作者 | 童洋

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

​2021年，华润置地的业绩直接突出特征就是一个字：稳。

3月31日，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，股票代码：01109.HK）发布2021年业绩报告。各项核心业绩指标都突出了“稳”的特征：销售额稳定增长10.8%至3157.6亿元；股东应占净利润324亿元，同比稳增8.7%。不过受行业大势影响，毛利率连续几年下降至27%，但仍保持在行业高水平。

完成预定销售目标，营收稳健提升

2021年，地产行业下行发展，不少房企出现了信用危机和流动性问题，直接影响了房企的开发业务。

数据显示，2021年监测的55家典型上市房企中，仅10家房企实现了年度销售目标，在TOP10中仅华润置地完成了年度销售任务。

公司年报显示，华润置地2021年实现销售额3157.6亿元，同比增长10.8%；销售面积实现1755万平方米，同比增长23.7%。

从区域分布来看，华润置地各大区域的销售贡献情况整体较为均衡。其中华东和深圳的销售额贡献最大，占比均超过20%。主要由于长三角和大湾区是我国的核心城市群，项目去化效果较好，能为华润置地带来稳定的销售增长；而华西部分虽然销售额仅为368.83亿元，但是签约面积在七大区中排名第三，是华润置地未来销售增长的储备变量。

图1:2021年华润置地各区域销售额占总销售额情况（单位：%）

图2:2021年华润置地各区域销售额与签约面积情况

在营业收入方面，华润置地2021年录得收入2121.10亿元，同比增长18.10%，在房地产TOP10中排名第五名，增长动能强势。

从结构上看，其营业收入主要来自开发物业和投资物业两大板块。其中，开发物业销售收入1838.6亿元，同比增长17%；投资物业租金收入174.3亿元，同比增长36.3%。

土储投资稳健，融资优势和偿债能力稳定

销售额和营业收入的稳健提升，主要在于土地储备的高质量投资。

2021年下半年以来，政府对房地产的政策层层加码、房地产资本市场低迷等因素，导致整个行业的销售规模呈下行态势，很多头部企业都收缩签约面积。

但华润置地在2021年仍是积极外拓规模。数据显示，截至2021年底，华润置地的签约面积1755万平方米，同比增长23.7%；总土地储备达6,873万平方米，可以保障未来三年以上的发展需求。

图3:2021年华润置地签约面积占总签约面积比例情况

分区域看来，华润置地重点布局华东和华北区域，两地分别占总面积的18%和20%。而深圳、华南地区签约土地面积占比最小，分别为9%和11%。

高质量投资带来的不仅仅是高收入，也带来了稳健债务结构和融资水平。年报显示，华润置地2021年净负债率为30.4%；剔除预收账款后的资产负债率为60.4%；扣除受限制资金的现金短债比为1.9倍，“三道红线”均为绿档。

在融资方面，2021年华润置地平均融资成本降至3.71%，在上市房企中排名第七。由此也使得三大国际机构也给予其较高评级，其中标普给予BBB+、穆迪给予Baa1、惠誉给予BBB+评级，展望均为稳定。

图4:2021年房企TOP10企业融资水平

高周转模式下，毛利率难逃下滑大势

2021年，即使是央企的华润置地也难逃毛利率下滑的“大势”。数据显示，华润置地毛利率连续四年下降，2021年跌破30%至27%，同比下降3.9%。净利润率17.63%同比降低1.35%。

图5:2018年-2021年华润置地毛利率和净利率发展情况

华润置地毛利率下滑主要是开发物业毛利率下滑导致。2021年，华润置地开发物业毛利率为23.7%，同比下降5.4%，而投资物业毛利率由66.4%进一步上升至68.2%。

对于开发物业毛利率下滑，睿和智库认为主要有两方面的原因：

（1）行业大势不可逆：

2018年之前房地产市场高价拿地，迅速扩张，而“房住不炒”和“三道红线”推出使得房地产市场极速冷却。特别是2021年下半年房地产市场不断产生暴雷，流动性风险加剧。导致销售情况低迷，利润空间遭到严重挤压，众多房企毛利率逐年下降。

表1:2018年-2021年部分房地产市场企业毛利率变化情况（单位：%）

（2）企业发展模式：

在此行业背景下，为了更快速实现去化，华润置地采用各种促销手段以快速走量，进而更快地实现资金回笼，同时也受二线城市签约占比提升影响，使得合约销售价格从2020年的20091元/平方米大幅降至17988元/平方米。导致华润置地年毛利率降低。

业态布局均衡发展，商管龙头实至名归

据企业公告显示，华润置地的投资性业务中涵盖购物中心、写字楼、酒店、产业园、租赁公寓等多元产业，2021年收入增速均超过20%，实现多赛道均衡发展。

表2：2021年华润置地主要业务领域的发展情况

此外，随着轻资产模式成为地产行业发展趋势，华润置地也拆分旗下物管和商管业务合并成立华润万象生活，并于2020年12月份上市。华润万象生活通过物管和商管的协同发展，并依托母公司的生态体系，聚焦重奢、高端、品质赛道。自上市以来的第一个完整财年，华润万象生活的业绩就十分亮眼。

• 在发展规模上，2021年华润万象生活在管面积达1.648亿平方米，同比增长39%，外拓合约面积同比大幅增长320.5%。

• 在营收方面，2021年营业收入同比增长30.9%至88.75亿元，其中住宅物业实现收入53.1亿元，占整体收入60%；商业运营实现收入35.65亿元，占整体营收40%，其旗下购物中心零售额突破千亿，行业排名第一。

• 盈利方面，2017年-2021年，华润万象生活毛利润及毛利率持续上升，2021年毛利润达27.59亿元，同比增长51%；毛利率高达31.1%，同比上升4.1个百分点，高于行业同期水平，这表明华润万象生活经营能力迈上新台阶。

图6:2017年-2021年华润万象生活毛利率发展情况（单位：%）

结语

以“稳健”著称的华润置地，在3月31日的业绩发布会上也模糊了2022年的销售目标。或许是行业发展下行、毛利率普遍偏低和暂未点燃的市场情绪等因素，让华润置地进一步持保守态度。但华润置地总裁李欣表示：“2022年销售目标仍会保持增长，行业排名会保持稳定。”