9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

单从政策本身来说，无疑力度很大。放在过去，一定会引发房地产市场强烈震动，购买力迅速攀升，甚至房价快速上涨。但是，放到今天，预计效果不会太明显。能够产生一定刺激作用的，可能是那些处于犹豫状态的购房者，其他的，可能不会太过关注。而正在犹豫是否购房的居民，数量也非常有限。

要知道，此次政策，并不是针对所有购房者，而是真正的刚需，亦即首套房居民。而从目前的实际情况来看，具有首套房购房资格的居民数量很多，有首套房购房能力的居民则很少很少。特别是年轻人，在经历了高房价的心理冲击和房奴的负面影响后，已经在负债购房问题上变得越来越理性。纵然房贷利率下降，能够给他们带来一些实实在在的利益，但是，与购买力相比，还是小巫见大巫，没有多大实际意义，贷款利息仍然是非常沉重的经济负担。与其为了一套房背上沉重的债务，不如先享受当下生活，不让自己的日子过得太艰难。

在这样的心理影响下，多数年轻人会放弃对住房的考虑。除非房价下降到他们能够接受的地步，否则，负债购房已经不是年轻人的首选。如此一来，放宽首套房贷款利率下限，可能意义更强，实际效果需要观察。更重要的，此项新政，也不是适用所有城市，而是部分城市，其作用效果也就更加难以预测了。

在房地产市场持续低迷，房地产业对经济增长的作用已经偏负面的情况下，提振房地产市场士气，是必要的，调整调控政策，也是可行的。前提是，不能主次颠倒、不能外因与内因的关系扭曲。房地产市场能否恢复，开发商能否走出困境，主体还在企业，而不是政府。政府把出台刺激政策当作恢复房地产市场的主要手段，可能方向偏了。现在的房地产市场，最需要的是开发商的态度，亦即开发商能不能顺应形势，做出降价姿态。如果开发商降价了，再配之以政府出台的政策，效果就会比较好。否则，就是剃头挑子——一头热。

这也意味着，此次的房贷政策调整，更多的还是金融监管部门的一种姿态，是政府的一种态度，而不是开发商的行为。只要开发商不拿出实实在在的行动来，所有的政策都可能是打水漂。这不是危言耸听，而是现实使然。在广大居民看来，政府给的政策再多，到头来，还是自己买单。如契税减免，不都是要取之于民，用之于民的。给购房者减免契税了，其他居民的利益就受到影响了，公共福利就有可能减少了，投向社会事业的资金也可能会减少。如果是开发商降价，就不损害其他居民的利益，就是实实在在的让利行为。自然，更合理、更符合实际、更应当支持。

也正因为如此，放宽首套房贷款利率下限，不会对房地产市场产生明显效果，甚至连观望者也很难打动。银行到底会以怎样的方式对待此次政策调整，能把下限放宽到什么水平，不同城市、不同银行会有不同的方式，只能拭目以待。真正对政策充满期待的，不是购房者，而是开发商。他们希望政策越多、作用越大，从而让他们能够继续死杠房价。显然，这是政策调整最不该出现的现象。