本文来源：时代财经  作者：刘新歌

缴了几个月社保后，王悦（化名）突然提前具备了在海口买房的资格。

5月15日，海口发布楼市新政，其中包括“支持人才刚性住房需求”，根据规定，落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇，即家庭(含夫妻双方及未成年子女)可购2套住房。

而据海口2021年9月18日发布的调控升级政策，新落户的人才须提供累计12个月的社保或个税缴纳记录才能在海口购买第1套住房，且在第1套住房备案满36个月后可购买第2套房。

除了引进人才购房政策，海口新政还从购房信贷、商品住房转让、销售价格备案等6个维度进行调整，如规定“结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制”。

2018年4月末，海南发布了堪称全国最严的楼市调控政策“全域限购”。作为省会，海口更是层层加码，调控之严超过省内甚至国内其他城市。因此，此次海口楼市政策的调整还是引发诸多猜想和关注。

海南锦诚咨询中心总经理陈明辉对时代财经称，“这次政策调整更多还是给房企松绑，同时营造更好的市场环境。作用最大的是限价松动，后期对开发企业再拿地是个利好。”

外省刚需客喜获买房资格

2018年，海南实施“全域限购”，房地产行业受到影响，岛外人想要安家海南，过上“面朝大海、春暖花开”的生活，难度也加大。不过，要建设自贸区、自贸港的海南，对人才极为渴求，在人才落户安家方面也有所倾斜。

2018年5月，海南发布《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》，明确规定“引进的各类人才自落户之日起，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限购政策限制”。所谓人才，即具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，也包括柔性引进的高层次人才。

而海口则在此基础上收紧“口子”。2021年9月18日，海口发布《关于调整海口市购房政策和人才落户政策的通知》。《通知》规定，除了经海南省委人才发展局等省级部门认定的A、B、C、D、E类高层次人才及政策实施前已落户的人才，新落户的人才须有累计12个月的社保或个税缴纳记录才能购买第1套住房，未落户的人才则须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录。

《通知》让不少人瞬间失去购房资格。西安人陈遇（化名）称，当天中午购房资格刚刚审核通过，下午就出台了新政策，“但凡犹豫一下就困难重重。”

晚来海口几个月的王悦（化名）就被卡住了。为了就近照顾在海口读初中的孩子，也为有个养老的好地方，2021年底，山东人王悦通过人才引进落户海口，并着意买房。“‘9.18’政策出台之前，落户买房没有社保、个税的限制，但此后不仅要购买社保，买房计划也不得不往后推一推。”

《通知》发布后，海口还着手严查引进人才的实际就业情况，根据海南省的人才落户条件，引进人才需先就业再落户，“不过现在政策又松了，一下就有了买房资格。”王悦说。

过去买房靠抢，中介期待政策提振行业信心

对于海口房产中介来说，政策“松口”则提振了从业信心。

海口秀英区房产中介小龙（化名）对时代财经称，她现在每月成交量只有1-2套。“疫情影响、客户来不了海口，限购又让不少意向客户失去了购房资格。对很多想买房但买不了的人 来说，这次政策调整是好事。”

小龙在海口从事一手房中介近十年，经历了海南楼市起伏。她对时代财经回忆到：“最好的时候一年成交量快三百套、一天能接待十多、二十个客户”。

她所谓的“最好的时候”是2016年底到2018年初。“那时候在房企做销售，大多都是自动上门的客户，有的客户甚至根本不知道房子在哪就直接交钱，因为怕买不到，楼盘开盘前夜就有客户在排队了。”

但去年一年，她只成交了五六十套房。从目前情况看，今年更不如去年。

海口房产中介周林（化名）称，此次政策出台后，很多售楼处来访量明显有所提高，之前在观望的客户也准备下手。尤其是限价政策调整后，备案价被强制定为17300元/平方米的中高端项目或将提价，售价可能突破2万甚至3万。

但他对政策效果持更为冷静、审慎的态度。“这次政策对市场的刺激作用应该不会太大，因为海口乃至海南的房地产市场都有‘岛外效应’，现在的买房欲望降低了，岛外人也来不了。”

与海南大多数城市相同，海口因为优越的滨海自然环境深受其他省市买房客的喜爱，楼市需求多来自外地客户、投资客。多个受访对象对时代财经称，海口“工资低、房价高、消费高”。

与此同时，近年来，海南着意压降商品住宅用地的供应，鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业等为主导的、符合自贸区（港）发展定位的产业项目，还着力丰富房地产类型，重点发展以提供旅游度假、养生养老服务为目标的房地产。

以海口为例，根据《海口市2021年度国有建设用地供应计划》，海口2021年供地计划总量为1045.98公顷，其中住宅用地为137.44公顷（2061.6 亩），仅占供应计划总量的13.14%。

此外，海口还面临一、二手市场发展并不均衡的现状。周林称，目前海口一手房货值少、选择面小，更多客户不得不转向二手房市场，但二手房价格高、成交周期长，所以虽有活跃度，成交量并不大。

为解绑二手房市场，此次新政规定，2017年4月14日至9月20日购买的商品住房，取得不动产证后可转让； 2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。而此前，须在取得房产证后再满5年才可转让。

二套房首付比例亦有所下调，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例由不低于70%降至不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例由不低于50%降至不低于30%。

但周林认为，“无论是怎样刺激市场的政策，海口市场就还是平平无奇。”

从国家统计局公布的月度房价数据看，从2021年7月以来，海口一、二房的价格同比涨幅均逐月下降，分别从2021年7月的6.5%、8.1%，降至今年4月的2.3%、2.4%。

也因此，获得买房资格的王悦也不着急买房了。“买房不能只看一手房市场。这段时间见证了二手房市场的惨淡，暂时不着急买了。”

在海口有在售项目的某TOP30房企也对时代财经称，此次海口调控在一定程度上释放了海南楼市向宽信号，提振了市场信心，但综合考量疫情及经济增长放缓等因素，预计短期内对海南新购房需求的刺激仍相对有限。