12月15日国家统计局官网发布11月70城房价数据。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据称，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

环比下跌城市数量减少

总体来看，一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。

据统计数据，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

值得关注的是，二三线城市房价下跌幅度开始收窄。数据表明，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

来自市场研究机构的判断也体现了这种变化。上海易居研究院公布数据显示，根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.2%，同比跌幅为2.3%，较上月均有所收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房价指数数据出现了重要的变化，即和此前房价指数跌幅扩大的判断相比，此次跌幅反而收窄了。他说：“我们认为，这个信号值得重点关注，其说明四季度金融16条尤其是三支箭政策，客观上已经对房企的预期有了积极修正，房屋定价策略也开始出现了变化。”

专家认为，这些信号的出现并非偶然，至少说明相比过去“跌跌不休”的极具风险的走势，当前此类走势有所遏制和改变。此类上涨城市数量增多，背后源于房企定价策略在调整，也有助于引导市场预期的变化。

政策效应显现后市可期

当前房价指数变化说明了一个朴素的道理，即政策是有效的。

严跃进表示，只不过目前房价企稳的动力，不在于房屋销售数据的提振层面，而在于房企资金状况改善的层面。在他看来，这是一种新打法，也说明“房企稳则房价稳”，这有别于过去的“交易稳则房价稳”的逻辑。严跃进进一步建议，目前要积极结合疫情防控政策调整和市场基本面恢复的状态，积极稳房价稳预期稳信心。

机构认为，供需两侧强势托底，博弈逻辑下持续宽松。中国银河证券判断，2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。预计房贷利率继续下行；需求侧政策工具箱里工具逐步释放，可以期待一线城市修改“认房认贷”规则、热点二线城市放开“四限”等；供给侧全渠道信贷空间打开，为“保教楼”和信用恢复提供持续资金支持。当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。

中国银河证券认为，未来优质的资源将不断向头部房企聚集，建议关注两条主线：

其一是强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企，包括：保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、万科A（000002.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）；

其二是母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司，主要包括：招商积余（001914.SZ）、万物云（02602.HK）、绿城管理控股（09979.HK）。