“随着行业泡沫的出清，房地产供需结构将回归合理。这一局面于美的置业而言，机会大于挑战，亦大于风险”。

3月28日，在美的置业线上业绩发布会上，谈及对未来发展局势的看法，公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐如此说道。与其一同出席的还有执行董事兼首席财务官林戈、执行董事兼高级副总裁王全辉。

过去一段时间，美的置业在收并购、融资等方面的表现颇为吸睛，成为民营开发商中较为“小众”的存在。频繁的动作也使得外界对其投去探视的目光，资金迷雾下，这家“黄档”房企要如何成为新的“白衣骑士”？

继续收购合作项目股权

3月13晚间，美的置业公告称，公司拟以约9亿元的价格从金科手中收购南京两个项目股权，同时以约1.84亿元价格将公司持有的广西柳州、湖南岳阳两处项目股权出售予金科。

这是美的置业最近的一次收并购，交易对方依然是其曾经的合作伙伴。在此之前，该公司已从正荣、花样年、雅居乐等合作方手中接下了数宗项目。

该公司曾坦言，收并购主要出于纾困同行、提升自身操盘项目比例、打造产品标签、保障业主权益四个方面的考量。据管理层透露，去年四季度至今，公司共收购了13宗项目股权，主要为出现问题、进展不畅的合作项目。

在这些收并购中，美的置业瞄准的依然是量级相对较高的城市，如重庆、长沙、天津等，而对于柳州、岳阳这类低量级城市，公司则选择了退出。

这一标准依托于公司优储换仓的发展策略。自2019年起，美的置业便开始逐步退出低量级城市，土储聚焦长三角及大湾区等经济区以及一二线、强三线核心城市。2021年，其新增土储760万平，新增二线及以上城市土储面积占比达到91%。

“项目要有良好的投资回报，我们才会去收”。郝恒乐称，公司上述收并购的整体交易净对价约为17亿元，但实际对集团的资金占用仅4亿元有余。

在资金的渴求下，交易对方往往会同意折价出让标的，美的置业折价收购了不少项目。另一重要因素是，透过收并购100%持有标的后，公司将通过项目存量资金盘活资产，项目售价及去化均得到显著改善，而耗费的收并购资金则来源于并购贷款，“所以说对集团整体的资金占用影响很小”。

林戈在会上坦言，尽管去年房地产美元债融资渠道几近干涸，但公司的境外融资渠道主要源自银团及双边贷。其与境外银行有着非常紧密的互动和交流，“我们没有发美元债，合作银行对我们的资源获取非常有帮助”。

今年2月，美的置业发行了15亿元的中期票据，利率4.5%，成为2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股。在该公司中票等产品的发行中，银行机构扮演着十分重要的角色，“银行在里面大概投放了五至七成，所以我们才能获得较好的募资额度及成本”。

而银行机构对美的置业的支持不止于此。3月初，其宣布获得了来自招商银行提供的120亿元并购融资及按揭专项额度，成为首批获得并购融资额度的民营房企。此后，其又先获得来自交通银行广东省分行、建设银行、农业银行的数笔专项额度。

金融机构大力支持下，美的置业亦将继续推进对合作项目的股权收购。在郝恒乐看来，不论收购还是项目置换，归根结底是为了使项目更加顺利的推进，且提升公司权益占比以及操盘比例。

2022年转“绿”

近年来，美的置业少数股东权益占比不断攀升。2020年，公司来自少数股东的权益占比约45.13%，2021年进一步提升至50.82%。

这导致分摊予少数股东的净利润水平提升，进而影响了归母净利润的增长。

报告期内，美的置业营收同比增长40.4%至737亿元，毛利同比增长15.8%至135亿元，二者均创下新高。不过，公司对应归母净利润却较2020年同期下降13.47%至37.43亿元，少数股东所占净利润则由2020年的4.99亿元增至15.59亿元。

管理层并非没有意识到这一点。王全辉在业绩会上表示，公司2022年要提升权益比，合作项目数量占比小于50%，拿地权益占比大于75%。同时，公司亦将提升合作门槛，聚焦深耕合肥、武汉、长沙、重庆、广州、东莞、杭州等29个根据地城市。

郝恒乐指出，高量级城市受市场波动影响相对较小，这些城市的流量及回款率等方面亦相对较好，“未来随着低量级城市及相对低售价区域的项目出清，公司利润水平会回归到一个更加合理的状态”。

布局高量级城市提高了美的置业的抗风险能力。下行周期中，公司并未以价换量，整体回款率78%，已售未结转金额1212亿元。

2021年，该公司实现合约销售额约1371.4亿元，对应销售面积约1176.4万平方米，分别较2020年同期增长8.7%和5.8%；销售均价则同比增长2.7%至每平方米11657元。

分区域来看，美的置业去年约50%的销售额来自长三角，大湾区占18%，长江中下游地区占12%，京津翼为11%，西南地区10%。

谈及今年的发展趋势，王全辉直言，自去年下半年以来，长三角区域压抑了大量的需求，这些需求预计将在今年第二季度或下半年出现一定程度的释放。而华东区域则会有所分化，武汉、长沙预计二季度或下半年亦会有所复苏，但郑州、南昌市场需求不振、土地供应量较大，加之自然灾害等原因，“可能市场修复时间会略长”。

负债方面，截至2021年末，美的置业持有有息负债563亿元，同比下降4%，其中一年内到期的为153亿元。融资品种余额占比来看，该公司近80%的融资皆来自银行借款及债券融资，整体加权平均融资成本降至4.82%。

报告期内，该公司净负债率降至46.3%，现金短债比提升至1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，踩线一条。

管理层透露，美的置业计划于2022年实现“三道红线”全部转“绿”，“我们会更加注重现金流以及集团流动性管理，合理安排资本支出”。