降准利好楼市,房企要顺势而为
中国人民银行决定,于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。
从信贷政策持续放松放宽,到管理层明确房地产也是实体经济组成部分,再到此次全面降准,释放长期资金5000亿元,管理层对房地产市场可谓用心良苦,对房企的关心也是十分细致。特别是此次降准,对房地产市场可谓是真正的利好,对房企来说,也是一次极好的机会。
要知道,经过多年的市场调控之后,广大居民已经对房地产市场的基本格局、房价变动、发展趋势等有了比较充分的认识,普遍认为房价不会再像前些年那样持续上涨、快速上涨、大幅上涨。因此,多数居民在购房方面变得越来越理性,越来越有前瞻性。有能力和条件的,选择购房。能力和条件不足的,也不会脱离实际负债购房。总体上讲,市场与购房者的购房行为形成了比较好的协调与互动,进入良性循环状态。
问题的关键在于,由于房企前期太过急功近利,太过负债扩张,房地产市场趋于平稳之后,反而房企出现了问题。特别是头部房企,资金链立即陷入紧绷状态,有的则出现资金链断裂现象,导致市场调控面临很大压力,不得不放松调控政策,不得不对房企再度予以支持。
但是,再多的支持都是外因,外因只有通过内因才能发挥作用。房企如何对待政策的调整,才是房地产市场能否真正进入平稳区间的关键。如果房企继续以过去的心态对待政策调整,不主动寻求脱困,就会使风险进一步积聚。也就是说,从政策层面,已经给房企营造了非常好的环境,就看房企能否顺势而为,积极主动地化解风险,寻求脱困之路。
实际也是,房企能不能脱困,关键不在外部,而在内部,在于企业去库存的决心和信心、效率与质量。外部增加流动性,只能解一时之困,只能破一时之局。要想真正走出困境,需要房企在去库存方面有明显的效果。自然,降价也就成了最有效的手段。如何降价,房企应当好好思考、好好分析、好好研究。
要知道,市场需求仍然是比较充裕的,刚性、改善性住房需求依然很大,就看房企在降价方面能否打动广大居民。而从某些房企的行为来看,似乎仍把政策当作“护身符”,想死杠房价。如果这样,政策的作用和效率就会大打折扣,也就很难真正摆脱困境。对多数希望购房的居民来说,他们都在等待观望,等待房企能否来一次真诚降价。
当然,降价也不是无节制,而是依据市场需求和自身实际,确定合适的降价幅度。目前的情况是,幅度在10-20%是合适的,更大降价幅度,绝大多数开发商可能会承受不了。因此,只能选择适度降价。特别是三、四线城市,在库存很大的情况下,不降价,市场会持续低迷,房企的持有成本也会越来越高,最终又将陷入到资金链断裂风险之中。
此次降准,对房地产市场是一次真正的利好。尤其在确认房地产也是实体经济的大背景下,降准释放的资金,预计多半会进入到房地产市场。即便不是直接进入,也会间接进入。就算面对房企的巨额债务,5000亿有点小巫见大巫,但是,能够在极其困难的情况下有资金释放,就会如沙漠上的人见到水一般,燃起生命之光的。
我们也注意到,管理层之所以持续放松放宽房地产市场金融政策,最根本的目的还是要确保“保交楼”、确保房地产市场能够平稳健康发展、避免房地产市场出现风险。但是,所有这一切,都必须依赖于房企的“领情”,依赖于房企的顺势而为,而不是躺着不动。在这样的政策环境下,如果再有房企躺着不动,那就要让其永远躺着,永远不能翻身。此时此刻,对优质房企来说,应当做出表率,带头降价售房、推动其他房企也能有所作为。只有这样,降准等政策的作用效率才能有效发挥、才能促进房地产市场的恢复与稳定。
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