7月7日，招股书失效的当晚，龙湖智创生活再度在港交所递表。市场对于这一速度并不意外，毕竟在当天上午龙湖就已表态“相关工作正在有序进行中，公司将很快递交更新申报材料”。

即便二者之间近乎无缝衔接，招股书失效也是港交所的正常机制，但市场对于这家龙头物企招股书失效依然有些好奇与讶异。

常规来说，招股书失效可以理解为拟上市公司（发行人）财务审计数据过期，需要补充新一期的财务数据。根据规定，发行人在“失效”后的3个月内补充最新财务资料，便可继续上市流程。

今年1月7日，龙湖智创生活向港交所提交招股书，相较4月1日递表的万物云早了近3个月。两家头部企业集体登陆资本市场，是今年物管行业最大的看点，即便在物业热潮已经过去的当下，他们的规模体量、业务模式、想象空间，都让行业对其依然抱有期待。

如果没有意外，龙湖智创生活将早于万物云一步登陆资本市场，而今随着招股书失效，一切重头再来，也让两家的上市顺序、募资环境发生了变化。

今年4月，有外媒引述知情人士称，龙湖智创生活计划上市集资约10亿美元(约78亿港元)，有关计划已获港交所批准。

有接近投行的人士对《国际金融报》记者表示，龙湖智创生活招股书失效的原因在于收到的资本市场反响与其预期之间存在差距，公司希望释放更多利好让市场看到未来“成长的故事”。

和此前相比，更新后的招股书时间截至今年4月，时间轴的变化也让其相关业绩表现发生了变动。

招股书显示，2019年、2020年及2021年龙湖智创生活收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元，对应涨幅48.04%、70.93%。2022年前4个月，公司营业收入40.6亿元，同比增长38.6%。2019年-2021年龙湖智创生活毛利依次为12.78亿元、16.66亿元、29.43亿元，同比增长30.35%、76.65%，2022年前4个月，公司取得毛利11.06亿元。

从收入结构来看，上述四个时间段，其内生收入分别为42.94亿元、58.96亿元、94.06亿元、31.92亿元，通过收购实现的收入为0.75亿元、5.72亿元、16.50亿元以及8.72亿元，随着收并购的增加，第三方收入占比由2019年的1.7%增至2021年的14.92% ，今年前4个月收购收入进一步提升至21.46%。

收购收入的增长也让龙湖智创生活对应毛利由2019年的0.16亿元增至2021年的4.56亿元，今年前个月收购毛利达到1.95亿元。

盈利能力方面，2019年、2020年、2021年及截至今年4月30日，其对应毛利率分别为29.25% 、25.76% 、26.62% 和27.24%，期间有所波动。具体来看，商业运营及物业管理服务业务的毛利率略高于住宅及其他非商业项目的毛利率，住宅管理服务上，独立第三方项目的毛利率远低于龙湖及其联合营公司毛利率。

对此，公司解释称，来自龙湖集团开发的住宅物业主要为一线及二线城市中高档住宅物业，具有较高费率，而独立第三方开发的项目毛利率通常较低，原因是在龙湖智创生活接管之前采用的运营系统不够先进，致使物业状况维护欠佳及在接管之后产生较高的翻新及升级费用。

规模方面，截至今年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积比之前增加0.2亿平方米至2.74亿平方米。

这一规模当前在行业中，仅次于碧桂园服务、万物云、保利物业、恒大物业、绿城服务和招商积余。

培育多年的商业运营正在成为龙湖的一大优势，因此物业分拆上市时，其并未像多数传统物企一样仅将住宅为主的物管板块进行上市，而是将物管与商业运营两大板块进行打包，协同上市。

截至2022年4月底，龙湖智创生活拥有住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米；购物中心运营中项目62个，储备项目72个，在管面积为970万平方米；写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。

2021年，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务营收达到29.33亿元，占总收入26.53%。根据弗若斯特沙利文报告，中国境内同时提供物业管理服务以及购物中心运营服务的公司数目有限，在全业态物管公司排行榜中，该公司营业收入排名第一，市场份额由去年的1.2%增至1.8%。

商业运营与基础物业管理相比，拥有更高的行业壁垒和利润率，因此行业也高度关注资本市场对于龙湖智创生活的态度。

在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，当前资本市场对于物业企业上市的态度逐步回归理性。

牛晓娟称，今年以来港股上市物企仅4家，物业服务企业IPO节奏明显放缓，整体热度确实有所下降，其中3家具备国资背景，未来港股市场上国资背景的物企或将有更多表现，同时2021年房地产行业经历深度调整，部分房企信用事件激发资本市场对于物业服务企业业务独立性的担忧，物管板块承压，但物管行业长期向好基本面未变，市场会将企业内在的成长与确定性、房企信用修复等更多因素纳入考量。

更新后招股书的变化除了数据端，还有人事方面。

在接棒邵明晓出任龙湖集团CEO后，此次陈序平还接下了邵明晓曾担任的龙湖智创生活董事长一职，这一变动也契合了2月交班时龙湖释放的信号：升任集团副董事长后，邵明晓今后的工作重点也将转向战略层面和对外方面，陈序平则负责起公司的具体业务。