双上升,均处于8%以上水平。流拍率方面,一线城市仍无流拍现象,二线城市流拍率持续回落至2.42%,三四线城市流拍率较上月上升3.23个百分点。
四、南京、杭州等热点城市收金可观,溢价成交现象明显增加
2023年3月城市土地出让金TOP10榜单中,长三角城市表现仍然较为亮眼,占据半数份额。其中,南京以188亿元位居土地出让金首位,本月南京开启了今年首批集中土拍,热度回升明显,继去年末两轮零溢价之后,2023年首批迎来开门红,溢价率升至7.98%。杭州亦是如此,凭借159亿元位居土地出让金第二,本月杭州二批次供地迎来开拍,竞争更为激烈,热度居高不下,且触顶成交比例已连续3个批次维持在60%以上,3月平均溢价率在9%以上。西安位居第三,3月土地出让金达118亿元。此外,成都、合肥、绍兴的土地成交热度也颇高,3月溢价率均超10%。整体来看,当前热点城市土地市场率先升温且维持在较高水平,这在一定程度上意味着土地市场确实呈现出了一定的向好趋势,同时热点城市土地市场回暖将在一定程度上提振整体市场信心,也将为后续土地市场成交奠定回升基调。
此外,自2月起,民营房企拿地积极显著上升,1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多,2-3月民营房企占比处于半数左右份额,预计随着销售市场的逐步回暖,房企资金流动性压力获进一步缓解,民营房企占比份额有望继续提升,城投占比逐步降低。
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