作者 | 张琦

编辑 | 张爱、童洋

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

不得不说，2021年是房地产行业变幻莫测的一年。

以华夏幸福、恒大等为首的众多民营房企纷纷躺平，也有不少像世茂、龙光地产等企业选择出售旗下重资产项目，意图缓解其负债压力。

而能接手这些资产的自然非财大气粗的央、国企莫属。在相关政策支持下，招商蛇口（SZ001979）成为了2022年地产行业第一笔并购融资的发行者。同时，在年报公布上，招商蛇口也是房企“急先锋”中的一员。

在其业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军表示，房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生根本变化。寻找第二曲线，是招商蛇口未来的重点方向。

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经营业绩稳中有升

2021年疫情的影响和“房住不炒”等政策的出台，给房地产的粗放式发展按下了“急刹车”，让不少房企措手不及。华夏幸福、恒大、佳兆业等众多开发商暴雷。在这样的背景下，“增收”依然是大部分房企的痛点。根据克而瑞数据，2021年度房企销售榜单中，招商蛇口排名从2020年的第10，上升至第7，是百强房企中排名上升最快的头部房企之一。

招商蛇口2021年营收同比增长24%至1606.43亿元；签约销售面积为1464.47万平方米，同比增长17.77%；签约销售额达3268.34亿元，同比增长17.73%，业绩稳健增长。

较强的抗压能力，一方面在于招商蛇口的央企背景，另一方面还在于其营收结构与稳健的财务状况。

从营收结构上看，招商蛇口的营收分为社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。其中，社区开发与运营以房地产销售业务为主，园区开发与运营主要包括特色产业园区、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等业态的开发销售与运营管理和公司物业管理业务，邮轮产业建设与运营以厦门、深圳两处邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租为主要业务。

表1：招商蛇口营收结构及增减情况

资料来源：企业年报，地产资管网制图

从具体数据上看，社区开发与运营和园区开发与运营两大板块是招商蛇口的主要收入来源。其中，社区开发与运营实现营收1279亿元，同比增长26.32%；园区开发与运营同比增长15.24%至325.27亿元。

在具体业务占比方面，社区开发与运营占总营收的79.63%，较2020年同比上升1.51个百分点；园区开发与运营占总营收的20.52%，较2020年同比下降1.53个百分点。不难看出，2021年，住宅开发与销售仍是招商蛇口的重点业务。

土地储备方面，2021年，招商蛇口全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1,559万平方米，权益面积886万平方米，其中在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。

财务方面，截至2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，“三道红线”指标全为绿档。

融资方面来看，2021年招商蛇口融资成本约为2.5%-3.8%，处于行业较低水平。同时，招商蛇口货币资金总额达795.3亿元。其中，货币资金及结算备付金的受限货币资金为1亿元，具备较强的风险抵御能力。

02

“大象”已然开始转身

“优胜劣汰、适者生存”。当行业发生巨变，企业若要保持固有的发展逻辑是行不通的。因此，随着行业的转变方向而改变战略，是企业长期生存的必备法则。

2021年，房地产行业可以说是“水深火热”。招商蛇口重新审视了自身业务模式和商业逻辑，在“133341”战略的基础上，通过在企业经营、资产结构等方面的转变，推动“大象”实现转身。

1、经营向着“开发+运营”发展

从年报经营性指标不难看出，招商蛇口规模巨大，但毛利率和净利率处于较低水平，且随着房地产行业发展趋于稳定，其毛利率与净利率在2018年之后出现了连续下滑。相关数据显示，招商蛇口在2018年至2021年，毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%、25.47%；净利率分别为22.04%、19.31%、13.05%、9.46%。

图1：2018年-2021年招商蛇口毛利率和净利率发展情况

资料来源：企业年报，地产资管网制图

招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上透露，2019年以后，特别是2020年和2021年拿地政策会在2022年及以后进入结转阶段，目前判断这些土地的毛利率水平会高于此前，因此公司未来的整体利润水平会有所提升。对于拿地策略，招商蛇口表示，“2022年招商蛇口将以稳健为主，对参拍城市、参拍土地的选择将非常严格，有多项指标来把关，宁可不拿也不要拿错。”即“以销定投，量入为出”。

可见，规模与业绩的上升，对招商蛇口而言已经接近饱和。因此，稳规模、促增长成为招商蛇口的下一步发展的大方向。

在企业经营层面，招商蛇口以规模和成长之间的平衡点作为突破口，在稳定规模的同时，通过对自持物业的经营增加营收。年报显示，2021年，招商蛇口营收中持有物业运营收入约55亿元，同比增超20%。

值得一提的是，2021年，招商蛇口已经开始进入“开发+经营”的发展模式，并取得了较好的成绩。其中，购物中心实现收入同比增长高达37%。

表2：招商蛇口各个业务发展情况

资料来源：企业年报，地产资管网制图

2、资产向着“轻重两端”发展

在资产结构转型的道路上，招商蛇口也在不断加大轻资产业务的发展力度，推动公司的可持续发展。

2021年，招商蛇口新增轻资产项目71个，业务涉及代建代管、商业运营、园区运营、会展运营、养老运营和酒店管理等多个业务类型。

“招商积余”作为招商蛇口轻资产的重要载体，截至2021年末，招商积余物业在管项目达到1717个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%。其中，非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积1.15亿平方米。招商积余全年实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

另外，REITs作为房企“由重转轻”的重要手段，报告期内，招商蛇口以持有的万融、万海大厦为基础资产，同时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为公司创新产业发展提供有力支撑。

3月23日，蛇口产园REITs2021年年度报告发布。报告数据显示，报告期内实现可供分配金额为5283.97万元，已分配金额2465.91万元。累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%。

运营力、服务力，是稳定行业发展大背景下的关键指标，对于“内生性”增长有着较高要求。从轻资产化方面的数据可以看出，招商积余与蛇口产园的经营与运营取得了较好的成绩，这也是招商蛇口基于有“有质量增长”的较强综合发展实力的表现。

03

结语

2021年房地产行业风起云涌，房企如履薄冰；而2022年，房企想要生存，也不会太过轻松。但在行业经历寒冬之时，也正是企业转身之时。